Leere Einkaufsstraßen, verlassene Büros: Die Innenstadt verliert ihre Anziehungskraft – und das ist auch gut so. Ein Kommentar von Natalia Kurda, Head of Project & Asset Management der Creo Group.

Jahrzehntelang galten die Zentrallagen der Städte als wichtigste Bürostandorte. Wer als Unternehmen Rang und Namen hatte – Konzerne, Behörden, internationale Organisationen –, den zog es in den ‚Central Business District‘. Die Folgen für die Städte konnten die wenigsten begeistern: Die Zentren wurden entmischt, Bürokomplexe verdrängten Wohnnutzungen in die Quartierslagen, und immer mehr Menschen sind darauf angewiesen, morgens von Wohnvierteln am Rand in die Zentren zu pendeln.

Der durchschnittliche Münchener Pendler verbrachte vor der Pandemie schätzungsweise ungefähr 87 Stunden, ein Berliner Pendler 66 Stunden seines Lebensjahrs im Stau, die eigentliche Fahrtdauer noch nicht mit eingerechnet. Das ist Zeit, die nicht vom Arbeitstag, sondern vom Privatleben abgezogen wird. Die Pandemie hat vielen Unternehmen und Mitarbeitern jedoch vor Augen gehalten, dass die zentralen Bürostandorten doch nicht so alternativlos sind, wie sie ursprünglich dachten. In der Folge ersetzt die digitale Heimarbeit (nicht erst seit Corona) immer mehr zentrale Büroflächen.

Die Corona-Pandemie wird aber zu Ende gehen, der Bedeutungsverlust der Innenstadt wird hingegen bleiben. Was sie einst funktional „zusammenhielt“, war der Austausch von Waren und Dienstleistungen, Gewerbe also. Eine Notwendigkeit hierfür gab es aber auch vor Corona schon nicht mehr. Das Internet hat unsere Arbeit, Freizeit und unseren Konsum längst von der Innenstadt in andere Lebensbereiche verlagert.

Speichenrad statt klassischer Arbeitsplatzstrukturen

Und wie geht es jetzt weiter? Unternehmen sollten sich und ihre Mitarbeiter danach fragen, ob ein Bürostandort in Zentrallage ihre heutigen Bedürfnisse an ein modernes Arbeiten noch erfüllen kann. Es könnte sich lohnen: Die Unternehmen können sehr viel Miete sparen, wenn sie dem Herdentrieb in die Innenstadt widerstehen und sich stattdessen nach smarten Alternativen in den Randlagen umschauen. Die Mitarbeiter wiederum könnten wesentlich flexibler arbeiten und müssten sich nicht mehr mit den Problemen starrer Bürostandorte auseinandersetzen.

Anstelle der klassischen Arbeitsplatzstrukturen könnte dann eine Art Speichenrad entstehen: Die Speichen werden gebildet aus den Homeoffice-Standorten sowie aus kleinen, flexiblen Satellitenbüros in der Nähe des Wohnorts – oder auch aus Coworking-Spaces, umgebauten Hotellobbys, vielleicht auch dem Café um die Ecke. All diese Speichen sind virtuell mit dem Hauptsitz verbunden.

Der zentrale Bürohauptsitz vieler Unternehmen kann entsprechend kleiner werden. Der Schwerpunkt verlagert sich in Richtung Peripherie. Dort steigt die Nachfrage nach den besagten Shared-Office-Lösungen. Wir könnten etwa eine Ausweichbewegung bei der Bürosuche in aufstrebende, gemischt genutzte Kieze am Stadtrand erleben – mit kurzen Wegen zwischen Wohnung und Arbeit und mit günstigeren Mietflächen als im absoluten Zentrum.

Auch Umwandlungsflächen, die noch „weiter draußen“ liegen, könnten spannend werden. Beispielsweise ehemalige Industriegebiete, gerne mit historischer Bausubstanz, die durch das Wachstum und den Zuzug in die attraktiven Städte als Potenzialflächen für neue Quartiere entdeckt werden.