Anastasija Walcher-Radke betrachtet die schnelle Alterung von Bewertungsmodellen für Immobilien.
Ist Ihnen schon aufgefallen: Ein Sportwagen von 1965 ist heute oft ein Vielfaches seines Kaufpreises wert. Obwohl bilanziell längst abgeschrieben, käme niemand auf die Idee, ihn zu verschrotten. Bei einem Gebäude desselben Baujahrs führt dagegen ein Blick in die Tabelle immer wieder zu einem entgegengesetzten Schluss. Denn bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bleibt nach Abzug des Alters und unter Berücksichtigung der im Lebenszyklus getätigten Baumaßnahmen häufig nur eine überschaubare Restnutzungsdauer. Wurde wenig investiert, lautet das Urteil: Abriss. Gleiches Baujahr, ungefähr vergleichbarer Gebrauchswert, aber unterschiedliche Urteile.
Der Unterschied liegt dabei nicht primär in der Objektqualität, sondern im Bewertungsmodell. Unsere Branche behandelt die Restnutzungsdauer quasi wie ein Naturgesetz. Dabei ist sie im Grunde doch nur eine Frage der Perspektive – und davon gibt es für mich vor allem drei: die wirtschaftliche, die technische und die ökologische.
Die wirtschaftliche Perspektive fragt: Wie lange trägt das Gebäude im Bewertungsmodell? Sie verrechnet Alter, während des Betriebs getätigte Investitionen und angenommene Nutzungsdauer und betrachtet das Gebäude vor allem als kalkulatorische Einheit. Die technische fragt: Wie lange funktionieren Tragwerk, Dach, Fassade, Technik tatsächlich? Antwort: oft deutlich länger, als vereinfachte Modelle unterstellen. Schließlich die dritte, sie fragt ökologisch: Welche Ressourcen und welche gebundene Energie gehen verloren, wenn ein intaktes Gebäude abgerissen wird? Jede Menge.
Ein Gebäude kann also gleichzeitig wirtschaftlich alt, technisch fit und ökologisch wertvoll sein. Nur schauen wir fast immer allein durch die wirtschaftliche Brille. Nicht, weil man durch sie die Realität am besten erkennt, sondern weil sie in Finanzierung und Bewertungssystemen verankert ist. Was da nicht gezählt wird, fließt nicht in unsere Entscheidungen ein. Klar, dass der Abriss dann rechnerisch meist gewinnt: Ein Großteil der Bilanz bleibt außen vor.
Der blinde Fleck unserer Betrachtung
Zur Bilanz gehört aber auch, dass das Bauwesen einen erheblichen Teil der CO₂-Emissionen, des Ressourcenverbrauchs und des Abfalls verursacht. Trotzdem tun wir so, als beginne die Klimabilanz erst mit dem Neubau. Abriss heißt aber: Emissionen und gebundene Ressourcen sind unwiderruflich verloren. Zudem wird die Alternative, Weiterbauen, Sanieren, fast nur über ihre Kosten diskutiert. Wohlgemerkt: Hier handelt es sich nicht um ein Nachhaltigkeitsproblem, sondern um einen betriebswirtschaftlichen Webfehler.
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„Aber der Bestand ist unkalkulierbar", heißt es dann gern. Doch Risiken sind kein Alleinstellungsmerkmal alter Gebäude, auch Neubauten haben Planungs- und Kostenrisiken. Viele Sachzwänge sind zudem hausgemacht: Wer jede Verbesserung mit neuen Anforderungen verknüpft, produziert automatisch Folgekosten. Unwirtschaftlich wird nicht der Bestand, unwirtschaftlich wird eine bestimmte Art der Sanierung. Dabei gibt es die Instrumente für eine bessere Bewertung längst: strukturierte Kostenermittlungen, Risikoprüfungen, bestandsspezifische Verfahren.
Deutschland ist gebaut. Das könnte ein Vorteil für unsere Klimabilanz sein. Den fahren wir aber nicht ein, weil ein Großteil der Wohngebäude aus der Zeit vor den heutigen Effizienzstandards stammt und dementsprechend bewertet wird. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht „Neubau oder Bestand?", sondern: Warum bewerten wir den Bestand weiter mit Methoden, die nicht seinen ganzen Wert erfassen?
Denn ein altes Gebäude ist nicht automatisch verbraucht. Oft ist nur das Bewertungsmodell schneller gealtert als die Immobilie. Ist es Ihnen auch aufgefallen: Wir müssen reden!
Ein Beitrag von Anastasija Walcher-Radke, geschäftsführende Gesellschafterin der KVL Group.
