Internationale Investoren lieben deutsche Immobilien. Das ist so und das bleibt so – selbst wenn der aktuelle Marktzyklus tatsächlich einmal zu Ende gehen sollte. Wir stellen vier "Internationale" und ihre Strategien vor.
Deutschland ist für viele internationale Investoren Zielmarkt Nummer eins, wenn es darum geht, außerhalb ihrer Heimatmärkte in Immobilien zu investieren. Gut 58 Milliarden Euro betrug das Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien 2017 laut BNPPRE. Davon entfiel mit 48 Prozent fast die Hälfte auf internationale Investoren.
Der Trend ist nicht neu, weshalb immobilienmanager in seinen monatlichen Ausgaben bereits seit längerer Zeit regelmäßig ausgewählte Investoren aus dem Ausland in einer Portrait-Reihe vorstellt. Die Expo Real ist für diese Investoren natürlich ein Pflichttermin. Aber wer sind sie eigentlich? Welche Immobilien suchen sie und welche Strategien verfolgen sie in Deutschland. Wir stellen vier Investoren kurz und knapp vor:
Barings Real Estate
- Gegründet in: Charlotte (North Carolina, USA)
- Vermögen: 53 Milliarden US-Dollar, 5,4 Milliarden
- US-Dollar in Europa, 1,4 Milliarden US-Dollar in Deutschland
- Größter Anteilseigner: Massachusetts Mutual Life Insurance Company (Mass Mutual)
- Mitarbeiter in Deutschland: 45
- Niederlassungen in Deutschland: Frankfurt am Main, Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf
Barings ist ein echter Global Player, der über 300 Milliarden US-Dollar Vermögen betreut. Innerhalb des europäischen Immobilienportfolios hat Deutschland einen Anteil von etwa einem Viertel. Christoph Wittkop ist Managing Director und Country Head Germany und kauft meist Assets in Lagen, die noch ein paar Ecken und Kanten haben. Je nach Strategie neben neueren Objekten auch gerne in die Jahre gekommene Gebäude in guten oder kommenden Lagen. Barings Kerngeschäft in Deutschland sind seit jeher Büroimmobilien, allerdings gewinnt seit einigen Jahren das Einzelhandelssegment an Bedeutung, und auch der Einstieg in den Logistikbereich ist erfolgt. Selbst Wohnimmobilien könnten ein Thema werden.
Immer öfter tritt Barings selbst als Projektentwickler auf. So wurde in Berlin das ehemalige Volksbank-Gebäude in der Budapester Straße erworben und in Frankfurt die deutsche Niederlassung einer der größten Banken der Welt, der China Construction Bank (CCB), an der Bockenheimer Landstraße errichtet. „Projekte dieser Art würden wir gerne mehr machen, müssen aber nicht unbedingt selber entwickeln. Wir gehen auch mit anderen etablierten Projektentwicklern als Kapitalpartner in ein Joint Venture“, sagt Wittkop.
Infrared Capital Partners Limited
- Gegründet: 2011 im Rahmen eines Management-Buyouts aus einer Abteilung der HSBC entstanden, die diese wiederum 2000 von der Charterhouse Bank übernommen hatte. Ursprünglich 1990 als Teil der Charterhouse Bank gestartet.
- Mitarbeiter: rund 130
- Verwaltetes Equity Kapital: über 10 Milliarden US-Dollar
- Büros in London, Hongkong, New York, Sydney und Seoul.
- Das Deutschland-Geschäft wird von London aus geführt.
Drei bis fünf Jahre – solange hält Infrared die meisten Immobilien im Portfolio, bevor sie wieder veräußert werden. „Unsere Strategie ist klar Value-Add“, sagt Andreas Katsaros, Director bei Infrared und zuständig für die Immobilien-Investitionsstrategie in Europa. „Wir übernehmen Objekte, die ein starkes Optimierungspotenzial aufweisen, zum Beispiel im Hinblick auf die Gebäudequalität, den Vermietungsstand oder die Bonität der Mieter.“ In solche Objekte werden dann erhebliche Ressourcen investiert, und am Ende gehen sie oft als stabilisierte Anlageobjekte an Core-Investoren. Ein entscheidender Faktor ist dabei die Lage. Im Gegensatz zu anderen Investoren, die auch in B-Städten und schwächeren Lagen aktiv werden, investiert Infrared ausschließlich an Top-Standorten – auch in Deutschland. Das zu investierende Geld wird mittels privater wie börsennotierter Fonds eingeworben, deren Anteilseigner vielfach Pensionskassen oder andere Institutionelle aus aller Welt sind. In Deutschland investiert Infrared einerseits in Bestandsobjekte, andererseits auch selektiv in Nutzungsumwandlungen, Nachverdichtungen und auch Neuentwicklungen.
