Der Investmentmarkt läuft heiß. Anleger suchen händeringend Kaufobjekte. Überschwemmen bald wieder Schrottimmobilien den Markt? Wird bald wieder alles gekauft, was vier Wände und ein Dach hat? Zwei Investmentexperten – zwei Meinungen!
PRO
Schrottimmobilien? Wenn nicht jetzt, wann dann?
Wer problematische, ältere Immobilien im Portfolio hat, wird kaum einen günstigeren Zeitpunkt als jetzt finden, um diese zu veräußern. Dies führt dazu, dass aktuell am Markt vermehrt Problemimmobilien angeboten werden. Insbesondere private Immobilienkäufer müssen aufpassen.
Das Modell des Homo oeconomicus wird oft herangezogen, um menschliches Verhalten in einem bestimmten Markt zu erklären. Der Homo oeconomicus wird als rationaler Agent und als Nutzenmaximierer charakterisiert. Mit diesem Modell lässt sich die Motivation vieler Akteure am Immobilienmarkt erklären. Dies gilt derzeit vor allem für die Verkäufer von problematischen Immobilien, welche die aktuelle Phase mit ihrem großen Nachfrageüberhang nutzen, um ihre Portfolios von solchen Objekten zu bereinigen. Ihr nachvollziehbares Kalkül ist: Wenn nicht jetzt, wann dann?
Parallel dazu beobachten wir am Markt einen zweiten Trend: Die gute Performance des Marktes lockt zahlreiche neue Unternehmen in die Immobilienbranche. Diesen fehlt jedoch oft die notwendige Erfahrung – beispielsweise Projektentwicklern, die neu an den Markt kommen.
Beide Trends führen dazu, dass Immobilien angeboten beziehungsweise entwickelt werden, bei denen entweder der Preis viel zu hoch ist oder die strukturelle Mängel aufweisen. Beispielsweise wurde uns jüngst ein Studentenwohnheim direkt an einer Autobahn angeboten. Das Objekt verfügte über keinerlei Lärmschutzvorrichtungen, der Verkäufer begründete dies lapidar mit der Feststellung, dass die Studierenden ohnehin viel feiern und wenig schlafen würden.
Noch stärker ist das Phänomen der problematischen Objekte im Segment der Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Teilweise weisen sie erhebliche bauliche Probleme oder Instandhaltungsstaus auf. Diese Nachteile spiegeln sich oft in keiner Weise im Preis wider. Alle, die aktuell auf der Käuferseite unterwegs sind, tun gut daran, extrem aufzupassen und ein gesundes Mistrauen zu hegen. Dies ist insbesondere erforderlich, da aktuell Kaufentscheidungen sehr schnell getroffen werden müssen. Bei vielen Immobilienangeboten ist die Anzahl der Interessenten so hoch, dass Schnelligkeit ein wichtiger Faktor bei der Auswahl des Käufers ist. Zeit für eine angemessene Prüfung ist kaum vorhanden. Hier dürfen sich die Käufer keinesfalls unter Druck setzen lassen und vorschnelle Entscheidungen treffen.
Einschränkend muss allerdings erwähnt werden, dass die professionellen, größeren Investoren seit der letzten Krise erheblich dazugelernt haben. Überhaupt hat sich die gesamte Immobilienbranche in den vergangenen zehn Jahren weiter stark professionalisiert. Phänomene wie sogenannte „Driveby- Besichtigungen“ im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen oder der komplette Verzicht auf eine Vor-Ort-Besichtigung, die wir in den Boom-Jahren 2005 und 2006 noch beobachten konnten, gibt es praktisch nicht mehr. Insofern betrifft das Thema Problemimmobilien vor allem private und semiprofessionelle Käufer, denen Erfahrung und Expertise – aber auch der Zugang zu externem Know-how – häufig fehlen .
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CONTRA
Es hat sich ausgeschrottet!
Bei den Immobilien, die derzeit auf dem Markt angeboten werden, handelt es sich in der Regel um gut entwickelte Bestände. Vermeintliche Schrottimmobilien, die früher auf dem Markt feilgeboten wurden, sind mittlerweile durch gutes Asset Management auf einem vernünftigen Qualitätsniveau.
Als Schrottimmobilien werden marode und überteuerte Objekte bezeichnet, die mit wenig Aufwand schnell und unzureichend aufgehübscht wurden. Eine oberflächliche Sanierung kann zum Beispiel Schimmel in der Wand verdecken. Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs womöglich vermietet, erweckt das den Eindruck, dass die Immobilie bewohnbar und in gutem Zustand ist.
Zuletzt gab es in den sogenannten Nuller-Jahren Portfolios mit vielen problembehafteten Immobilien auf dem Markt, die vor allem von ausländischen Investoren gekauft wurden. Diese hatten damals falsche Einschätzungen des deutschen Immobilienmarkts. Viele Investoren, die nach Deutschland kamen, waren den Vorstellungen ihrer Heimatländer verhaftet geblieben. Sie haben sich nicht wirklich ein Bild davon gemacht, welches relativ hohe Niveau die Mieter-Schutzrechte in Deutschland haben und welche Bedeutung der Mietwohnungsmarkt hat.
Dagegen hatten die ausländischen Anlagestrategen vor allem Zahlen im Kopf. Sie sahen das im europäischen Vergleich niedrige Mietniveau hierzulande und die geringe Eigentumsquote in Deutschland und erhofften sich, viele Wohnungen direkt an die Mieter verkaufen zu können – was in der Regel nicht gelang. Daher wurden die Portfolios bald wieder auf den Markt gebracht. Diese Portfolios sind in den vergangenen zehn Jahren durch das Asset Management der Eigentümer – die tatsächlich modernisierten anstatt nur zu verwalten – auf einem vernünftigen oder gutem Niveau und werden entweder als Bestandsimmobilien gehalten oder auf den Markt gebracht, um Gewinne mitzunehmen.
Diese positive Entwicklung vieler Bestände sowie die zunehmende Professionalisierung der Branche und das damit verbundene gute Asset Management haben dazu geführt, dass auf dem Markt kaum noch problembehaftete Immobilien angeboten werden. Denn die Marktakteure sind sich in den meisten Fällen bewusst, dass es wirtschaftlicher ist, zum frühestmöglichen Zeitpunkt in die Substanz der Gebäude zu investieren, anstatt zu warten, bis ein Instandhaltungsstau entsteht und sich die Schäden potenzieren. Viele Objekte sind heute fertig saniert, neue Bewohner sind eingezogen, und die Mieten dem Marktniveau angepasst.
Zwar gibt es immer noch eine geringe Anzahl von Problemobjekten, die verkauft oder saniert werden. Dies wird dann aber von den Investoren bewusst und nach unserer Beobachtung auch professionell gemacht, denn die Aussicht auf hohe Renditen ist verlockend. Auch wenn die Kosten für Grundstücke, Handwerker und für energetische Ausstattung immer weiter gestiegen sind, können Investoren aufgrund der enormen Nachfrage durch Zuzügler noch eine adäquate Marge erzielen – sei es durch den Verkauf als Eigentumswohnung oder mit einer deutlichen Mieterhöhung.