Standorte & Märkte 2016-06-21T00:00:00Z Investment in die Türkei - Jetzt erst recht?

Unstimmigkeiten zwischen der türkischen Regierung und der EU verunsichern westliche Investoren. Über Folgen und Perspektiven diskutierte eine hochrangige, von der RGM Turkey eingeladende Expertenrunde.

Die politischen Entwicklungen in der Türkei lösen in der westlichen Welt starke Irritationen aus. Andererseits verschlechtert sich das Bild, das die Türken von der Europäischen Union haben. Machen sich diese Verstimmungen auf dem türkischen Immobilien-Investmentmarkt bemerkbar?
Andreas Hohlmann: Aktuell haben Investoren aus westlichen Ländern ihre Aktivitäten zumindest kurzfristig auf Eis gelegt. Wir glauben allerdings nicht, dass dies mittel- oder gar langfristig so bleiben wird. Investoren werden aus zwei Gründen auf diesen Markt zurückkehren. Zum einen sind die makroökonomischen Perspektiven der Türkei viel zu positiv, als dass man dieses Land ignorieren könnte. Zum anderen zwingt der Rückgang der Renditen in den europäischen Kernmärkten Investoren zur Suche nach Alternativen. Jedes Investment ist mit Risiken verbunden. Die Frage ist nur, wer das größere Risiko eingeht: diejenigen, die irgendwo in Europa zu Renditen von drei bis vier Prozent einkaufen oder diejenigen, die dies für acht oder neun Prozent in der Türkei tun.
Dr. Ahmet Paşaoğlu: Beide Seiten sollten sich in kürzestmöglicher Zeit darüber klar werden, wie ein beschleunigtes Verfahren zur Aufnahme der Türkei als Vollmitglied der EU gestaltet werden kann. Die Türken sind mit ihrer Geduld am Ende. Wir können nicht hinnehmen, dass wir „Kapitel für Kapitel“ hingehalten werden, während viele osteuropäische Länder bereits sieben bis zehn Jahre nach ihrer Antragstellung EU-Mitglied werden konnten. Die Türkei wartet bereits seit mehr als 50 Jahren. Das ist nicht fair.

Noch vor wenigen Jahren galt die Türkei als Modell für eine Gesellschaft, die sich schnell und dynamisch ändert und modernisiert. Haben sich die ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen seither stark verändert?
Avi Alkaş : Nach wie vor wächst die türkische Wirtschaft schneller als selbst die der aufsteigenden Länder in Europa. Dabei wird es bleiben. Und mit mehr als 79 Millionen Einwohnern ist die Türkei in Europa nach Russland und Deutschland das drittgrößte Land. Die Bevölkerung wächst konstant, weist ein sehr junges Altersprofil auf, und auch die Kaufkraft wächst schnell. Natürlich hat die Türkei auch wirtschaftliche Probleme, vor allem die Inflation und das Handelsdefizit. Die Türkische Lira verhält sich im Verhältnis zum US-Dollar und zum Euro sehr volatil.
Güniz Çelen: Die Türkei hat 20 Millionenstädte, und vor allem dort erleben wir einen Wandel der Wahrnehmung und der Werte, insbesondere bei der Beziehungen der Geschlechter. Und wir sehen, dass die Generation der Millennials die Dinge ziemlich anders betrachet. 2020 wird diese Generation 35 Prozent der arbeitenden Bevölkerung stellen. Insgesamt ist die Lernkurve der türkischen Bevölkerung sehr steil – sie lernt schneller als Berater und Investoren dies tun. Unsere Aufgabe ist es, zu verstehen und zu folgen.
Haluk Sur: Die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes haben sich ebenfalls gut entwickelt. Der erste Real Estate Investment Trust wurde in den 1990er Jahren etabliert. Mittlerweile haben wir eine starke REIT-Szene, die neue Konzepte in die Märkte getragen hat – beispielsweise Corporate Governance, Transparenz und die Anpassung an internationale Standards. Zwischen 2000 und 2003 hat der Gesetzgeber fundamentale strukturelle Veränderungen bewirkt. Sehr wichtig war die Einführung von IFRS. 2003 öffnete die türkische Regierung zudem die Türen für internationale private und institutionelle Investoren. 2007 trat das erste Gesetz zur Wohnungsfinanzierung in Kraft. 2009 hat das Capital Market Board weitere wichtige Entwicklungen auf den Weg gebracht.