Inovalis-Gruppe
- Unternehmensstruktur: Inovalis SA (Paris) als Fondsmanager; Inovalis RE IT (Toronto) als börsennotiertes Investmentvehikel; Advenis Real Estate Solutions GmbH als deutsche Vertretung
- Gründung: 1998 (Inovalis SA) / 2007 (Advenis Real Estate Solutions GmbH)
- Mitarbeiter: rund 380, davon 10 in Deutschland
- Deutschland-Sitz: Frankfurt am Main
- Assets under management: 7 Milliarden Euro weltweit, in Deutschland momentan 400 Millionen Euro (im Schnitt der vergangenen zehn Jahre eine Milliarde Euro)
Als der französische Fondsmanager 2006 den deutschen Markt betrat, standen große Portfolios im Fokus, wie zum Beispiel ein Paket mit 48 Objekten aus dem Bestand der Deutsche Immobilien Chancen (DIC). Aktuell sind die Deals deutlich kleiner. Dennoch ist Deutschland nach Frankreich der zweitwichtigste Markt des Unternehmens. Im Wesentlichen strömt das zu investierende Kapital aus drei Quellen: Erstens ein REIT, in den Pensionsfonds und andere institutionelle Investoren aus Kanada Geld einbringen. Zweitens verwaltet die Inovalis SA Kapital aus dem arabischen Raum – unter anderem Kuwait, Saudi-Arabien und Katar. Und schließlich gibt es den Eurovalys, einen von Advenis aufgelegten offenen Immobilienfonds, der ausschließlich in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Das Investitionsvolumen beträgt bei allen drei Investorengruppen in der Regel zehn bis 60 Millionen Euro pro Objekt, kann aber im Einzelfall auch 100 Millionen Euro überschreiten. „Wir beteiligen uns zwar auch an Ausschreibungen, bevorzugen aber Off-Market-Deals“, sagt Eva Welzenbach, Niederlassungsleiterin der Advenis Real Estate Solutions in Frankfurt. Während der REIT ausschließlich in Bürogebäude investiert, können es für die arabischen Investoren auch Fachmarktzentren oder Logistikimmobilien sein.
CLS Holdings plc
- Gegründet: 1987, börsennotiert seit 1994
- Mitarbeiter: 91
- Marktkapitalisierung: 873,05 Millionen Britische Pfund (rund 983 Millionen Euro, Stand August 2017)
- Immobilienvermögen: 1,6 Milliarden Britische Pfund (rund 1,8 Milliarden Euro), davon etwa 30 Prozent in Deutschland
- Deutschland-Sitz: Hamburg
Im vergangenen Jahr sorgte CLS in Deutschland für Aufsehen, als der Investor ein Gewerbeimmobilien-Paket von Züblin mit zwölf Gebäuden übernahm. Größter Aktionär ist die Stiftung der Familie Mortstedt, die über 50 Prozent der Anteile hält. Hinzu kommt ein signifikanter Anteil an Privatinvestoren. Ende 2017 betrug der Deutschlandanteil am CLS-Portfolio etwa 30 Prozent – Anstieg erwünscht. CLS investiert dauerhaft und ist kein schneller „Dreher“, sondern ein langfristig orientierter Investor in Value-add-Büroimmobilien. Dabei sollen zusätzliche Werte gehoben, Leerstände gesenkt und solide Cashflows generiert werden. Eine Eigenheit stellt dabei der Umstand dar, dass die Briten in erster Linie auf Multi-Tenant-Objekte setzen und erworbene Immobilien, die dem nicht entsprechen, passend umgestalten – das East Gate in München ist ein prominentes Beispiel.