Sehr guter Jahresauftakt im Ruhrgebiet, Köln weiterhin mit niedrigstem Wert aller Zeiten: BNP Paribas Real Estate hat die Logistikmarkt-Zahlen zum ersten Quartal 2020 veröffentlicht.
Trotz der Einflüsse der Corona-Pandemie, die sich je nach Segment in ganz unterschiedlichem Maße auf die Logistikbranche auswirkt, kann das Ruhrgebiet nach den ersten drei Monaten auf eine bislang ausgezeichnete Zwischenbilanz zurückblicken: Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 171.000 Quadratmetern erreicht der Logistikmarkt des größten deutschen Ballungsraumes im ersten Quartal einen rekordverdächtigen Jahresstart, der sich knapp 53 Prozent über dem langjährigen Durchschnittswert einordnet. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Enteilt ist das Ruhrgebiet damit auch den weiteren Top-Märkten, von denen lediglich Hamburg mit 103.000 Quadratmetern ebenfalls über der 100.000-Quadratmeter-Marke liegt. Aktuell wie auch traditionell hoch ist hierbei wieder einmal der Neubauanteil, der gut 68 Prozent beziehungsweise 116.000 Quadratmeter des Gesamtergebnisses ausmacht“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate. Zu den größten Abschlüssen gehört in diesem Zusammenhang nicht zuletzt der Mietvertrag von Euziel International (33.000 m²) in einer Projektentwicklung auf dem ehemaligen Ikea-Logistikareal in Werne.
Handel bleibt weiterhin auf Expansionskurs
Bei der Branchenverteilung des Flächenumsatzes zeichnet sich deutlich ab, dass das hervorragende Gesamtergebnis nur durch eine außerordentlich starke Handelssparte als die entscheidende Nachfragegruppe ermöglicht wurde. Dementsprechend generierten Handelsunternehmen im ersten Quartal gut 76 Prozent des Volumens und zeichnen für rund die Hälfte der registrierten Deals verantwortlich, wozu insbesondere auch die vier großflächigsten Vermietungen zu zählen sind. Mit einigem Abstand dahinter folgen Industrieunternehmen, die mit knapp 15 Prozent beteiligt sind. Nennenswert ist in diesem Kontext vor allem der Umzug des amerikanischen Unternehmens Wabtec Corporation, das von Witten zukünftig in ein gut 14.000 Quadratmeter großes Neubauprojekt, gelegen auf dem Areal des früheren Opel-Werks in Bochum, umziehen wird. Am deutlichsten unterrepräsentiert sind dagegen die Logistikdienstleister, die bisher auf neun Prozent des Vermietungsgeschehens kommen.
Das Marktgeschehen wurde in den ersten drei Monaten vor allem durch ein sehr hohes durchschnittliches Volumen pro Deal geprägt (rund 17.000 m²). Insgesamt konnten gleich mehrere Großabschlüsse mit über 20.000 Quadratmeter dazu beitragen, dass fast 60 Prozent des Umsatzes auf dieses Segment entfiel. Viel Neues zu vermelden gab es in der Kategorie zwischen 12.000 und 20.000 Quadratmetern (anteilig 25 %) mit den Deals von Deichmann (Mülheim a. d. R.), Wabtec Corporation (Bochum) und Picnic (Herne), während die beiden Klassen unter 12.000 Quadratmetern zusammengenommen knapp 15 Prozent beisteuerten.
Östliches Ruhrgebiet als Neubau-Hotspot
Da die Angebotssituation für Bauflächen insbesondere im westlichen bis mittleren Ruhrgebiet weiterhin angespannt ist, könnte auch der Neubauanteil hier zukünftig nachgeben. Gestiegene Grundstückspreise und Baukosten wirken sich bereits auf das Mietpreisniveau in diesen Teillagen der polyzentrischen Logistikregion aus, sodass die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um vier Prozent auf 4,90 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. In großem Umfang spekulativ gebaut wird dagegen im östlichen Ruhrgebiet, wie zum Beispiel in Kamen, wo im P3 Park noch rund 70.000 Quadratmeter auf ihre zukünftigen Nutzer warten.
Perspektiven
„Auch wenn das Ruhrgebiet mit einem sehr guten Auftaktquartal in das Jahr 2020 gestartet ist, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt werden in, welchem Umfang sich die Corona-Krise letztendlich auf den Logistikmarkt in Hinblick auf den Flächenumsatz und die Entwicklung der Mietpreise auswirken wird. Während auf der einen Seite zu erwarten ist, dass Mietgesuche sowie Investitionen von Produktionsunternehmen teilweise verschoben werden, reagieren viele Logistiker und Handelsunternehmen in Rekordzeit auf die sich durch die Krise ändernden Bedingungen und suchen nach Möglichkeiten, ihre Lieferketten kurzfristig umzustrukturieren. Es ist daher auch nicht auszuschließen, dass die Bereitschaft, gerade für Mietverträge mit sehr kurzen Laufzeiten, höhere Preise zu zahlen, kurzzeitig steigt. Hierbei dürfte es sich jedoch nicht um einen nachhaltigen Trend handeln“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate.
