Zwischen Rekordzahlen und dem Wunsch nach Mietstundungen: Die aktuelle Situation und mittelfristige Perspektiven aus Expertensicht.
Auf Logistikimmobilien ruhen momentan große Hoffnungen. Zum einen sind die Investmentzahlen des ersten Quartals 2020 ausgesprochen positiv, zum anderen sehen Marktexperten auch gute Perspektiven.
Die vergangenen Wochen brachten ein Allzeithoch auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien: Mit 2,3 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2020 so hoch wie noch nie in einem ersten Quartal, meldet JLL. Damit wurde der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2017 (zwei Milliarden Euro) noch einmal deutlich überschritten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das sogar ein sattes Plus von 70 Prozent.
Vor allem zwei Portfolioübernahmen haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Union Investment hat das Logistral-Portfolio von Garbe übernommen und Ares Management hat seinen Anteil an einem paneuropäischen Logistikportfolio mit insgesamt 40 Immobilien und einer Million Quadratmeter Fläche an seinen Co-Investmentpartner Investec Property Fund abgegeben. „Der Deutschland-Anteil dieser beiden Transaktionen macht zusammen rund 730 Millionen Euro aus. Das alleine sind schon 32 Prozent des gesamten Quartalsvolumens“, sagt Nick Jones, Head of Industrial Investment JLL Germany. Darüber hinaus gab es sechs weitere Großdeals.
Bei der Mieternachfrage beleben die Nahversorger zurzeit das Geschäft. Es sei „kurzfristig ein exponentieller Anstieg der Nachfrage nach Lagerflächen für Güter des täglichen Bedarfs beziehungsweise Last-Mile-Logistik festzustellen", berichtet Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IREBS Regensburg.
Was jedoch die aktuellen Mietzahlungen angeht, so gibt es durchaus auch bei Logistikimmobilien die Frage nach Mietstundungen. Doch sie hielten sich in Grenzen, sagt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter der Realogis-RLI Unternehmensgruppe. Denn Logistikdienstleister bekommen von ihren Kunden aus Industrie und Handel weiterhin Geld dafür, dass ihre Waren eingelagert werden. Selbstverständlich sei das weniger „als wenn die Waren in den Logistikimmobilien auch weiterverarbeitet, gelabelt und verschickt werden“, sagt Ertan. In den Immobilien könne jedenfalls weitergearbeitet werden, weil es keinerlei Nutzungsuntersagung durch den Gesetzgeber für Lagerhallen beziehungsweise Logistikimmobilien mit reiner Lagernutzung gebe.
Bodo Hollung, Geschäftsführer von LIP Invest, betont, dass in der Logistikbranche umsatzabhängige Mieten nicht üblich seien. „Insofern wird die aktuelle Entwicklung keinen Einfluss auf die geplanten Cashflows haben. Mieter werden voraussichtlich - wie auch in den Krisenjahren 2008/2009 - versuchen, Mietkonditionen nachzuverhandeln." Er erwartet, dass die Nutzer die Flächen nicht aufgeben, „da alle wissen, wie wichtig es nach der Krise sein wird, über geeignete Logistikflächen zu verfügen. Sofern das Leben nicht komplett zum Erliegen kommt, mit einem Stillstand aller geschäftlichen Aktivitäten, erwarten wir keine signifikanten Auswirkungen bei den Renditen, eher eine weitere Yield Compression."
Investoren wollen Quote erhöhen
Ertans Blick in die Zukunft ist durchaus positiv. Er belegt seine Zuversicht mit Zahlen aus den USA. Dort seien seit Jahrzehnten – mit steigender Tendenz – rund 30 Prozent des institutionellen Kapitals im „Industrial Sektor“ investiert. Der überwiegende Teil davon entfällt auf die Logistik. In Deutschland liege der Anteil des in Logistikimmobilien allokierten Kapitals aktuell bei knapp 15 Prozent, kommend von sieben Prozent vor über zehn Jahren.
„In den nächsten zehn Jahren werden wir im hochwertigen Logistiksektor in Deutschland Quoten um die 30 bis 50 Prozent bei institutionellen Investoren sehen“, ist er überzeugt. „Im gesamten Immobiliensektor sind Wohnen und Logistik die krisensichersten Assetklassen.“
Die Realogis-RLI Unternehmensgruppe ist nach Ertans Aussagen im ständigen Austausch mit nahezu 100 institutionellen, indirekten Investoren, Family Offices, Staatsfonds und direkten Investoren, die durchgehend bestätigen, dass sie ihren Logistikanteil erhöhen werden. „Viele denken darüber nach, ihre Investitionen in den Sektoren Büroflächen inklusive Business Center, großflächige Fachmarktflächen, Shoppingcenter und Hotel zu verringern oder komplett auszusteigen“, so der Realogis-Gründer. „Logistik wird einen nie dagewesenen Run in den nächsten zwölf und 18 Monaten in Bezug auf Kapitalumschichtung erfahren.“
Industrie lernt aus der Krise
Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA verweist auf die Lerneffekte aus der Corona-Krise. „Aktuell können weiterlaufende Produktionen nicht abgesetzt oder wegen fehlender Kapazitäten nicht zwischengelagert werden. Ebenso müssen gerade im Non-Food-Handel die einlaufenden, aber wegen des Verkaufsverbotes in Ladengeschäften kaum abfließenden Produkte gelagert werden“, sagt Dr. Thomas Steinmüller, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Logistikimmobilien.
„Die Lehren aus der Krise werden in der Nachkrisenzeit zum Aufbau deutlicher Sicherheitsbestände in allen Bereichen – sowohl des Konsums als auch der Industrie – führen, um Störungen oder gar Zusammenbrüche in den Lieferketten zu verhindern.“ Investoren in diesem Bereich spielten hierbei eine bedeutende Rolle und könnten bereits heute tätig werden – mit deutlich gesunkenen Risikoaufschlägen. „Diese Investitionen sind ein wichtiger und dringender Beitrag zum Wiederanlauf und zur Erholung der Gesamtwirtschaft“, so Steinmüller.