Bürolagen, Investmentchancen, der Wohnungsmarkt und das Rechtsrheinische - acht Immobilienexperten und -expertinnen und Ihr Urteil über den Standort Köln.
Köln ist einer der dynamischsten Immobilienstandorte in Deutschland. In der vergangenen Dekade hat sich das gebaute Gesicht der Rheinmetropole deutlich verändert - und wird das noch weiter tun. Rheinauhafen, Messecity Deutz, Mülheim und die Ringe sind dafür prominente Beispiele. immobilienmanager beleuchtet in einer Sonderausgabe im August die wichtigsten Projekte, Segmente und Entwicklungen des Immobilienmarktes in Köln. Als Einstimmung können Sie hier noch einmal nachlesen, wie acht vor Ort aktive Immobilienexperten im verganganenen Jahr über den Standort diskutiert haben.
Der Investor gibt sich bullish. „Ich mag Mülheim“, sagt Roy Brümmer, Head of Investment & Transaction bei Corpus Sireo Real Estate. Und weil einer der großen Entwickler mit ihm am Tisch sitzt, lobt er Arne Hilbert, Niederlassungsleiter von Art-Invest: „Sie betreiben in Mülheim Standortpolitik und schaffen dort neue Gewerbestandorte.“ Hilberts Arbeitgeber entwickelt zusammen mit der Osmab Holding an der Schanzenstraße ein Büro- und Dienstleistungsquartier mit 156.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche, das den Namen I/D Cologne trägt.
Diesen Ball fängt Hilbert auf und erläutert die Gründe für das Engagement: „Sehen Sie sich die Vermietungsleistung in den vergangenen zehn Jahren an: Rund um das Carlswerk wurden 180.000 Quadratmeter vermietet.“ Das heißt aber auch: Das I/D Cologne erweitert das Angebot dort um mehr als acht Jahresumsätze.
Mülheim und die heterogenen Mietergruppen
Wer soll das alles mieten? Hilbert ist gar nicht bang: „Köln hat mit Mülheim das einzigartige Potenzial, in der Innenstadt noch über Flächen zu verfügen.“ Er definiert den Stadtteil als Innenstadt, was für Kölner Ohren etwas überraschend klingt. Faktum ist jedoch, dass er bei Nutzern in der Wertschätzung gestiegen ist. Eine Gruppe nennt Jens Hoppe, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate: „Wir merken bei der Vermietung im Rechtsrheinischen die Nachfrage von Unternehmen, die sich fusionsbedingt optimieren wollen.“
Als „heterogen“ bezeichnet Hilbert die Mietergruppen, die Art-Invest in Mülheim anvisiert. Da sind zum Beispiel Verwaltungseinheiten, Start-up-Unternehmen und Dienstleister von Industrieunternehmen. Vorteilhaft ist die Lage für all jene, die weitere Standorte im Rechtsrheinischen – wie in Leverkusen oder Bonner Stadtteilen – haben, unterstreicht Jens Hoppe.
Durch die zahlreichen neuen Projekte im Stadtteil – gerade auch im Wohnbereich – nimmt die Gentrifizierung an Fahrt auf. Daher lautete die Vermutung in der Runde: Die Käufer der neuen Wohnungen werden nicht diejenigen sein, die heute dort wohnen. Roy Brümmer hält dagegen: „Ich bin fest überzeugt davon, dass die Keupstraße auch in zehn Jahren noch multikulti sein wird.“ Diese Straße ist ein Zentrum des türkischen Geschäftslebens in Köln.
Wie gut das Rechtsrheinische funktioniert, zeigt auch das Wachstum des Deutzer Feldes. Einer der ersten Büroentwickler dort war die Development Partner AG, die zwei Gebäude namens „Kölncubus“ und „Kölncubus Süd“ errichtete. Heute sind alle Grundstücke verkauft und weitestgehend bebaut. Henning Dumrese ist zufrieden: „Die Entwicklung hat unsere ursprüngliche Einschätzung bestätigt.“
Heißer Kampf um Messecity
Heiß umkämpft war ein anderes Deutzer Großprojekt: die Messecity mit ihrem Großmieter Zurich Versicherung. Mehrere Investoren bemühten sich darum. Den Zuschlag für das 60.000-Quadratmeter-Quartier bekam letztlich Warburg- HIH Invest.
