Die aktuellen Veränderungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Deutschland und speziell in Bremen analysiert Björn Sundermann von Robert C. Spies.

Der Markt für Logistik- und Industrieflächen ist derzeit einer der wenigen Gewinner in der Immobilienbranche. Im Jahr 2023 war die Assetklasse der Logistikimmobilien erstmals die stärkste im Bereich Gewerbeimmobilien und ist somit weiterhin überaus beliebt bei Investoren. Doch aktuelle wirtschaftliche und geopolitische Herausforderungen – unter anderem zwei für Europa bedeutsame Kriege, höhere Energie- und Lebenshaltungskosten, gestiegene Finanzierungskosten, eine schwächelnde Konjunktur sowie weiterhin gestörte globale Lieferketten – führen bundesweit zu einer spürbaren Zurückhaltung bei der Nachfrage nach Logistikflächen. Derzeit werden Mietverträge eher verlängert als mit neuen Kontrakten ins Risiko zu gehen.

Trotz etlicher Widrigkeiten wird der Markt für Logistikimmobilien 2024 weiter an Fahrt aufnehmen. Dies zeigt sich bereits am Transaktionsvolumen, das im ersten Halbjahr 2024 mit rund 2,9 Milliarden Euro um rund 38 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 (rund 2,1 Milliarden Euro) gestiegen ist. Zudem ist weiterhin mehr Nachfrage als Angebot vorhanden, was gegenwärtig auch erfolgreiche Mietabschlüsse in Bremen zeigen.

Bremen im Vergleich zu den Top 7

Der Gesamtflächenumsatz für Vermietungen in den Top 7 auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt verzeichnete einen spürbaren Rückgang im Vergleich zu den vergangenen Jahren und pendelte sich auf dem Niveau von 2014/2015 ein – im Jahr 2023 wurden insgesamt rund 6,0 Millionen Quadratmeter Flächen (die Vergleichszahl aus 2022: rund 8,30 Millionen Quadratmeter) umgesetzt. Trotz seiner Klassifizierung als B-Stadt zeigte Bremen mit einem Flächenumsatz von 195.000 Quadratmeter eine starke Wettbewerbsfähigkeit gegenüber den Top 7.

Fünf Großabschlüsse mit über 10.000 Quadratmetern Flächenumsatz

Im Jahr 2023 konnten in Bremen fünf Großabschlüsse mit über 10.000 Quadratmeter Flächenumsatz realisiert werden. Der größte Abschluss fand im Bremer Gewerbegebiet Hansalinie an der A1 statt – hier haben die Automobilzulieferer Grosse-Vehne Kontraktlogistik und HBPO insgesamt rund 30.500 Quadratmeter in einem Neubau gemietet, der von der Unternehmensgruppe Peper & Söhne entwickelt wird. Dabei hat Grosse-Vehne Kontraktlogistik knapp 25.000 Quadratmeter angemietet und HBPO etwa 5.500 Quadratmeter. Fertigstellung des Neubauprojekts ist im dritten Quartal 2024. Der zweitgrößte Abschluss über 20.000 Quadratmeter durch den Logistikdienstleister L.I.T. wurde im Bremer GVZ registriert.

Dahinter folgen drei Vertragsabschlüsse mit jeweils rund 10.000 Quadratmetern: Der Holzhändler Weltholz hat eine Hallenfläche im GVZ bezogen, Blitz Distribution hat in einem Neubau auf dem Louis-Krages-Gelände im Industriehafen angemietet, und die Hoppe Spedition hat sich eine Bestandsfläche in Oyten im Umland von Bremen gesichert. Die großvolumigen Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter erreichten insgesamt einen Flächenanteil von rund 40 Prozent. Die Verträge mit mittelgroßen Flächenumsätzen zwischen 2.500 und 10.000 Quadratmeter summierten sich auf einen Anteil von rund 49 Prozent des Gesamtumsatzes.

Mit einem Anteil von rund 26 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellten Unternehmen aus der Kontrakt- und Lagerlogistik die größten Nachfrager auf dem Bremer Logistik- und Industrieimmobilienmarkt im Jahr 2023 dar. Dahinter folgte mit ebenfalls fast 26 Prozent die Handelslogistik mit ihrem E-Commerce Geschäft als Treiber. Auch das Segment der Automotive-Unternehmen war mit einem Anteil von rund 19 Prozent ein wichtiger Umsatztreiber in der Region. Mit einem Anteil von rund 17 Prozent waren Unternehmen aus dem Bereich Lagerung vertreten. Aus dem Bereich Kurier-Express-Paketdienst konnten etwa 5 Prozent der Flächenumsätze generiert werden.

