Ein neues Gesetz schreibt ab 2021 Ladepunkte in Neubauten und beim Umbau vor. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Wohn- und Nicht-Wohngebäuden. Ein Expertenbeitrag von Kristina Grundey, Consulectra.
Immobilienbetreiber und -eigentümer kommen bisher vor allem dann mit Ladeinfrastruktur für Elektromobilität in Berührung, wenn sie selbst ein Elektroauto fahren oder sich progressiv für den Bau einer Ladesäule entschieden haben. Dies wird sich mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) zukünftig ändern. Mit dem GEIG soll die Gebäuderichtlinie der Europäischen Union umgesetzt werden. Es enthält Vorgaben für den Bau von Ladeinfrastruktur auf Stellplätzen an Gebäuden. Die gesetzlichen Vorgaben fokussieren sich dabei auf Immobilien, die umgebaut oder neu errichtet werden und mehr als zehn Stellplätze haben.
Derzeit ist das Gesetz noch nicht verabschiedet, es soll aber 2021 in Kraft treten. Da bei einer Nichtbeachtung des Gesetzes ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro droht, sollten sich Immobilieneigentümer und -verwalter frühzeitig mit dem Thema befassen.
Was schreibt das GEIG genau vor?
Wird das GEIG in seiner derzeitigen Fassung (Mai 2020) verabschiedet, muss für Bauvorhaben mit einer Antragstellung oder Bauanzeige nach dem 10. März 2021 Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge eingeplant werden.
Bei Neubauten und größeren Umbaumaßnahmen von Gebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen ist eine vorbereitende Leitungsinfrastruktur, das heißt Schutzrohre für Elektro- und Datenleitungen, direkt mit zu installieren. Für Wohngebäude sind die Schutzrohre sogar für jeden Stellplatz zu verlegen, für Nichtwohngebäude dagegen ist jeder fünfte Stellplatz mit Schutzrohren zu versehen und zusätzlich ein Ladepunkt zu errichten.
Für alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen muss außerdem ein Ladepunkt bis zum 1. Januar 2025 installiert werden – unabhängig davon, ob ein Umbau durchgeführt wird oder nicht. Das folgende Bild stellt exemplarisch eine Übersicht zu den Vorgaben aus dem GEIG dar.
Ausgenommen von den gesetzlichen Anforderungen aus dem GEIG sind kleine und mittlere Unternehmen, wie zum Beispiel Handwerksbetriebe, die den Großteil der Gebäudefläche, das heißt mehr als 50 Prozent, für ihre eigene unternehmerische Tätigkeit nutzen. Auch öffentliche Gebäude, die bereits vergleichbare Anforderungen nach der EU-Richtlinie zum Aufbau der Infrastruktur für alternative Kraftstoffe zu erfüllen haben, müssen das GEIG nicht beachten. Außerdem vom Gesetz ausgenommen sind Renovierungen, bei denen die Lade- und Leitungsinfrastruktur-Kosten sieben Prozent der Gesamtkosten überschreiten.
Zwar können Immobilieneigentümer zur Finanzierung Förderungen und günstige Kredite in Anspruch nehmen, allerdings unterscheiden sich die Förderungsmöglichkeiten von Region zu Region, je nach Größe und Art der Ladesäule sowie in ihrer Höhe und Ausprägung.
Wohnungsnutzer haben ein Recht auf Strom fürs Auto
Neben dem GEIG gibt es für Immobilienbetreiber und -eigentümer noch weitere Gründe, sich mit dem Einbau von Ladeinfrastruktur zu beschäftigen. Zum einen gibt es Faktoren, die Immobilienbetreiber zum Bau von Ladeinfrastruktur verpflichten, und zum anderen gibt es Faktoren, die den Bau von Ladeinfrastruktur aus Sicht der Immobilienwirtschaft sogar profitabel machen können und somit Immobilienbetreiber zum Bau von Ladesäulen motivieren können.
Auf der Seite der verpflichtenden Faktoren gibt es neben dem GEIG das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Dieses gesteht Mietern und Eigentümern ein Recht auf die Installation einer Ladesäule zu. Das Recht bezieht sich auf Parkplätze, die dem jeweiligen Eigentümer gehören oder ausschließlich vom betreffenden Mieter genutzt werden. Dementsprechend kann ein Immobilieneigentümer auch dann mit Ladeinfrastruktur konfrontiert werden, wenn sein Gebäude weniger als elf Stellplätze hat oder gar kein Umbau geplant ist.
Ladeinfrastruktur kann neue Einnahmequelle werden
Unter den motivierenden Faktoren gibt es neben der finanziellen Förderung durch Bund und Länder auch die Möglichkeit, als Ladepunktbetreiber wirtschaftlich vom Bau von Ladesäulen zu profitieren. Ein Ladepunktbetreiber betreibt – wie der Name vermuten lässt – eine oder mehrere Ladesäulen. Dazu gehören sowohl die Beschaffung der vom Auto geladenen Energiemengen, das Energiemanagement und die Abrechnung mit dem Fahrzeugnutzer als auch die Wartung, Reparatur und Instandhaltung der Ladesäule. Für diesen Service erhebt er in der Regel bei Nutzung der Ladesäule eine Gebühr.
