Ist Deutschland auch nach Covid-19 ein Safe Haven für Büroimmobilieninvestments? Ein Gastbeitrag von Jan Linsin, Head of Research Germany, CBRE.
Die Nachricht mag zunächst manch einen verwundert haben: Die europäischen Immobilientransaktionsmärkte verzeichneten im ersten Quartal 2020 das stärkste Auftaktquartal seit Beginn der Aufzeichnungen. Auch hierzulande war das erste Quartal sehr stark. Wir registrierten bei Gewerbeimmobilien und bei den Wohnportfolios einen deutlichen Anstieg um 97 Prozent, der vor allem auf zwei milliardenschwere Übernahmen zurückzuführen ist. Aber auch ohne diese zwei Großtransaktionen stieg das Investitionsvolumen im ersten Quartal um 26 Prozent. Die Spitzenrenditen haben im ersten Quartal verfestigt, für Büroimmobilien sind sie an manchen deutschen Standorten sogar gesunken.
Das bedeutet jedoch keineswegs, dass die Immobilienmärkte nicht von den wirtschaftlichen Folgen der aktuellen Corona-Pandemie betroffen wären. Im Gegenteil: Seit Ende März ist die Investitionstätigkeit und die Anzahl an Transaktionen über alle Assetklassen hinweg deutlich zurückgegangen. In einer Reihe von Sektoren und Ländern haben sich die Bid-Ask-Spreads weiter voneinander entfernt, mit potenziellen Abschlägen von fünf bis zehn Prozent. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie sich die deutschen Immobilientransaktionsmärkte und gerade das Bürosegment als größter Teilbereich im europäischen Vergleich entwickeln werden – und ob Deutschland nach wie vor als Safe Haven gelten kann.
Eingetrübte Wirtschaftslage
Wenn es um die gesamtwirtschaftliche Entwicklung geht, wird in Westeuropa für das gesamte Jahr 2020 ein Rückgang des BIP um mindestens fünf Prozent erwartet, mit einem schwachen ersten und einem geradezu brutalen zweiten Quartal. Auch in Deutschland sind vor allem im zweiten Quartal gravierende Rückgänge bei der Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts zu verzeichnen. Für das Gesamtjahr 2020 gehen wir von einem Rückgang der deutschen Wirtschaftsleistung um 4,7 Prozent aus.
Gemäß unserem aktuellen Basisszenario – dem ausgehend von der aktuellen Informationslage wahrscheinlichsten Szenario – erwarten wir jedoch, dass sich die Lage über den Sommer normalisiert und die Wirtschaft wieder eine größere Dynamik entwickelt. Für 2021 rechnen wir mit einer kräftigen Erholung und einer BIP-Wachstumsrate in Höhe von 5,2 Prozent. Langfristig wird sich die deutsche Wirtschaft dann wieder auf dem Wachstumspfad wie vor der Coronakrise bewegen.
Bürovermietungen ziehen sich in die Länge
Obwohl Büroarbeitsplätze weniger stark vom aktuellen Corona-Schock betroffen sein dürften als beispielsweise das Retail-Segment, zeigen sich im größten aller Gewerbeimmobiliensegmente Rückgänge in ganz Europa. Während die meisten Deals, bei denen die Verhandlungen bereits weit fortgeschritten waren, auch abgeschlossen wurden, ereignen sich in einigen europäischen Märkte zunehmend Fälle, bei denen sich der Verhandlungsprozess in die Länge zieht oder das Flächengesuch zurückgeschraubt wurde. Neuanfragen und Gesuche, vor allem bei kleineren Flächeneinheiten, sind derzeit deutlich weniger geworden, während Großgesuche weiterhin laufen. Insgesamt ist der Flächenumsatz um ein Viertel niedriger als im ersten Quartal 2019.