Potenzielle Käufer prüfen akribisch

Der Investmentmarkt hat sich deutlich verändert – der Verkäufermarkt aus den vergangenen Jahren hat sich 2023 nun gänzlich zu einem Käufermarkt entwickelt. Im Jahr 2023 wurden rund 6,40 Milliarden Euro in Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland investiert. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf das stark veränderte und herausfordernde Finanzierungsumfeld zurückzuführen. Investmentobjekte werden aktuell seitens der Käufer akribisch geprüft. Damit es zu einem Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter wie Lage, Mieter, Mietvertrag, Drittverwendungsfähigkeit und ESG stimmen. Mit Blick auf das Transaktionsvolumen nach Objektart entfiel zum ersten Mal 2023 der größte Anteil des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf die Assetklasse Logistik und Industrie. Seit dem Vorjahr konnte der Anteil an Investitionen in Logistikimmobilien um 8,1 Prozent zulegen und lag mit 26,5 Prozent knapp vor den Assetklassen Büro und Handel.

Insgesamt werden die Aussichten auf einen wieder dynamischeren Transaktionsmarkt aktuell besser, da die Transaktionsanzahl bundesweit wieder ganz langsam zunimmt und die Transaktionsbereitschaft der Investoren merklich steigt. Denn attraktive Produkte sind vorhanden, und die Finanzierungsparameter werden sich im Jahr 2024 weiter verbessern.

Bremen: Mietpreise und Renditen weiter mit leicht steigender Tendenz

Aufgrund der generell gestiegenen Anforderungen an Neubauimmobilien, insbesondere im Bereich der Nachhaltigkeit und der damit gestiegenen Baukosten, sowie vor allem der hohen Finanzierungskosten bei einer nach wie vor vorhandenen stabilen Nachfrage verzeichneten die gewerblichen Mietpreise im Jahr 2023 deutschlandweit erneut einen spürbaren Anstieg. Im Mittel stiegen die Mietpreise in den Top 7 seit dem Vorjahr um rund 8,5 Prozent an.

München erreichte im Jahr 2023 erneut die höchsten Mietpreise mit einem Spitzenwert von über 10,50 Euro pro Quadratmeter, während sich die anderen deutschen Metropolen auf einem Spitzenmietenniveau von gut 8,00 Euro pro Quadratmeter befinden. Im deutschlandweiten Vergleich erreichte Bremen für moderne Logistikflächen einen Spitzenmietpreis von 5,80 Euro pro Quadratmeter.

Die Renditen haben sich im Jahr 2023 ebenfalls nach oben entwickelt. Für Core-Produkte lassen sich aktuell die höchsten Renditen in den Top 7 in Berlin realisieren. In Bremen wurden Renditen von rund 5,4 Prozent erzielt. Jedoch sind diese Core-Immobilien kaum auf dem Markt vorhanden. Im Vergleich zum Büro- oder Retailmarkt liegen die Renditen für Logistikimmobilien nach wie vor auf vergleichsweise eher niedrigem Niveau.

Ausblick: Erwarteter Flächenumsatz in Bremen von rund 240.000 Quadratmetern

2024 werden die weltwirtschaftlichen und -politischen Rahmenbedingungen wie Inflation, Zinsentwicklung, Konsumzurückhaltung, Wahlen wie unter anderem in den USA weiterhin Herausforderungen darstellen, was ein anspruchsvolles Jahr für die Nutzerseite bedeutet. Spekulative Neubauten werden rar sein, wodurch das bestehende Angebot weiter abnimmt. Dennoch trifft die Nachfrage auf ein derzeit tendenziell gutes Angebot, was zu mehr Flexibilität führt.

Robert C. Spies prognostiziert für Bremen im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von rund 240.000 Quadratmetern. Die Mietpreise werden leicht steigen, kurzfristig die Sechs-Euro-Marke überschreiten und sich auf diesem Niveau festigen. Auch der Investmentmarkt wird sich stabilisieren – die neue Realität hat sich etabliert. Attraktive Produkte sind vorhanden, jetzt muss nur noch die Nachfrage seitens der Käufer wieder anziehen.

Autor:in: Björn Sundermann, Geschäftsführer bei der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG