Projektentwickler sind mit Mezzanine-Kapital unabhängiger von Krediten der Banken. Das sind die Vorteile der alternativen Finanzierungsform.
Banken und Investoren benötigen jedoch für ihren Entscheidungsprozess ein tragfähiges immobilienwirtschaftliches Nutzungskonzept mit präzisen Annahmen zu Baukosten und Vermarktungserlösen. Gleichwohl bestehen in der Anbindungsphase verständlicherweise erhebliche Unsicherheiten. Vielen Investoren sind die Risiken zu groß und unkalkulierbar – deshalb sagen Sie ab oder benötigen zu lange für eine positive Entscheidung.
Mittelständischen Projektentwicklern fehlt es an Eigenkapital
Zudem sind die Fremdkapitalquoten der Banken beschränkt und durch die EU-Richtlinien Basel II & III werden häufig Sicherheiten gefordert, die viele Marktteilnehmer kurzfristig nicht liefern können. Insbesondere die Eigenkapitalquoten verhindern etwa für mittelständische Projektentwickler die Umsetzung mehrerer Vorhaben zur selben Zeit, da ihre Liquidität maßgeblich vom Fremdkapital abhängt. In Konsequenz kann es zu einer Liquiditäts- oder Finanzierungslücke kommen.
Die Zusammenarbeit mit professionellen Partnern für Eigen- und Mezzanine-Kapital stellt eine Lösung zur kurzfristigen Schließung einer Finanzierungslücke beim Ankauf von Grundstücken oder bei der Durchführung von Bauvorhaben dar. Mezzanine-Kapital ist eine Finanzierungsform, die zwischen Eigen- und Fremdkapital einzuordnen ist. In Form von Genussrechten, verbrieften Genussscheinen oder stillen Beteiligungen hat es Eigenkapitalcharakter. Partiarische sowie Nachrangdarlehen, Inhaber- oder Schuldverschreibungen werden dabei in der Regel dem Eigenkapital zugerechnet. Die Verzinsung von Mezzanine-Kapital beinhaltet deshalb meistens variable und erfolgsabhängige Komponenten.
Zinsen und Kapital sind erst nach dem Verkauf fällig
Ein weiterer Vorteil für den Projektentwickler ist außerdem, dass die Zinsen und das Kapital erst nach Verkauf des Bauvorhabens zurückgeführt werden; so wird die Liquidität des Projektes nicht zusätzlich durch unterjährige Zinszahlungen belastet. Projektentwickler können in der Regel zwischen zehn und 15 Prozent des Gesamtinvestitionsbedarfs durch ein Mezzanine-Darlehen abdecken, wobei das Darlehen nachrangig zur Fremdkapital-finanzierenden Bank behandelt wird.
Bei der Realisierung eines Immobilienprojekts benötigen Projektentwickler heute aber mehr als nur schnelles (Mezzanine-)Kapital. Der Projektentwickler sollte deshalb von seinem Mezzanine-Partner erwarten können, dass dieser ihm in der Frühphase einer Projektentwicklung nicht nur bei der Finanzierung zur Seite steht, sondern auch auf eine langjährige Immobilienkompetenz des Mezzanine-Partners zurückgreifen kann. Der Investment Manager sollte dem Projektentwickler mit seinem Know-how zur Seite stehen und helfen ein tragfähiges, immobilienwirtschaftliches Konzept zu entwickeln. Dann wird der Kapitalgeber zu einem echten Wertschöpfungspartner des Projektentwicklers.
Autor: Moritz Eversmann gründete 2005 die Hamburger Fondsboutique Vivum, einen Spezialisten für Private Equity- und Mezzanine-Investments in Immobilienprojektentwicklungen.