Das Transaktionsvolumen in Studentisches Wohnen lag 2017 bei einer Milliarde Euro. Dieses Jahr dürfte es noch höher sein, denn laut einer aktuellen Studie wollen Investoren noch stärker in die Assetklasse investieren.
Die Assetklasse studentisches Wohnen hat sich am Markt etabliert: 2017 erreichte das Transaktionsvolumen rund eine Milliarde Euro. Zum Jahresbeginn 2018 kamen zudem Transaktionen von MPC und GSA hinzu, die zusammen noch einmal fast eine halbe Milliarde Euro ausmachen. Heute investieren laut einer Umfrage von CBRE bereits rund 25 Prozent der Investoren, die im Raum Europa und dem Nahen Osten aktiv sind, in alternative Segmente insbesondere Studentenapartments; etwa 27 Prozent wollen ihr Engagement weiter ausbauen. Dies hat eine Umfrage unter mehr als 500 Investoren ergeben. Der Marktreport analysiert und rankt 50 deutsche Hochschulstandorte in Hinblick auf ihre Attraktivität für Investitionen in studentisches Wohnen.
„Die Assetklasse studentisches Wohnen hat sich in Deutschland zu einem Wachstumsmarkt entwickelt – sie schafft Angebot in engen Märkten und bietet gleichzeitig hohes Renditepotenzial“, sagt Hannes Nagora, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE.
Ranking der attraktivsten Standorte
Das für den Report erstellte Scoring ermittelt die Attraktivität der Standorte für Investoren. Es berücksichtigt sozioökonomische Kennzahlen, den jeweils lokalen (Studenten-)Wohnungsmarkt und das örtliche Hochschulumfeld, die gemeinsam einen Scoringwert ergeben. Auf den ersten fünf Plätzen wird das Ranking von Deutschlands bevölkerungsreichsten Städten angeführt:
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München (8,62 Punkte)
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Frankfurt (8,14 Punkte)
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Köln (7,76 Punkte)
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Berlin (7,71 Punkte)
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Hamburg (7,69 Punkte)
Diese Standorte zeichnen sich allesamt durch hervorragende sozioökonomische Fundamentaldaten, langfristig günstige Wachstumsprognosen sowie auch jenseits des Hochschulumfeldes attraktive Investitionsmöglichkeiten aus.
Obwohl das Ranking von Deutschlands bevölkerungsreichsten Städten angeführt wird, bieten auch mittlere Großstädte mit weniger als 200.000 Einwohnern großes Investitionspotenzial. So befindet sich Darmstadt (7,01 Punkte) bereits auf dem siebten Platz – aufgrund seiner besonders attraktiven Investitionsbedingungen auf dem Wohnungsmarkt. Der Standort besitzt gerade einmal etwas mehr als ein Zehntel der Einwohnerzahl des erstplatzierten München; von diesen sind jedoch rund 27 Prozent Studierende.
Wohnen zur Miete ist aktuell die typische Wohnform von Studierenden an deutschen Hochschulstandorten: Rund 70 Prozent der befragten Studierenden nutzen den klassischen Mietmarkt, bisher leben lediglich 18 Prozent in einem Wohnheim oder Mikroapartment und etwa elf Prozent bei ihren Eltern. Im bundesweiten Vergleich zeigen sich hier jedoch regional starke Unterschiede – entscheidend für die Wahl der Wohnform ist das Preisniveau der jeweiligen Städte beziehungsweise das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Aus Kostengründen leben etwa mehr Studierende in Bundesländern wie Hamburg, Berlin oder Baden-Württemberg bei ihren Eltern.
Bereitschaft für mehr Miete
Insgesamt werden von den Befragten monatlich 325 Euro für die studentische Miete aufgebracht, was einer durchschnittlichen Mietkostenbelastung von rund 41 Prozent entspricht. Für optimale Wohnbedingungen wären die Befragten bereit, einen Aufschlag von rund 23 Prozent gegenüber der aktuellen Miete zu zahlen. Die Zahlungsbereitschaft für eine Mietwohnung, die über sämtliche gewünschte Eigenschaften verfügt, liegt gemessen am monatlich verfügbaren Einkommen von 800 Euro (Median) bei 50 Prozent.
Der teuerste Standort ist Frankfurt mit durchschnittlich 425 Euro für ein Wohnheimzimmer. Am günstigsten wohnen Studierende hingegen in ostdeutschen Hochschulstädten, etwa in Jena (194 Euro), Halle (203 Euro) und Erfurt (205 Euro). In Westdeutschland wohnen Studierende am günstigsten in Dortmund (226 Euro) oder in Würzburg – hier liegen die Preise aufgrund der hohen Präsenz von kirchlichen Betreibern bei monatlich 236 Euro.
Nachfrageüberhang insbesondere im mittleren und unteren Mietpreissegment
Derzeit befinden sich in den 50 untersuchten Städten rund 12.300 Wohnheimplätze in Bau beziehungsweise in der Sanierung, weitere etwa 19.500 Plätze sind in Planung. Dabei variiert die Anzahl der im Bau oder in Planung befindlichen Wohnheimplätze stark zwischen Standorten und Bundesländern.
Der mit Abstand dynamischste Markt ist Berlin mit aktuell rund 2.500 Wohnheimplätzen im Bau, davon fast 90 Prozent im gehobenen Segment. Weitere 2.200 Plätze finden sich in Planung, teilweise im mittleren Preissegment. Auch in Hamburg wird auf den Nachfrageüberhang reagiert; da hier in den vergangenen Jahren sehr viele Wohnheimplätze realisiert wurden, befinden sich aktuell nur etwa 140 weitere in Bau. Jedoch sind 2.850 Plätze derzeit in Planung, was etwa 14,6 Prozent der bundesweiten Projektpipeline entspricht.
„Während wir im Hochpreissegment in der Zukunft einen Verdrängungswettbewerb nicht ausschließen können, sehen wir gerade im unteren und mittleren Preissegment auch auf absehbare Zeit hin ein signifikantes Wachstumspotenzial“, resümiert Silvio Hagemann, Leiter Fachbereich Wohnen bei der Deutschen Kreditbank AG (DKB). Die DKB ist als Finanzierer im Segment Studentisches Wohnen aktiv und gibt den Marktreport Studentisches Wohnen 2018 gemeinsam mit CBRE heraus. „Gerade für Projekte in Campus-naher Lage, mit einem intelligenten Betreiberkonzept und angemessenem Eigenkapitaleinsatz bietet der Markt weiterhin sehr attraktive Finanzierungsbedingungen – sowohl hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fremdkapital, als auch mit Blick auf die Konditionen.“
Obwohl sich insgesamt die Anzahl der sich in der Fertigstellungspipeline befindlichen Wohnheime erhöht hat, besteht aktuell noch ein großer Mangel: Hamburg, Berlin und Frankfurt konnten zwar die 10-Prozent-Marke in der Unterbringungsquote erreichen, liegen damit jedoch noch weit unter dem notwendigen Mindestbedarf an Wohnheimplätzen. Köln und Düsseldorf weisen heute eine Unterbringungsquote von lediglich 6,3 bis 6,9 Prozent auf. Der Nachfrageüberhang besteht insbesondere im mittleren und unteren Mietpreissegment, da private Investoren aktuell größtenteils Produkte im Hochpreissegment auf den Markt bringen.
Der vollständige CBRE Marktreport Studentisches Wohnen 2018 steht für Sie hier zum Download bereit.