Wenig Bewegung im dritten Quartal: Der Performance-Index für Büroimmobilien 'Victor' von JLL stieg nur noch um ein Prozent auf 229,4 Punkte.  (Bild: Pixabay)
Wenig Bewegung im dritten Quartal: Der Performance-Index für Büroimmobilien "Victor" von JLL stieg nur noch um ein Prozent auf 229,4 Punkte. (Bild: Pixabay)

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02. November 2021 | Teilen auf:

JLL: Victor Prime Office geht träge in den Herbst

Trotz der guten Stimmung unter den Immobilienmarktakteuren zeigt sich der JLL Valuation Performance Indicator, Victor Prime Office, im dritten Quartal 2021 vergleichsweise träge.

Der Performance-Zuwachs von +1,0 Prozent fällt schwächer aus als noch im Vorquartal (+2,1 %). Der neue Indikatorstand für die analysierten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beträgt damit Ende September 229,4 Punkte.

„Die Stimmung am Markt ist gut. Das war auch auf der diesjährigen Expo Real in München deutlich spürbar. Weder die mittlerweile Fahrt aufnehmende vierte Welle der Covid-19-Pandemie noch das Ergebnis der Bundestagswahl oder die momentan hohe Inflation, die deutliche Senkung der Konjunkturprognose - und das sind nicht die einzigen Herausforderungen - scheinen die Immobilienexperten zu beunruhigen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Der Indikatorstand im Überblick. (Bild: JLL)

Unbeeindruckt zeigt sich, insbesondere im Segment der Spitzenprodukte, auch der Investmentmarkt, für den im dritten Quartal mit dem Verkauf des "T 1" in Frankfurt sogar eine Büro-Rekord-Einzeltransaktion notiert werden konnte. Zwischen Januar und Ende September hat das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse sukzessive angezogen, auch wenn Transaktionen jenseits der 200 Millionen Euro im laufenden Jahr bis dato noch rar sind (Q 1 - 3 2021: 14; Q 1- 3 2020: 12). „Wir erwarten für das Gesamtjahr ein Ergebnis im Bürosegment von um die 24 Milliarden Euro, damit bleibt der Fünfjahresschnitt noch um 14 Prozent unterschritten. Über alle Assetklassen hinweg könnte mit Erreichen der 100-Milliarden-Euro-Marke allerdings sogar ein neuer Rekordwert bilanziert werden – Vonovia machts möglich“, so Kemper.

Nur Düsseldorf mit Impulsen aus dem Investmentmarkt

Die Düsseldorfer Innenstadt weist eine erneute Absenkung der Spitzenrendite um zehn Basispunkte auf. Damit kommt sie auf das höchste Performance-Wachstum unter den analysierten Toplagen: Um +3,3 Prozent steigt der Indikator auf den neuen Stand von 206,3 Punkten. Auf Platz 2 positioniert sich die Münchner Spitzenlage mit +1,4 Prozent auf nun 235,4 Punkte. Hier resultiert das Wachstum aus dem Mietmarkt: Sowohl im Spitzensegment als auch in der Breite weisen die Mieten einen Anstieg auf. Deutlich weniger Bewegung zeigt sich in den Toplagen in Berlin (+0,4 % auf 254,8 Punkte) und in Hamburg (+0,3 % auf 250,6 Punkte). Die Frankfurter Bankenlage tritt auf der Stelle, der Indikatorstand stagniert bei 213,5 Punkten (+0,0 %).

Die Jahresperformance schwächt sich leicht auf +5,2 Prozent ab (Q2 2021/Q2 2020: +5,5 %). Für drei Märkte kann ein Wachstum über der Fünf-Prozent-Marke notiert werden: die Düsseldorfer Innenstadt, die dank der hohen Wachstumsraten im dritten Quartal die Hamburger Toplage überholt, setzt sich mit +9,9 Prozent an die Spitze, gefolgt von Hamburg mit +7,9 Prozent. Berlin liegt mit +5,6 Prozent ebenfalls über dem Durchschnitt der analysierten Städte. Die Jahresperformance in Frankfurt sinkt, verglichen mit +3,7 Prozent im zweiten Quartal, aufgrund der Stagnation in diesem Quartal auf +2,9 Prozent. Auf dem letzten Platz landet die Münchener Innenstadt mit +2,3 Prozent Wachstum.

Ralf Kemper kommentiert: „Wir beobachten in einigen Hochburgen zurzeit ein Phänomen, das es so in vorangegangenen Marktzyklen noch nicht gegeben hat: Trotz Zunahme der Leerstände legen die Spitzenmieten weiter zu. Insbesondere in München ist der Effekt ausgeprägt und treibt den Victor-Performanceanstieg im dritten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal. Leicht abgeschwächt zeigt sich diese Entwicklung auch in Berlin und Hamburg. In vorherigen Marktzyklen gingen steigende Leerstandsquoten immer auch mit sinkenden Mieten einher und umgekehrt. Getreu dem Motto: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis“.

„Die großen Trends der vergangenen Quartale bleiben bestehen“

Was ist dieses Mal anders? Ralf Kemper: „Da spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zum einen kommen wir von einem extrem geringen Leerstandsniveau, gerade in den Toplagen gibt es immer noch wenig verfügbares Flächenangebot. Zum anderen steht nicht die Quantität der Flächen, sondern die Qualität im Vordergrund. Dieser Fokus auf das knappe Spitzenprodukt treibt die Mieten weiter nach oben. Nicht zuletzt ist auch die Erwartungshaltung am Markt ausschlaggebend für die paradox erscheinende Entwicklung“. Nach dem Platzen der New Economy Blase im Jahr 2000 und der anschließenden Wirtschaftskrise sei die Projektpipeline in den fünf im Victor analysierten Immobilienhochburgen prall gefüllt gewesen, mit dem Höhepunkt im Jahr 2002 mit mehr als 2,2 Millionen Quadratmetern fertig gestellter Büroflächen, davon 360.000 Quadratmeter in den 1-A-Bürolagen.

Deutlich weniger würden es mit 144.000 Quadratmetern in diesen Toplagen bis Ende des laufenden Jahres sein. „Diese damals extrem hohen Volumina hatten zu einer Kettenreaktion geführt: Alle Marktteilnehmer erwarteten ein Überangebot und Mieter forderten schnell Mietpreisnachlässe - bis hinein in die A-Lagen. Dies ist heute anders: es gibt kein Überangebot und es wird auch keines erwartet“, so Kemper.

Das Thema ESG verschärft die Fokussierung auf das Premiumsegment. „ESG ist in aller Munde. Die Marktteilnehmer arbeiten mit Hochdruck an dem Thema, und auch in der Bewertung werden zunehmend ESG-Aspekte geprüft. Es bleibt abzuwarten, wie schnell eine Erfüllung der ESG-Anforderungen durch Bürogebäude zu einer Selbstverständlichkeit wird und wie schnell mögliche Preisaufschläge für nachhaltige durch Abschläge für nicht nachhaltige Bestandsgebäude ersetzt werden“, erläutert Kemper. Und abschließend: „Die großen Trends der vergangenen Quartale bleiben bestehen: Die Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien ist groß. Es mangelt den Investoren an Anlagealternativen und der Kapitaldruck wächst. Allein in den kommenden beiden Jahren steht das Re-Investment von auslaufenden Bundesanleihen in Höhe von rund 660 Milliarden Euro an. Angesichts negativer Renditen auf Staatsanleihen dürfte ein großer Teil davon in Immobilienanlagen umgeschichtet werden und weiter Druck auf die Preise ausüben.“

zuletzt editiert am 02.11.2021