Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien sind für Umschlagimmobilien und reinen Lagerimmobilien nur leicht gestiegen. Nahezu unverändert ist auch der deutliche Mehrkostenaufwand von Nutzern einer Umschlagimmobilie.
Im aktuellen Logistik-Oscar 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von sechs Millionen Quadratmetern analysiert. Regionale Schwerpunkte waren nicht auszumachen. Rund 57 Prozent sind klassische Lagerobjekte, 43 Prozent Umschlagimmobilien, die sich in der Regel durch eine höhere Anzahl von Ladetoren/Quadratmetern Hallenfläche und durch eine geringere Gebäudetiefe auszeichnen. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 167 vermietete Objekte mit insgesamt 4,15 Millionen Quadratmetern. Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar.
Die Kostendaten für die 109 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,85 Millionen Quadratmetern sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.
Die Nebenkostenanalyse kommt für reine Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro/Quadratmeter/Monat, bei Umschlagimmobilien sind es für Mieter 1,78 Euro/Quadratmeter/Monat, ein Mehraufwand von 45 Prozent. Damit sind bei beiden Hallentypen die Kosten gegenüber der Vorgängeranalyse aus dem Jahr 2016 mit Abrechnungszeitraum 2014 jeweils nur minimal gestiegen, der deutlich prozentuale Unterschied zwischen beiden aber auf nahezu demselben Niveau.
Für Kosten von Strom und Heizung müssen die Nutzer am meisten zahlen. Bei Umschlagimmobilien fallen 0,73 Euro/Quadratmeter/Monat für beide Einzelposten an, entsprechend einem Anteil von 41 Prozent, bei Lagerimmobilien sind es pro Quadratmeter monatlich etwas mehr als ein Drittel (0,43 Euro). „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Ladetore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, sagt Frank Weber. Darüber hinaus werde der Stromverbrauch stark durch die Betriebszeiten beeinflusst. Die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten.
Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei den meisten der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 Prozent, die sieben Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin mit 810 Prozent.
Die Unterschiede bei Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege sind vereinbarungsbedingt, fallen aufgrund deutlich geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien deutlich niedriger aus. Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 Quadratmetern sind mit 1,19 Euro/Quadratmetern/Monat 13 Prozent weniger zu zahlen als bei Größen unter 10.000 Quadratmetern. Für Umschlagimmobilien schlägt diese Kostenkategorie mit 1,62 Euro/Quadratmeter/Monat deutlich niedriger in der Abrechnung zu Buche.
Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber ergänzt: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,74 Euro/Quadratmeter/Monat um drei Viertel deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,56 Euro/Quadratmeter/Monat).“