Die Kaufpreisfaktoren von Mehrfamilienhäusern in München, Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln haben sich in den vergangen fünf Jahren mindestens um 25 Prozent erhöht.

Der Kaufpreisfaktor gibt Aufschluss darüber, ob sich der Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt lohnt: Der Wert, auch Vervielfältiger oder Ertragsfaktor genannt, zeigt auf, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder eingespielt ist. Noch vor einigen Jahren galt der Grundsatz, dass sich ein Zinshaus nach circa 20-25 Jahren amortisiert haben sollte. Inzwischen liegen die Werte in Großstädten jedoch deutlich höher, teilweise beim Doppelten.

„Die hohen Kaufpreisfaktoren in den fünf Metropolen zeigen, dass Investoren von weiter steigenden Mieten und Quadratmeterpreisen in Zukunft ausgehen“, sagt Immoverkauf-24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen . „Ein Indiz dafür ist auch, dass 2019 in München, Frankfurt am Main, Hamburg und Köln mehr Käufe von Mehrfamilienhäusern stattfanden als in den Jahren zuvor.“

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in München

Spitzenreiter bei der Höhe des Ertragsfaktors von Mehrfamilienhäusern ist München: 2019 lag der Wert im Schnitt bei 43. 2015 amortisierte sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses durchschnittlich nach 34 Jahren, somit erhöhte sich der Wert in den letzten fünf Jahren um 26 Prozent.

Die deutlichste Steigerung des Ertragsfaktors fand von 2016 auf 2017 statt: In dieser Zeitspanne sprang er von 34 auf 40. Ursache sind drastisch gestiegene Kaufpreise, während die Mietpreise nicht gleichermaßen stark anzogen. Von 2016 auf 2017 stieg auch der Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in München um satte 29 Prozent auf durchschnittlich 6.150 Euro pro Quadratmeter. 2019 lag er im Schnitt bei 6.350 Euro pro Quadratmeter.

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Berlin

In Berlin lag der Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern 2019 im Schnitt bei 30,6, im Vorjahr bei 29,4. Damit verlangsamte sich die Wachstumsrate des Faktors jüngst etwas, von 2014 bis 2017 nahm der Kaufpreisfaktor jährlich um jeweils drei Punkte zu. Innerhalb der letzten fünf Jahre erhöhte sich der Wert um insgesamt 32 Prozent.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Berliner Mehrfamilienhäusern stieg innerhalb der letzten fünf Jahre ebenfalls deutlich um 69 Prozent an. Von 2018 auf 2019 verteuerte sich der Quadratmeterpreis um 14 Prozent auf durchschnittlich 2.275 Euro pro Quadratmeter (2018: 1.990 Euro).

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Frankfurt

Der Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser lag in Frankfurt 2019 im Schnitt bei 28,2, im Vorjahr bei 27. Die letzten fünf Jahre erhöhte sich der Wert insgesamt um 27 Prozent. Die deutlichste Steigerung fand von 2016 auf 2017 statt: In diesem Zeitraum stieg der Faktor von 21,6 auf 25,8.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser steigerte sich in den letzten fünf Jahren um 43 Prozent und lag 2019 bei 4.030 Euro pro Quadratmeter. Eine besonders ausgeprägte Steigerung erfolgte von 2017 auf 2018: Hier legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 42 Prozent zu, da einige sehr hochpreisige Objekte verkauft wurden.

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Hamburg

In Hamburg lag der Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser 2019 bei 28, im Vorjahr bei 26 und 2017 bei 24. In den letzten fünf Jahren stieg der Wert um rund 37 Prozent, damit erhöhte sich der Hamburger Kaufpreisfaktor im Vergleich der fünf Städte am stärksten.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern stieg drastischer und zum Teil auch sprunghafter an: Betrachtet man die letzten fünf Jahre, verteuerte sich der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser um rund 50 Prozent. Von 2018 auf 2019 fand ein besonders deutlicher Preisanstieg von 24 Prozent auf 3.733 Euro pro Quadratmeter statt.

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Köln

Der Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern in Köln lag 2019 bei 24. In den letzten fünf Jahren stieg der Wert um rund 33 Prozent, 2015 lag er noch bei 18.
Auch in Köln stiegen die Kaufpreise von Immobilien deutlich: So legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren um 33 Prozent zu und lag 2019 im Schnitt bei 2.970 Euro pro Quadratmeter. Weil die Mieterträge nicht gleichermaßen stiegen, erhöhte sich der Kaufpreisfaktor auch in Köln deutlich, wenn auch weniger ausgeprägt als in den vier Vergleichsstädten.

Dr. Niels Jacobsen: „Trotz der sich stetig verlängernden Amortisierungszeiträume werden Immobilien ungebrochen weiter eingekauft, denn in Krisen-Zeiten gelten sie als sichere Anlage. Für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen gilt das in besonderem Maße: Denn während Gewerbemieten Corona- und rezessionsbedingt wegbrechen können, wird Wohnraum immer benötigt.“