RGM Turkey Expertenrunde

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Also gute Bedingungen für ausländische Investoren?
Avi Alkaş: Es fehlt an für institutionelle Investoren geeigneten Anlageprodukten. Die Eigentümerstruktur in der Türkei ist sehr fragmentiert. Die Projektfinanzierung sollte so organisiert werden, dass für internationale Käufer auf geeignete Weise mehr Wert geschaffen werden kann. Beispielsweise ist die Qatar Investment Authority eine Partnerschaft mit einem hiesigen Investor eingegangen, um Wachstumspotenziale in bestmöglicher Weise voranzubringen. Außerdem müssen wir die Rechtslage verbessern und vermeiden, dass ständig wechselnde Gesetze und Regulierungen Investoren vertreiben oder die Planungsbedingungen sichere Investitionen unmöglich machen.
Güniz Çelen: Ausländische Investoren brauchen lange, um diesen Markt zu verstehen. Das größte Problem ist, dass ihre Kriterien gar nicht dazu passen. Türkische Unternehmen sind wesentlich widerstandsfähiger, wenn es um den erfolgreichen Umgang mit wechselhaften Bedingungen geht.
Ersun Bayrak taroğlu: Richtig – internationale Investoren sollten in der Türkei ihre Kriterien überdenken. Andererseits können sie hier dieselben Instrumente nutzen wie in anderen Ländern. Die Regulierung von Fonds funktioniert mittlerweile sehr gut, und wir stellen auch Instrumente für islamische Investoren zur Verfügung.

In vielen anderen Ländern mischen internationale Investoren auch auf den Wohnungsmärkten mit. Warum nicht auch in der Türkei?
Zafer Baysal: Tatsächlich haben wir unsere Strategie vom Markt für Shoppingcenter in Richtung Wohnungsmärkte verschoben und sind einige Partnerschaften mit türkischen Entwicklern eingegangen. Die Gründe liegen auf der Hand. Die Bevölkerung ist jung und wächst dynamisch, während zugleich die Haushaltsgrößen kleiner werden. Es gibt mehr Scheidungen als früher, und auch das stärkt die Nachfrage. Lobenswert ist der Plan der Regierung, nicht erdbebensichere Bestände zu ersetzen. Allein in Istanbul sind 60 Prozent des Bestandes nicht erdbebensicher.
Haluk Sur: Dieser sogenannte städtische Erneuerungsplan wird innerhalb der kommenden 15 Jahre zum Bau von rund sieben Millionen Wohneinheiten führen. Das Bevölkerungswachstum fügt im selben Zeitraum die Nachfrage nach sieben bis acht Millionen weiteren Einheiten hinzu. Ein dritter Treiber der Nachfrage ist die Urbanisierung. Jetzt schon leben drei Viertel aller Türken in Städten. Dieser Anteil wird auf 85 Prozent steigen. Das bedeutet, dass zehn Prozent der türkischen Bevölkerung in die Städte zieht und dort einen zusätzlichen Nachfrageschub von weiteren zwei Millionen Einheiten auslöst. Insgesamt ergibt sich also ein zusätzlicher Bedarf von 17 bis 18 Millionen Wohneinheiten innerhalb der nächsten 15 Jahre. Wir müssen jedes Jahr mindestens eine Million neuer Wohnungen bauen. Aktuell liegt die Neubaurate bei 600.000 bis 650.000 Einheiten jährlich.
Zafer Baysal: Aber Entwickler sind in der Regel nicht auf das Geld von Investoren angewiesen. Sie zahlen das Bauland mit einigen der geplanten Wohnungen. Sie brauchen kein Kapital, sondern Glaubwürdigkeit. Und dafür genügt es häufig, der Bank per Unterschrift zu bestätigen, dass man die Wohnungen bauen wird. Deshalb ist dieser Markt nicht besonders investorenfreundlich. Wir gehören zu den ersten Pionieren, die sich dort hineinwagen.
Andreas Hohlmann: Andererseits ist dieser Markt nicht so professionell wie er sein sollte. Eine große Zahl von Eigentümern investiert nicht in die Erhaltung ihrer Immobilien, weil die Preise ja auch ohne Instandhaltung steigen.

Interview: Christof Hardebusch