Der Logistikimmobilienmarkt boomt. Vor einigen Jahren als Asset-Klasse noch ein Nischenprodukt, jagt inzwischen ein Transaktionsrekorde den nächsten. Ist das nachhaltig oder droht eine Überhitzung?
Logistikimmobilien sind in Deutschland von einem Nischenprodukt zum Liebling der Investoren geworden. Das liegt vor allem an der boomenden Logistikbranche und dem äußerst aktiven Vermietungsmarkt. „2016 wird als neues Rekordjahr in die Geschichte des Logistikflächenmarktes eingehen. Zum Jahresende könnte die 6,5 Millionen Quadratmeter-Marke erreicht werden“, schätzt Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany.
Einziger Engpass ist das Produkt an sich: die Logistikimmobilie. Neue Objekte müssen her, um die Flächennachfrage und das Interesse der Investoren zu stillen. Neue Projektentwicklungen entstehen tatsächlich im ganzen Land, allerdings gibt es große regionale Unterschiede.
Der vierteljährlich erscheinende Logistikimmobilien-Seismograph, den der Logistikimmobilienberater Logivest und die Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services herausgeben, zeigt, dass die mit Abstand größten Baustarts in den Top-Regionen Niederrhein und Rhein-Neckar zu verzeichnen sind. In Hessen, Bayern und Berlin/Brandenbung hat sich hingegen wenig getan.
Digitalisierung und E-Commerce treiben die Logistik
Bei den Logistikimmobilien zeigen sich die Auswirkungen der Megatrends. Durch die Digitalisierung wächst seit Jahren der Online-Handel drastisch. Die schnelle Lieferung stellt sowohl für die Logistik als auch für die entsprechende Infrastruktur in Form von Immobilien starke Herausforderungen dar. Die Gesamtumsätze im deutschen Einzelhandel entwickeln sich seit dem Krisenjahr 2009 positiv.
Eine besondere Herausforderung für das Logistiksystem stellt beim Online-Handel die „letzte Meile“ dar. Zum einen gilt dies für die Erreichbarkeit der privaten Endkunden. Die Anmeldung von Lieferterminen oder die Nutzung von Packstationen setzen hier an. Zum anderen ist die letzte Meile hochgradig verkehrsbelastet, was durch die erwartete Zunahme der Warenlieferungen noch verstärkt wird. Dezentrale, kleine Zustellbasen, die auch automatisiert betrieben werden können, verbessern die Situation.
Auch bei sich vermindernder Dynamik der Entwicklung des Online-Handels werden weiterhin moderne Logistikimmobilien nachgefragt, die hohen Anforderungen gerecht werden müssen. Da diese aus dem Bestand heraus nicht bereitgestellt werden können, wird es weiterhin zu einer Vielzahl an Fertigstellungen kommen.
Der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt. Steigende Anforderungen an die Logistiker sowohl von den Unternehmen (Produktionsverlagerung auf die Straße) als auch von den Konsumenten (Online-Handel) schlagen sich in einer verstärkten Nachfrage nach Logistikimmobilien nieder. Bei neuen, modernen Logistikimmobilien ist daher fast kein Leerstand zu verzeichnen.
Steigende Mieten zeigen, dass es mehr Nachfrage gibt als durch Bestand und Fertigstellungen zur Verfügung stehen. Dies gilt umso mehr, als Bestandsimmobilien vielfach nicht den Ansprüchen an moderne, großflächige Logistikobjekte genügen. Der zunehmende Anteil an Neubauflächen zeigt, dass das Marktangebot nachzieht. Das Neubauvolumen reicht allerdings nicht aus, die Nachfrage zu decken, da auch Grundstücke insbesondere für großflächige Entwicklungen nur limitiert zur Verfügung stehen. Damit bleiben Logistikimmobilien interessante Objekte für Investoren.
Nicht-Core attraktiv
Die Ursache für den Boom auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist, dass sich Investoren im Verlauf des aktuellen Zyklus vermehrt in Nicht-Core-Immobilien engagieren. Dies zeigt sich auch an den Preisen: In den vergangenen fünf Jahren sind sie für durchschnittliche Objekte um rund 20 Prozent gestiegen.
Die dynamische Entwicklung wird sich fortsetzen, da Anleger im Niedrigzinsumfeld weiterhin auf der Suche nach Anlagealternativen sind. Das auch langfristig gute Entwicklungspotenzial von Logistikimmobilien macht sie auch weiterhin zu einer begehrten Anlageklasse. Insgesamt verfügt die deutsche Logistikbranche über überdurchschnittliches Wachstumspotenzial. Damit ist aus dem ehemaligen Nischenprodukt eine etablierte, nachhaltige Asset-Klasse geworden.
Autor: Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Hypo, und Markus Gerharz.