Roy Brümmer outet sich als einer der Mitbieter, denn derartige Objekte sind ein rares Gut. „Ich finde es extrem schwierig, in Köln zu investieren“, beschreibt Brümmer. Natürlich erhalte er eine Menge Angebote, doch nur etwa fünf Prozent davon erfüllten die Vorgaben hinsichtlich Größe, Lage und Rendite. Wer mehr als 50 Millionen Euro investieren möchte, findet in Köln nicht viele passende Lagen. Gepasst hat es zuletzt in der Innenstadt, wo die Corpus-Sireo-Mutter Swiss Life die Kaufhof-Hauptverwaltung erwarb.
Rund um die Ringe stehen und wachsen weitere interessante Investitionsobjekte mit den Kaiser-Wilhelm-Höfen von Art-Invest, den Myhive Offices von Immofinanz und dem Haus Friesenplatz der Allianz. Doch dann sind da noch die zahlreichen kleinteiligen Geschäftshäuser mit Instandhaltungsstau von Privatbesitzern, die das Gesamtbild deutlich beeinträchtigen. „Man kann nur hoffen, dass die jetzigen Eigentümer in ihre Objekte investieren oder diese verkaufen“, meint Michael Kunz, Vorstand von Proximus Real Estate.
Zur Verschönerung der InnenstadtIage soll auch das Joint- Venture von Quantum Immobilien und Proximus beitragen, das sich große Teile des Gerling- und des Friesenquartiers gesichert hat. Michael Kunz sieht deren Zukunft vor allem in der gewerblichen Nutzung und plant, unterschiedliche Preissegmente abzudecken – vom Hotel über Einzelhandel bis hin zur Büronutzung. Der Vorbesitzer Immofinanz hatte die Genehmigung erhalten, Büros in Wohnungen umzuwandeln. Daran hat Kunz kein Interesse: „Wir werden die Konversion in Luxuswohnungen nicht umsetzen und die ursprüngliche gewerbliche Nutzung fortführen.“
Kein Nachdenken über Konversion
Richtig so, meint Jens Hoppe. „Die Nachfrage vor allem nach Flächen ab 5.000 Quadratmetern ist sehr gut.“ Diese Einschätzung teilt Henning Dumrese: „Wir sehen keine Veranlassung, über Konversion nachzudenken.“ Damit bezieht er sich auf das Bürogebäude „One Cologne“ an der Inneren Kanalstraße, den früheren „Patrizia Tower“, den Development Partner revitalisiert. Einen Ankermieter hat man längst gefunden. Die Deutsche Lufthansa übernimmt knapp ein Drittel der 15.000 Quadratmeter Fläche. „Mit dem Refurbishment dieses Dreischeiben- Hauses kehrt eine wichtige Landmarke und Visitenkarte der Stadt zurück“, unterstreicht Dumrese.
Konversion ist für andere Entwickler aber durchaus ein Thema. Art-Invest hat eingehend geprüft, was sich aus dem bisherigen Arbeitsamts-Komplex an der Luxemburger Straße machen lässt. Zwischenzeitlich stand der Einzug von Universitätsinstituten zur Debatte, doch das Thema ist abgehakt. „Die Lage nahe der Universität ist prädestiniert für Campus- Wohnen“, sagt Arne Hilbert.
Und was braucht der oder die Studierende? Ein Mikro- Apartment. Dass dieser Wohnungstyp in Uni-Nähe funktioniert, bezweifelt keiner der Diskussionsteilnehmer. Aber weiter davon entfernt, zum Beispiel Ecke Innere Kanal-/ Subbelrather Straße, wo iLife und Liqion Capital zwei Hochhäuser mit 600 bis 700 Kleinwohnungen planen? In der Runde herrschen Zweifel, ob das Modell an dieser Stelle dauerhaft funktionieren kann.
