Seit 13 Jahren steigen die Preise für Immobilien, 2017 um 5,7 Prozent. Die Experten von Bulwiengesa sind sich bei der Vorstellung ihres aktuellen Preisindex sicher: harter Wettbewerb um Preise, Ressourcen und Margen bleibt.
Der heute vorgelegte Bulwiengesa-Immobilienindex 2018 beschreibt zum 42. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland. Die Ergebnisse für 2017: segmentübergreifend steht ein Plus von 5,7 Prozent, für den Teilindex Wohnen hat Bulwiengesa einen Preisanstieg um 7,6 Prozent, für Gewerbe plus 2,1 Prozent festgestellt. Projektleiter Jan Finke: „Damit weist der Immobilienindex nun seit 13 Jahren in Folge ein positives Vorzeichen auf, in den letzten fünf Jahren mit einer jährlichen Veränderungsrate von knapp über 4,5 Prozent.“ Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate (Inflationsrate 2017: plus 1,8 Prozent) bleibt weit geöffnet.
Wohnen
Seit 1990 wurde, abgesehen vom Wiedervereinigungszeitraum, der stärkste Anstieg notiert. Das Fünf-Jahresmittel legt auf plus 5,8 Prozent zu. Ein derartiger Indexanstieg ist nur möglich, wenn in allen Stadttypen äußerst positive Preisentwicklungen erfolgen. Im Einzelnen steigen die Wohnimmobilienpreise in den B-, C- und D-Städten um plus 6,2 bis plus 6,5 Prozent. Am kräftigsten ist der Anstieg in den A-Städten mit rund plus 9,0 Prozent.
So weisen die A-Städte in vier von fünf ausgewerteten Wohnungsmarktvariablen (Neubau Eigentumswohnung, Bestandsmiete, Neubau-Reihenhaus, Einfamilienhausgrundstück) den stärksten Anstieg auf. Lediglich die Neubaumieten steigen nicht in den A-Städten, sondern seit drei Jahren in Folge in den D-Städten am stärksten – im letzten Jahr um plus 7,5 Prozent.
Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwiengesa: „Der aktuelle Immobilienindex für Wohnimmobilien verdeutlicht: Die Zuwächse bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken übertreffen das Wachstum der Mietentwicklung. Dies gilt nicht pauschal für jede Variable und jeden Städtetyp, kennzeichnet aber die allgemeine Lage in der Analyse des Wohnimmobilienindex. Auch wenn wir einzelne Preisüberhitzungen sehen, kann von einer Immobilienblase nicht die Rede sein. Nach wie vor stützen auch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten die aktuelle Entwicklung.“
Gewerbe
Der Gewerbeindex bestätigt im deutschlandweiten Durchschnitt genau das Vorjahresergebnis (plus 2,1 Prozent). Die Analyse der Parameter im Gewerbeimmobilienindex zeigt eine schwächelnde Einzelhandelsmiete in 1a-Lagen (plus 0,5 Prozent), dynamische Einzelhandelsnebenlagen (plus 1,8 Prozent) und einen Büromarkt, der mit plus 2,1 Prozent leicht hinter den Steigerungen des Vorjahres zurückbleibt. Die Grundstücksmärkte bleiben bei plus 3,8 Prozent im deutlichen Plus und wie im Vorjahr die stärkste Einzelvariable im Gewerbeimmobilienindex.
Andreas Schulten: „Bei Wirtschaftsimmobilien entwickeln sich die Preise über alle Stadttypen hinweg relativ ausgeglichen. Dennoch gibt es gerade um die Toplagen in den Zentren der Republik einen Hype. Zentraler Punkt bleibt die starke Nachfrage nach Büros in A-Städten mit aktuellen Grundrissen und Ausstattungen – das bieten in erster Linie Neubauten.“ Wachsende Bürobeschäftigtenzahlen und Marktbereinigungen durch Umnutzungen lassen die Leerstände sinken, folglich steigen die Mieten in der Spitze (Neubauten/City-Lagen) mit plus 4,9 Prozent in den A-Städten deutlich. Durch das geringe Neubauvolumen in allen Stadttypen schlagen diese Preisentwicklungen jedoch nicht in gleicher Höhe auf die hier betrachteten Durchschnittsmieten durch.
Die Ausgangssituation auf dem Immobilienmarkt bleibt unverändert zum Vorjahr. Die positive Wirtschaftsentwicklung und die Nachfrage nach Objekten als Handels-, Arbeits-, Urlaubs- oder Wohnstätten halten an; auch der Konsum wächst stetig. Unklarheiten bestehen bezüglich Zeitpunkt und Höhe zukünftiger Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank. Außerdem ist noch offen, welchen Einfluss die Koalitionsverhandlungen auf immobilienrelevante Themen wie Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau oder Förderung von Eigentumsbildung haben.
Unstrittig ist derzeit, dass die Nettoanfangsrenditen nur noch wenig Reduktionspotenzial aufweisen und die Erschwinglichkeit von Wohnraum trotz steigender Löhne unter Druck steht. Während es sich also partiell durchaus über spekulative Übertreibungen im Markt philosophieren lässt, bleibt der Branche für 2018 vor allem ein harter Wettbewerb um Preise, Ressourcen und Margen erhalten.