Jan Bewarder (Bild: REM Capital)
Jan Bewarder (Bild: REM Capital)

Nachhaltigkeit & ESG

22. December 2021 | Teilen auf:

Interview: KfW 55 entfällt – das sind die Auswirkungen

Zum 31. Januar 2022 läuft die Förderung KfW 55 aus. Jan Bewarder, Vorstand des Finanzierungsberaters REM Capital, spricht mit Irmelin Ehrig über die Folgen und zeigt, wo sich andere Chancen auftun.

Ab Februar 2022 wird die KfW-Förderklasse 55 vollständig aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gestrichen. Die BEG ist erst Anfang 2021 in Kraft getreten und sollte verschiedene Förderungen zu Sanierung, Neubau und zur Nutzung Erneuerbarer Energien bündeln. Welche Folgen hat diese Änderung, Herr Bewarder?

Jan Bewarder: Der Wegfall von KfW 55 führt zu vielschichtigen Anpassungen bei der Finanzierung und Rentabilität von Investitionsvorhaben. Das betrifft die gewerbliche Immobilienwirtschaft ebenso wie zahlreiche Unternehmen und Privatpersonen.

Welche Auswirkungen auf die Projektentwicklungen sehen Sie?

Jan Bewarder: Für viele Entwickler ist die Förderung nach KfW-55-Standard ein fester Bestandteil ihrer Projektkalkulation. Projekte, bei denen etwa derzeit das Grundstück angekauft und die Planung bis Mitte Januar noch nicht finalisiert ist, fallen aus dem Förderrahmen. Das kann eine Projektkalkulation in erhebliche Schieflage bringen, weil der Entwickler meist Barzuschüsse über circa 18.000 Euro pro Wohneinheit erhält. Alternativ gibt er diese Vorteile direkt an den Ersterwerber weiter, der dann vom Barzuschuss oder einem attraktiven Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss profitiert. Im Ergebnis werden sowohl die Finanzierungs- als auch die Gesamtkosten des Projekts steigen, was letztlich wieder der Erwerber der Wohnungen tragen wird. Und eine Förderung zum KfW-40-Effizienzhaus ist wegen der erhöhten Kosten wie auch wegen der daraus resultierenden Wohnflächenverluste gerade in B-Lagen oft wenig rentabel.

Nachteile entstehen somit besonders für die Erwerber?

Jan Bewarder: Letztlich ja, denn es wird am Markt künftig Objekte geben, die vor oder nach der Fördermittelanpassung entstanden sind. Zwei Gebäude im gleichen Quartier werden nun zu unterschiedlichen Preisen gehandelt und finanziert, da der Entwickler das eine mit und das andere ohne Zuschüsse errichtet hat. So kommt es leicht zu Verwerfungen und Diskussionen um einen fairen Preis. Auch Privatpersonen können beim Ersterwerb nicht mehr von einer Förderung profitieren und der Ankauf wird ambitionierter.

Welche Situation entsteht im Immobilienbetrieb, falls das Objekt erst nach dem Auslaufen der 55er Förderungen erworben wird?

Jan Bewarder: Die Refinanzierungskosten steigen, sodass sich die monatlichen Kosten für die Betreiber erhöhen, ob private Eigentümer oder Betreiber von Hotels oder anderen gewerblichen Immobilien.

Man hat die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) nun im November 2021 nachjustiert, um vorrangig die emissionsneutralen Objekte und Technologien zu fördern. War das sinnvoll?

Jan Bewarder: Mit dem Wegfall des KfW-55-Standards wird aus rein energetischer Sicht das erreicht, was politisch gewollt ist. Problematisch daran ist vor allem, dass die hohe EH-55-Förderung erst noch in das BEG-Programm aufgenommen wurde. Das hat zur Fehlallokation geführt. Indem jetzt, nach nur sieben Monaten, solche Projekte naturgemäß wieder aus der Förderung herausfallen, fehlt gerade in der Bau- und Immobilienwirtschaft, die mit langen Vorlaufzeiten arbeitet, eine verlässliche Politik. Hinzu kommt, dass das Effizienzhaus 55 aus unserer Sicht positive Impulse gesetzt hat, um dringend benötigten Wohnraum in einfacheren Lagen zu schaffen.

Welche Förderpotenziale bietet die Bundesförderung (BEG) in ihrer neuen Form?

Jan Bewarder: Die größten Einsparpotenziale lassen sich im Bereich der Millionen Bestandsbauten realisieren. Hier hat die Politik durch hohe Fördersätze gezielt Anreize geschaffen, sodass erhaltenswerte Substanz im urbanen Raum sinnvoll saniert werden kann und die Mieten dabei nicht zu sehr steigen. Insofern werden die Maßnahmen des Investors gegenfinanziert.

Sie sprachen von Einsparungen bei Sanierungsvorhaben von bis zu 50 Prozent. Wie ist das möglich?

Irmelin Ehrig betreibt den Fachblog "PRIMFO - Immobilien Projekt im Fokus". (Bild: Ehrig & Partner)

Jan Bewarder: Sehr hohe Förderungen erhalten Investoren bei der Kernsanierung. Zugleich ist der energetische Effekt bei Häusern aus den 1900er Jahren am größten, da neben der Fassade und dem Dach auch die TGA umfangreich erneuert und angepasst wird. Bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit sind als Barzuschuss möglich. Dieser Wert setzt sich aus 50 Prozent von 150.000 Euro der förderfähigen Kosten pro Wohneinheit in der Effizienzhaus-Klasse 40 EE zusammen. Bei der Kalkulation ist zu prüfen, welche Maßnahmen als förderfähige Kosten angesetzt werden können. Wird etwa das Fenster ausgetauscht, ist es oft notwendig, auch die Laibungen oder den kompletten Putz zu erneuern. Solche Folgemaßnahmen der energetischen Sanierung werden teilweise bezuschusst. Es gibt allerdings keine einheitliche Definition, was zu den förderfähigen Aufwendungen zählt. Das muss stets im Einzelfall geprüft werden. Damit das Projekt somit ökonomisch effizient bleibt, wird das Verhältnis zwischen Mehrkosten und Förderung zum eigentlichen Bewertungsfaktor.

Das Gespräch führte Irmelin Ehrig für ihren Fachblog Immobilien-Projekt im Fokus.

zuletzt editiert am 15.12.2021