Eine andere Möglichkeit für einen Immobilienbetreiber ist es, die Ladesäule an einen externen Ladepunktbetreiber zu vermieten, der die entsprechenden Serviceaufgaben übernimmt. Alternativ kann er die Fläche vermieten, auf welcher die Ladesäule von einem anderen Betreiber errichtet wird. Welche der genannten Alternativen rechtlich möglich oder wirtschaftlich sinnvoll sind, muss sorgfältig abgewogen und je nach Einzelfall entschieden werden.
Insbesondere für Nicht-Wohngebäude kann der Attraktivitätsgewinn, den der Einbau von Ladeinfrastruktur mit sich zieht, ebenfalls auf der Seite der motivierenden Faktoren verbucht werden. Mit zunehmender Anzahl an Elektro-Autos steigt für gewerbliche Mieter und Eigentümer auch die Attraktivität einer Immobilie mit Ladesäulen, sowohl mit Blick auf die eigenen Mitarbeiter als auch auf potenzielle Kunden. Zudem sind die Wachstumsraten von Elektro-Autos und Plug-in-Hybriden im Bereich der neuzugelassenen Fahrzeuge derzeit beachtlich. Im Oktober 2020 betrug der Marktanteil von Elektro-Autos unter den Neuzulassungen in Deutschland bereits circa 8,5 Prozent und von Plug-in-Hybriden circa neun Prozent.
Lebensmittelhändler machen es auf ihren Parkplätzen vor
Die Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl machen es vor und statten viele ihrer Filialparkplätze mit Ladesäulen für ihre Kunden aus. Sowohl die gesetzlichen Vorgaben an die Immobilienwirtschaft als auch die Chancen als Ladesäulenbetreiber beschränken sich jedoch nicht auf den Lebensmitteleinzelhandel. Ob Restaurant, Bürogebäude oder Mehrfamilienhaus, jede Immobilie mit mehr als zehn Stellplätzen wird über kurz oder lang von dem Thema Ladeinfrastruktur betroffen sein.
Wenn sich ein Immobilienbetreiber für den Bau vor Ladeinfrastruktur entscheidet, im Rahmen des Gesetzes oder darüber hinaus, muss er sich mit verschiedenen Fragestellungen auseinandersetzen. Zu den technischen Fragen gehören zum Beispiel die Ladesäulenart, ihre Leistung und ihr Aufstellungsort. Werden Schnellladesäulen aufgestellt, können diese einen höheren Kundennutzen haben, sie sind aber auch deutlich teurer, und der Netzanschluss muss eventuell vergrößert werden, was die Investitionen zusätzlich steigert. Die technischen Möglichkeiten und der Ausbau des Netzanschlusses müssen im Vorfeld mit dem Netzbetreiber geklärt werden. Photovoltaikanlagen oder Energiespeicher können in das Ladesäulenkonzept eingebunden werden und somit die Nachhaltigkeit erhöhen.
Auch Betrieb der Ladesäulen muss geklärt werden
Neben dem eigentlichen Bau der Ladeinfrastruktur muss sich der Immobilieneigentümer oder ‑betreiber mit der Organisation des Ladesäulenbetriebs beschäftigen. Soll die Ladesäule nur für Mieter des Gebäudes, nur für den Immobilieneigentümer oder aber öffentlich zugänglich sein, muss die entsprechende Zugänglichkeit sichergestellt werden. Möchte der Immobilienbetreiber selbst als Ladepunktbetreiber auftreten, so ist die benötigte Energie über einen Lieferanten zu beschaffen sowie die Abrechnung an der Ladesäule sicherzustellen. Sind an einer Immobilie mehrere Ladesäulen errichtet worden, kann eine Steuerung und Priorisierung der Ladevorgänge sinnvoll sein.
Das GEIG und das WEMoG verpflichten Immobilienbetreiber und -eigentümer dazu, Vorbereitungen für Ladeinfrastruktur an ihren Immobilien zu realisieren und damit erhebliche Investitionen zu tätigen. Gerade für Gewerbeimmobilien kann dies jedoch auch eine Chance sein, einerseits die Attraktivität des Standorts zu erhöhen und andererseits die Möglichkeiten der neuen Marktrolle eines Ladepunktbetreibers zu nutzen. Deshalb sollten sich Immobilienbetreiber und -eigentümer jetzt schon mit dem Thema beschäftigen. Sie sollten prüfen, ob ihre eigenen Immobilien vom GEIG betroffen sind oder ob der Bau von Ladeinfrastruktur auch – abgesehen von gesetzlichen Pflichten – für sie in Frage kommt, und sich an Fachfirmen wenden, die bei der Planung und Umsetzung unterstützen können.
Autorin: Kristina Grundey ist Beraterin Elektromobilität bei der Consulectra Unternehmensberatung GmbH.