Der seit 2009 anhaltende Boom in den Spitzenlagen hat im zweiten Quartal 2016 nochmals deutlich an Fahrt aufgenommen.
Die Performance des Victor Prime Office von JLL hat im zweiten Quartal 2016 mit plus 3,6 Prozent relativ stark zugelegt. Der Index notiert damit bei 149,0 Punkten. Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von zwölf Millionen Quadratmetern: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz, Bankenviertel Düsseldorf, Bankenlage Frankfurt am Main, Innenstadt Hamburg und Innenstadt München.
Seit dem Referendumsvotum in UK sind die möglichen Auswirkungen eines Brexit auf die Immobilienmärkte in London und Kontinentaleuropa immer wieder Thema der Diskussionen. Während vor allem in Großbritannien Unsicherheit über die wirtschaftlichen und politischen Auswirkungen dominiert und auf den Immobilienmärkten bereits die ersten Reaktionen zu beobachten sind, halten sich die kontinentaleuropäischen Märkte auf einem insgesamt erfreulichen Niveau. In Deutschland hat bis zur Jahresmitte der Vermietungsmarkt ein starkes erstes Halbjahr erlebt. Investmentseitig sorgt nicht etwa ein Nachfragerückgang, sondern ein Angebotsmangel an adäquaten Produkten zwar für ein niedrigeres Halbjahresergebnis gegenüber 2015, der fünf-Jahressschnitt ist aber um deutliche 20 Prozent übertroffen.
Insgesamt sinken die internen Zinsfußerwartungen der Investoren wie auch der Zinssatz deutscher Staatsanleihen. In Summe verändert sich das JLL-PRP (JLL Prime Risk Premium) mit 443 Basispunkten im Quartalsvergleich (Q1 2016: 437 Basispunkte) kaum, die Attraktivität der Investments bleibt damit nominell auf einem vergleichbaren Niveau. Der leichte Anstieg des PRP suggeriert sogar, dass der Hauptgrund der Renditekompression nicht der Nachfrageüberhang, sondern primär die Absenkung der Leitzinsen ist. Das dürfte die Diskussion um die Blasengefahr auf den Immobilien-Investmentmärkten am Leben erhalten. Zu berücksichtigen ist aber andererseits auch, dass die Fundamentaldaten in Deutschland nach wie vor stimmen.
Deutlicher Performance-Anstieg in allen Big 5
Insgesamt ist im zweiten Quartal die Büro-Nettoanfangsrendite über alle Big 5 hinweg deutlich gefallen und wirkt damit als bestimmender Treiber der Quartalsperformance in den Spitzenlagen. Bei weiterer Angebotsverknappung im Spitzensegment, und gleichzeitig hoher Nachfrage werden die Nettoanfangsrenditen weiter sinken. Zur Jahresmitte war dieser Effekt auf die Quartalsperformance am stärksten in der bayerischen Landeshauptstadt zu spüren. Gemessen an der prozentualen Veränderung bleibt München mit einem Performanceplus von 5,5 Prozent (auf 167,2 Punkte) Number One. Der Spitzen-Renditewert liegt bei mittlerweile 3,40 Prozent. Noch nie war die Rendite für Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen so niedrig, schon gar nicht in München, und noch nie unter den Big 5. Denn auch die vier anderen Büroimmobilienhochburgen zeitigen die niedrigsten Spitzenrenditen in ihrer langjährigen Statistik. Düsseldorfs Spitzenlagen kommen auf einen Quartalsanstieg von 4,3 Prozent und notieren bei 137,1 Punkten, gefolgt von Berlin mit einem Zuwachs von 3,6 Prozent (auf 148,3 Punkte). Hamburg macht noch einmal einen Renditesprung auf 3,65 Prozent. Vor zwölf Monaten lag sie noch bei 4,30 Prozent. Der Performancezuwachs über das Quartal ist allerdings mit 2,6 Prozent nicht mehr ganz so hoch (auf 161,7 Punkte). In Frankfurt (plus zwei Prozent auf 137,1 Punkte) dämpft ein ausbleibender Anstieg der Spitzenmieten und die schwächere Entwicklung der gewichteten Marktmieten in diesem oberen Mietpreissegment die Performanceentwicklung.