Allerdings meint Bernd Hütter, Geschäftsführer von Dornieden Generalbau, dass man sich nicht auf die Zielgruppe Studierende fixieren dürfe. „Es gibt zunehmend auch andere Interessenten wie Jungakademiker, die ihre erste Stelle in Köln antreten, oder Auszubildende, die von der Eifel in die Stadt pendeln.“ Roy Brümmer findet Mikroapartments „sehr attraktiv aus Investorensicht“ – allein wegen der vielen Studierenden in Köln.
Wohnungen ab 3.000 Euro
Eine andere Wohn-Zielgruppe hat Martin Koll, Geschäftsführer von WvM Immobilien, im Blick: „Welcher unserer Mitarbeiter kann sich überhaupt noch eine Neubauwohnung in Köln leisten?“ 4.200 Euro pro Quadratmeter seien für die meisten zu viel. Daher hat sich sein Unternehmen entschlossen, diesen Wert deutlich zu unterbieten. Im Neubaugebiet Butzweiler Hof liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und knapp 3.450 Euro.
Obwohl es dort momentan kaum Einkaufsmöglichkeiten gibt und ein Gewerbegebiet um die Ecke liegt, waren die 217 Wohnungen schnell verkauft, sagt Koll.
Bei Mietwohnungen greift die Stadt steuernd ein und hat das kooperative Baulandmodell verschärft, das bisher oft Verhandlungssache war. Nun wird die 30-Prozent-Quote für geförderten Wohnungsbau konsequenter durchgesetzt. Martin Koll begrüßt dies. „Damit lässt sich besser umgehen.“ Bernd Hütter fragt, wie lange es wohl dauern werde, bis sich ein Effekt zeigt – vor allem bei den Grundstücksverkäufern. Solange deren Forderungen hoch bleiben, führe es dazu, „dass wir bei bestimmten Grundstücken nicht mehr mitbieten können“.
Die Kehrseite der Quotenregel ist, dass die geförderten Wohnungen durch die frei finanzierten quersubventioniert werden müssen. Das sehen die Banken nicht gerne. „Die Finanzierung von Wohnentwicklungen wird dadurch schwieriger“, sagt Andrea Bettink, Leiterin der Geschäftsstelle Düsseldorf der Berlin Hyp. Weil das Risiko im Bereich der frei verkauften Eigentumswohnungen höher liegt, müssten Bauträger einen höheren Eigenkapitalanteil nachweisen.
„Das zu organisieren ist der Horror“
Eine preisliche Zwischenstufe, wie sie Düsseldorf eingeführt hat, lehnt die Runde einhellig ab. Beim Düsseldorfer „preisgedämpften Wohnen“ darf der Vermieter maximal 9,60 Euro netto kalt verlangen. „Das ist doch nicht wirklich günstig, der Ansatz ist falsch“, wendet Andrea Bettink ein. Bei den Entwicklern lässt diese Vorschrift den Blutdruck steigen. „Das alles zu organisieren ist der Horror“, sagt Martin Koll, dessen Unternehmen sich auf das Abenteuer eingelassen hat.
Wer keine hohe Wohnungspreise bezahlen kann, muss ins Umland gehen. Bernd Hütter von Dornieden Generalbau stellt fest: „In den Städten und Gemeinden des Kölner Umlands haben wir ein behutsames Wachstum.“ Ob Hürth, Wesseling oder Bergisch Gladbach – es geht überall dort voran, wo die Infrastruktur passt. Dann können Käufer und Mieter Geld sparen. Martin Koll nennt Zahlen: Eine Eigentumswohnung kostet beispielsweise in Bergisch Gladbach rund 1.000 Euro pro Quadratmeter weniger als in Köln bei vergleichbarer Qualität.
Autorin: Roswitha Loibl