Zweites Jahr in Folge schwacher Auftakt auf dem Kölner Logistikmarkt
Der Kölner Markt für Lager- und Logistikflächen ist hingegen mit einem schwachen Ergebnis in das Jahr gestartet. Wie bereits im Vorjahr wurde zum Ende des ersten Quartals ein Flächenumsatz von lediglich 22.000 Quadratmetern registriert, was weiterhin gleichbedeutend mit dem niedrigsten Jahresauftaktwert aller Zeiten ist. So wurde auch der langjährige Durchschnitt um satte 49 Prozent unterschritten.
„Mit zehn registrierten Transaktionen wurden allerdings doppelt so viele Verträge wie noch im Vorjahr registriert, was ein deutlicher Beleg dafür ist, dass im aktuellen Betrachtungszeitraum durchaus eine gewisse Marktdynamik vorhanden war. Für ein besseres Ergebnis haben also lediglich größere Abschlüsse gefehlt, was vor allem auf den Mangel an adäquaten Flächen zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund wäre ein Rückschluss auf eventuelle Einschnitte durch die Corona-Krise noch verfrüht. Da der Großteil der geschlossenen Verträge mit einer erheblichen Vorlaufzeit verhandelt wird, sind die Auswirkungen des seit Mitte März anhaltenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lockdowns bisher noch nicht am Flächenumsatz quantifizierbar. Es ist davon auszugehen, dass dies erst ab dem zweiten Quartal der Fall sein wird“, so Christopher Raabe.
Die verhältnismäßig hohe Anzahl an Verträgen sorgt dafür, dass trotz des niedrigen Flächenumsatzes ein sehr diversifiziertes Spektrum am Markt aktiver Branchen im ersten Quartal zu beobachten war. Am aktivsten präsentieren sich bisher Produktionsunternehmen, die mehr als ein Drittel zum Umsatz beitragen und sich somit erstmals seit 2012 wieder an die Spitze des Rankings setzen konnten. Während das Baugewerbe auf einen im langjährigen Vergleich deutlich überdurchschnittlich Anteil von knapp 20 Prozent kommt, waren die in Köln traditionell stark vertretenen Handelsunternehmen (14 %) und insbesondere auch Logistikdienstleister (4 %) bisher noch sehr verhalten.
Umsätze in kleinen Segmenten auf Normalniveau, Neubauanteil unterdurchschnittlich
Ein Blick auf die Umsatzverteilung nach Größenklassen verdeutlicht noch einmal eindrücklich, dass das schwache Ergebnis vor allem auf das Fehlen von Großabschlüssen zurückzuführen ist. So wurde bisher kein einziger Deal in den Segmenten über 8.000 Quadratmeter registriert, weshalb entsprechend auch die Anteile der kleinteiligen Flächenumsätze im langjährigen Vergleich überproportional hoch ausfallen. Zieht man den Vergleich anhand der absoluten Zahlen, wird deutlich, dass die aktuell registrierten 22.000 Quadratmeter relativ genau den Zehn-Jahres-Durchschnitt der Flächenumsätze in den Größenklassen bis 8.000 Quadratmeter darstellen.
Mit nur 22 Prozent liegt der Anteil der Neubauten am Resultat auf einem für Köln deutlich unterdurchschnittlichen Niveau, was letztlich ein Symptom des mangelnden Angebots an geeigneten Bauflächen für dringend benötigte Projektentwicklungen ist. Aufgrund des Wettbewerbs um die wenigen verfügbaren Flächen mit moderner Ausstattungsqualität hat die Spitzenmiete daher binnen eines Jahres um knapp 3 Prozent auf 5,40 Euro pro Quadratmeter zugelegt. Auch die Durchschnittsmiete (4,45 €/m²) konnte einen Zuwachs verzeichnen, der mit fünf Cent jedoch nur sehr moderat ausfiel.
„In welchem Umfang sich die Corona-Krise letztendlich auf die Entwicklung des Logistikmarkts auswirken wird, ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht seriös quantifizierbar. Während auf der einen Seite zu erwarten ist, dass Mietgesuche sowie Investitionen von Produktionsunternehmen teilweise verschoben werden, reagieren viele Logistiker und Handelsunternehmen aktuell in Rekordzeit auf die sich durch die Krise ändernden Rahmenbedingungen und suchen nach Möglichkeiten, ihre Lieferketten kurzfristig umzustrukturieren. Es ist daher auch nicht auszuschließen, dass die Bereitschaft, gerade für Mietverträge mit sehr kurzen Laufzeiten höhere Preise zu zahlen, kurzzeitig steigt. Hierbei dürfte es sich jedoch nicht um einen nachhaltigen Trend handeln, sodass es wahrscheinlicher ist, dass die Mieten insgesamt weitestgehend stabil bleiben“, fasst Bastian Hafner die Aussichten zusammen.