Ein ähnliches Szenario zeigt sich in Deutschland. Aktuell laufen Großgesuche von Beratungsunternehmen, Anwälten, der öffentlichen Hand sowie von Tech-Unternehmen oft wie gewohnt weiter. Kleinere Flächengesuche sind derzeit on hold, jedoch sind die Deals nur verschoben, nicht abgesagt. Bei den Corporates werden Standortentscheidungen und Neuanmietungen auf Basis der an die aktuelle Situation angepassten CREM-Strategie im Hinblick auf unsere Workplace-Strategie, Flächenproduktivität und vor allem Well-being und Arbeitsplatzsicherheit unter Inanspruchnahme professioneller Beratung intensiver geprüft. Dementsprechend dauern die Entscheidungsprozesse zum Teil etwas länger. Vor diesem Hintergrund erwarten wir auch im zweiten Quartal einen tendenziell rückläufigen Flächenumsatz. Auf der anderen Seite besteht kein besorgniserregendes Überangebot an Fläche. Ganz im Gegenteil: Mit derzeit 3,4 Prozent bleibt die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-Fünf-Märkten weit unter der natürlichen Leerstandsrate, was den Handlungsspielraum von Unternehmen auf der Suche nach hochwertigen Büroflächen einschränkt. An dieser Entwicklung änderten auch die neuen Büroflächen nichts, die im ersten Quartal 2020 fertiggestellt wurden.
Hoher Vorvermietungsgrad
Viele der noch auf den Markt kommenden Flächen sind bereits vorvermietet oder von Eigennutzern belegt. Von den bis Ende 2020 fertig werdenden Flächen sind 76 Prozent vorvermietet; für 2021 sind es mehr als die Hälfte. Vor diesem Hintergrund erwarten wir keine dramatischen Verwerfungen an den Vermietungsmärkten, jedoch rechnen wir wieder mit etwas mehr Zugeständnissen bezüglich der Vergabe von Incentive-Paketen seitens der Eigentümer. Darüber hinaus deutet sich ein Trend zu längeren Mietvertragslaufzeiten an, um vermieterseitig den Cashflow aus den laufenden Mietverträgen entsprechend zu sichern. Des Weiteren dürfte der Fokus der Vermieter künftig noch stärker auf eine gute Bonität bei den Mietern gelegt werden, um eine mögliches Mietausfallwagnis besser einschätzen zu können.
Die Flächenverknappung und die Fokussierung auf hochwertige A-Flächen hat zuletzt an allen Top-Fünf-Märkten zu weiter steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten geführt. Im internationalen Vergleich bleiben die hiesigen Immobilienmärkte jedoch weiterhin relativ günstig. Aktuell gehen wir konjunkturbedingt von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau aus. Mittelfristig rechnen wir wieder mit steigenden Mieten, wenngleich deren Wachstumsdynamik zukünftig moderater ausfallen wird als vor der Pandemie.
Nach wie vor festes Anlaufziel für Investoren
Verglichen mit dem europäischen Durchschnitt zeigen sich viele Parallelen auf den deutschen Märkten. Einen wichtigen Pluspunkt stellt jedoch die Marktliquidität dar: Nach den USA ist Deutschland gemessen am Transaktionsvolumen der zweitgrößte Immobilienmarkt der Welt. Diese Liquidität bildet einen zusätzlichen Sicherheitsaspekt, der für die Rolle Deutschlands als Safe Haven spricht. Aus unseren Gesprächen mit nationalen und internationalen Investoren hat sich an der Attraktivität des Investmentstandorts Deutschland nichts geändert, zumal angesichts der Fundamentaldaten gerade an den Büromärkten mit ultra-niedrigen Leerständen, hohen Vorvermietungsquoten der zukünftigen Fertigstellungspipeline und einem deutlich höheren Eigenkapitaleinsatz der handelnden Akteure die Ausgangslage eine gänzlich andere ist als in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009.
Damals gingen die Kapitalwerte für Premium-Büroimmobilien in der Spitze um neun Prozent zurück, erholten sich aber wieder relativ schnell. Derzeit sprechen die marktrelevanten Daten und Fakten dafür, dass die Kapitalwerte, wenn überhaupt, prozentual deutlich weniger sinken dürften als damals. Aktuell gibt es keine Corona-bedingten Abschläge bei den verhandelten Transaktionen für Core-Immobilien und auch notleidende Produkte sucht man hierzulande derzeit vergebens. Darüber hinaus sollten auch die positiven Anreize, wie etwa die Geldpolitik der EZB sowie jene der deutschen Politik, die in Rekordzeit verschiedene Förderprogramme für deutsche Unternehmen bereitgestellt hat, dafür sorgen, dass die sichere Einfahrt in den Investmenthafen Deutschland nachhaltig Bestand haben wird.
Autor: Jan Linsin, Head of Research Germany, CBRE