Immobilienfonds haben viel mitgemacht: Fondsschließungen, Liquiditätschwemme und Renditedruck. Alles was man über offene Immobilienfonds wissen muss – mit aktueller Renditeübersicht.
Immobilienfonds haben in den vergangenen Jahren bewegte Zeiten erlebt – vor allem die offenen Immobilienfonds. Lange galten die milliardenschweren Kapitalschiffe der großen Banken als solide, wenig spektakuläre Anlagemittel für Privatanleger. Renditen um vier Prozent waren normal, Verluste gab es nicht.
Immobilienfonds rutschten in die Krise
2004 änderte sich das mit der ersten großen Krise, die vor allem offene Immobilienfonds betraf, die in Deutschland investierten. Regelrecht stürmisch wurde es dann 2008/2009, als erstmals in der Geschichte offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteilsscheine aussetzten. Im Zuge der Finanzkrise wollten sich Anleger ihre Anteile an den Immobilienfonds ausbezahlen lassen. Das Problem: Für die täglich mögliche Rückgabe der Anteile brauchten die Fonds Kapital aus Immobilienverkäufen. Bloß lässt sich eben eine Immobilie nicht über Nacht verkaufen.
Offene Immobilienfonds
Am Ende gingen gleich mehrere offene Immobilienfonds in die endgültige Abwicklung. Die Krise mag durch einen externen Schock ausgelöst worden sein, ohne Fehl und Tadel waren die offenen Immobilienfonds aber längst nicht. Das zeigt auch eine Untersuchung aus dem Jahr 2016. Die Drescher & Cie Immo Consult AG hatte dabei die Portfolio-Qualität der offenen Immobilienfonds untersucht, die sich in Abwicklung befunden haben. Ergebnis: Besonders die offenen Immobilienfonds der SEB schnitten schlecht ab.
Abgewickelt sind folgende Immobilienfonds:
- Degi Global Business
- TMW Weltfonds
- Morgan Stanley P2 Value
- Axa Immosolutions
- Degi Europa
- Axa Immoselect
- Degi German Business
- UBS (D) 3 Sector
- Degi International
- SEB Global Property
- Kanam Spezial Grundinvest
- Kanam Grundinvest
- SEB Immoinvest
- CS Euroreal
- CS Property Dynamic
- SEB Immo Portfolio Target Return
War in den genannten Krisen der Immobilienfonds der Mangel an Liquidität die Ursache, haben sie im aktuell boomenden Immobilienumfeld ein ganz anderes Problem: Sie wissen nicht, wohin mit dem vielen Geld ihrer Anleger.
Offene Immobilienfonds mit Liquidität überschwemmt
Laut der Ratingagentur Scope ist alleine 2016 die durchschnittliche Liquiditätsquote der Immobilienfonds von 21 auf 22,9 Prozent gestiegen – umgerechnet sind das rund drei Milliarden Euro. Im gesamten Jahr 2016 sind allen offenen Immobilienfonds rund sieben Milliarden Euro frisches Kapital zugeflossen. Das Nettomittelaufkommen der offenen Immobilienfonds ist laut
Fondsverband BVI
2018 auf 1,939 Milliarden Euro zurückgegangen - damit aber noch immer gut 700 Millionen Euro höher als 2015.
Hier eine Übersicht der aktuellen offenen Immobilienfonds:
Die Anleger vertrauen den Immobilienfonds wieder ihr Geld an. Auffällig in den vergangenen Jahren: Die Immobilienfonds investieren häufiger als früher in Hotels und Retail-Immobilien – auch wenn nach wie vor die meisten Fondsimmobilien Bürogebäude sind. Die Ratingagentur Scope hat die im Jahr 2016 getätigten Investitionen offener Immobilienpublikumsfonds analysiert: Im Vergleich zu 2015 ist das Investitionsvolumen insgesamt leicht rückläufig. Die USA lösen Deutschland als beliebtesten Investitionsstandort ab. Im Durchschnitt erwirtschafteten die offenen Immobilienfonds nur 2,3 Prozent Rendite pro Jahr. Nicht viel, aber immer noch mehr als in vielen Alternativanlagen.
Aktuelle Preise machen die Renditen der Immobilienfonds kaputt
Ein Problem ist das viele Geld für die Immobilienfonds, weil die Preise für Immobilien in vielen Märkten auf Rekordniveau sind. Gute Einkäufe, zu vernünftigen Preisen, die nicht auf die Rendite drücken, sind aktuell äußerst schwierig.
Deshalb reglementieren die meisten Immobilienfonds aktuell ihre Mittelzuflüsse. Sie geben entweder nur noch bestimmte Kontingente an Anleger aus oder nehmen frisches Kapital erst an, wenn Objektkäufe unmittelbar bevorstehen.
Für Anleger gilt unabhängig kurzfristiger Trends: Offene Immobilienfonds können nur als langfristiges Investment sinnvoll sein. Denn die Kauf- und Verwaltungskosten der Immobilienfonds sind im Verhältnis zur erwartbaren Rendite recht hoch.
Immobilienfonds mit bester Performance seit 10 Jahren
Der INREV German Vehicles Annual Index 2018, der die die Performance von in Deutschland domizilierenden nicht-nörsennotierten Immobilienanlageprodukten abbildet, verzeichnete mit einer Gesamtrendite von 4,29 Prozent für das Jahr 2017 ein Rekordergebnis. Dabei übertraf die Performance von Spezialfonds erneut die der Publikumsfonds, was den Aufwärtstrend der vergangenen sieben Jahre seit 2011 fortführt.
Auffällig ist aktuell, dass sich der Performanceabstand zwischen offenen Immobilienfonds für Privatanleger und Spezialfonds für Profi-Investoren beträchtlich vergrößert. Spezialfonds erzielten mit 7,76 Prozent ihre höchsten Renditen seit dem Jahr 2001; deutlich besser als die 2,55 Prozent die für Publikumsfonds verzeichnet wurden.
Immobilienfonds mit Fokus Deutschland stark
Immobilieninstrumente, die nur Deutschland anvisieren, erwirtschafteten gesunde, zweistellige Erträge von 10,20 Prozent, einem Anstieg gegenüber den 7,23 Prozent im Vorjahr. In einigem Abstand dazu, aber immer noch robust, verbesserten sich auch Immobilieninstrumente mit einer europäischen Strategie im Vergleich zu Vorjahren und erreichten 4,46 Prozent, während diese mit einer globalen Strategie im Jahr 2017 Erträge von 3,28 Prozent aufstellten.
Wohnimmobilienbereich weiterhin wegweisend
Vehikel, die in Wohnimmobilien investieren, blieben für das dritte Jahr in Folge der am besten performende Sektor der Immobilienfonds, mit einer Gesamtrendite von 9,92 Prozent. Trotz dieses beachtlichen Ergebnisses war der Abstand zu anderen Sektoren im Jahr 2017 viel geringer als im Jahr 2016. Einzelhandelsvehikel, welche die zweitbeste Performance erzielten, lagen nur 1,2 Prozentpunkte hinter Wohnimmobilien zurück, mit Gesamtrenditen von 8,71 Prozent – auffallend besser als die Vorjahresergebnisse von 4,96 Prozent.
Alle anderen Sektoren konnten sich ebenfalls verbessern, wobei Immobilienanlagevehikel die in Profuktions-/Logistikimmobilien investieren, eine beeindruckende Performance von 7,10 Prozent erzielten und der Bürosektor sich von 1,37 Prozent im Jahr 2016 auf 3,58 Prozent im Jahr 2017 verbessern konnte.