Der Büromarkt kollabiert nicht, sondern sortiert sich neu. Diese Einschätzung erläutert Tomasz Dukala von EPH.
Work from Home, schwache Konjunktur, höhere Finanzierungskosten und Künstliche Intelligenz: Kaum eine Assetklasse steht derzeit so stark unter Rechtfertigungsdruck wie Büroimmobilien. Wer heute in Büro investiert, muss erklären können, warum Kapital ausgerechnet in eine Nutzungsart fließen soll, deren künftiger Flächenbedarf unsicherer geworden ist.
Die Frage ist berechtigt. Sie ist aber falsch gestellt, wenn sie pauschal auf „Büro“ zielt. Der Büromarkt funktioniert längst nicht mehr als geschlossene Einheit. Es gibt Objekte, Lagen und Nutzungskonzepte, die auch heute funktionieren. Gleichzeitig gibt es Objekte, deren Perspektiven auf den Erwartungen einer anderen Marktphase beruhen.
Qualität ersetzt Marktbreite
Der deutsche Büroinvestmentmarkt zeigt diese Differenzierung deutlich. Die eigentliche Veränderung liegt weniger im Rückzug des Kapitals als in dessen deutlich selektiverem Einsatz. Während Sekundärlagen und Objekte mit energetischen oder strukturellen Defiziten zunehmend unter Druck geraten, bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen stabil. Investoren achten heute stärker auf langfristige Vermietbarkeit, belastbare Mieterstrukturen und die wirtschaftliche Resilienz eines Objekts. Gerade hochwertige Bestandsobjekte in etablierten Lagen profitieren zusätzlich von der zunehmenden Angebotsknappheit moderner Büroflächen.
Dass der Markt keineswegs kollabiert, sondern sich neu sortiert, zeigen auch die aktuellen Zahlen von JLL. Zwar hat sich die Dynamik am Büroinvestmentmarkt verlangsamt, Transaktionen hochwertiger Objekte finden jedoch weiterhin zu stabilen Renditen statt. Die Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2026 an den fünf Top-Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München auf dem Niveau des Vorquartals und bewegten sich weiterhin in einer Spanne von 4,05 Prozent in Hamburg und München bis 4,60 Prozent in Frankfurt. Gleichzeitig lag das Transaktionsvolumen in diesen Märkten mit rund einer Milliarde Euro gut fünf Prozent über dem Vorquartal und leicht über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre.
Anwesenheit braucht einen Grund
Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle haben sich dauerhaft etabliert und die Anforderungen an Büroflächen spürbar verändert. Unternehmen hinterfragen ihren Flächenbedarf heute genauer und treffen Standortentscheidungen bewusster als noch vor einigen Jahren.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Büroflächen grundsätzlich an Relevanz verlieren. Vielmehr konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf Immobilien, die langfristig attraktive Arbeitsbedingungen bieten. Gleichzeitig wird das Angebot moderner Flächen knapper, weil viele Projektentwicklungen unter dem Druck hoher Bau- und Finanzierungskosten verschoben oder gestoppt werden.
Weniger Kompromisse, mehr Kostendruck
Ein weiterer Belastungsfaktor ist die Konjunktur. In wirtschaftlich herausfordernden Phasen werden Expansionen tendenziell verschoben, Flächen verdichtet und Mietverträge härter verhandelt. Gleichzeitig aber sinken die Ansprüche der Nutzer nicht. Im Gegenteil: Wer weniger Fläche mietet, will häufig in bessere Flächen umziehen, die mehr Annehmlichkeiten bieten können. Das ist die eigentliche Zuspitzung des Marktes.
Schwächelt die Konjunktur, verstärkt sich der Effekt: Nutzer akzeptieren weniger Kompromisse bei der Ausstattung der Flächen, aber auch nicht jeden Preis. Gefragt bleiben vor allem Gebäude, die moderne Technik, gute Erreichbarkeit und ein attraktives Arbeitsumfeld miteinander verbinden.
KI verschärft die Selektionsfrage
Auch die stetige Weiterentwicklung der Künstlichen Intelligenz erhöht den Druck auf Büroflächen, ihren Mehrwert neu zu begründen. Sie wird die Büroarbeit nicht über Nacht ersetzen können. Dennoch trifft sie genau jene Tätigkeiten, auf denen ein großer Teil der Büronachfrage basiert. Die OECD weist darauf hin, dass viele besonders stark von KI-Fortschritten betroffene Berufe hochqualifizierte White-Collar-Tätigkeiten sind, wie Management-, technische, wissenschaftliche oder juristische Tätigkeiten. Für den Büromarkt ist in diesem Kontext weniger entscheidend, ob daraus kurzfristig Arbeitsplatzabbau entsteht. Wichtiger ist, dass sich dadurch die Anforderungen erhöhen: Tätigkeiten, Teamgrößen und Standortlogiken können sich potenziell schneller verändern. Wenn Aufgaben automatisiert, Teams internationaler organisiert oder Prozesse effizienter werden, muss Fläche neuen Bedürfnissen genügen. Büros bleiben vor allem dann relevant, wenn sie Zusammenarbeit, Austausch und kreative Prozesse unterstützen.
Das Büro muss seine Prämie verdienen
Damit werden Büroinvestments zu einer anspruchsvolleren Managementaufgabe. Immobilien konkurrieren wieder mit Anleihen, Infrastrukturinvestments und liquiden Kapitalmarktanlagen. Diese bieten teils laufende Erträge, ohne Leerstand, Mieterausbauten, technische Komplexität oder Capex direkt steuern zu müssen. Büroimmobilien müssen deshalb umso mehr ihre Illiquiditäts- und Managementprämie rechtfertigen können und noch attraktiver sein. Das gelingt nur, wenn Lage, Objektqualität, Mieterstruktur, Finanzierung und Asset Management zusammenpassen.
Die Lage muss mehr sein als eine gute Adresse. Sie muss leicht erreichbar, urban eingebunden und für Arbeitskräfte attraktiv sein. Starre Grundrisse, schwache Technik und geringe Aufenthaltsqualität sind in einer hybriden Arbeitswelt schwer zu verteidigen. Die Mieter müssen wirtschaftlich belastbar sein. Die Finanzierung darf nicht so eng kalkuliert sein, dass jede Marktbewegung zum Problem wird.
Vor allem aber braucht es aktives Asset Management. Eigentümer müssen verstehen, wie ihre Mieter arbeiten, welche Flächen genutzt werden, welche Investitionen Bindung schaffen und welche Maßnahmen nur Kosmetik sind. Auch Nachhaltigkeit gehört dazu als Teil von Qualität, Betriebskosten, Finanzierbarkeit und langfristiger Nutzbarkeit.
Das Fazit lautet:
Die aktuelle Marktphase spricht nicht grundsätzlich gegen Büroimmobilien. Sie spricht gegen Durchschnitt. Büro ist nicht mehr die selbstverständliche Standardallokation früherer Jahre. Hochwertige und gut gemanagte Objekte können jedoch weiterhin stabile Erträge liefern. Wer Büro heute nur als zyklische Einstiegschance betrachtet, unterschätzt den Strukturwandel. Als langfristig zu steuernde Infrastruktur für produktive Arbeit bleiben Büroimmobilien hingegen investierbar. Die neue Investmentlogik lautet: Nicht die Assetklasse verdient Vertrauen, sondern das einzelne Gebäude. Qualität, Nutzbarkeit und Managementfähigkeit werden zur eigentlichen Renditequelle und zum entscheidenden Faktor für den langfristigen Erfolg.
Autor: Tomasz Dukala ist Board Member EPH European Property Holdings.