Die Pfandbriefbanken hatten fette Jahre und wollen ihre Marktstellung ausbauen. Doch der Finanzierungsmarkt ist in Bewegung, Versicherungen, Spezialanbieter und Kreditfonds machen ihnen Konkurrenz.
2015 war ein Ausnahmejahr mit Rekordumsätzen auf den Immobilieninvestmentmärkten. Sehr gute Ergebnisse für die Hypothekenbanken waren die Konsequenz. Auch 2016 will man bei den Instituten an das Erfolgsjahr anknüpfen.
Pfandbriefbanken gehören zusammen mit den Landesbanken zu den wichtigsten Akteuren in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland. Trotz des anhaltenden Immobilienbooms ist die Lage herausfordernd und der Wettbewerb auf einigen relevanten Märkten sehr intensiv. Finanzierungsgeber sind daher häufig bereit, niedrigere Margen und im moderaten Umfang auch höhere Beleihungsausläufe zu akzeptieren.
Versicherungen machen Banken Konkurrenz
Ein Grund für den steigenden Druck: Immobilienkredite waren eigentlich immer die Domäne der Banken. Doch die Konkurrenz von Seiten der Versicherungsunternehmen nimmt zu. Sie müssen das Geld ihrer Kunden anlegen, die Alternativen sind überschaubar. Deshalb ist der Immobiliensektor ein interessanter Bereich für sie.
Die Bedeutung der neuen Wettbewerber relativiert sich aber, so eine Studie aus dem Hause Roland Berger, da diese in der Auswahl der zu finanzierenden Objekte stärker eingeschränkt seien. Neben den Versicherungen treten auch verstärkt Kreditfonds (siehe Kasten) auf. Seit die Bafin den Fondsmanagern nicht nur die direkte Darlehensvergabe, sondern auch die Restrukturierung und Verlängerung der Kredite erlaubte, steigt ihre Anzahl an.
Das hat zwei weitere Gründe: Kreditfonds bieten eine vergleichsweise attraktive Rendite und sind darum bei Anleihe-Investoren gefragt, die Rendite suchen. Ebenso bei Immobilienanlegern, die aufgrund des mangelnden Angebots und der inzwischen stark gestiegen Preise für Core-Objekte einen lohnenderen Weg in die A- und B-Lagen suchen.
Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP sieht die Kontinuität des Immobilienaufschwungs, der bereits seit sechs Jahren andauert, aus einem kritischen Blickwinkel: „Historisch bedingt wissen wir, dass das siebte Jahr ein besonders schwieriges werden kann. Das Umfeld wird herausfordernder, die Renditen werden weiter sinken.“ Vor diesem Hintergrund sei hohe Wachsamkeit geboten, die Risiken der Engagements müssten klar analysiert und im Blick behalten werden, so Reutter.
Dennoch sind sich Analysten sicher: „2016 wird für die Hypothekenbanken wieder ein gutes Jahr werden.“ Allerdings würden sich – und das sei neu – die Einzelvolumina pro Transaktion erhöhen. Das könne für viele Institute durchaus eine Herausforderung sein, die allein nicht zu stemmen sei. Themen wie Clubdeals und/oder Syndizierungen würden daher das Jahr prägen, um auch große Volumina von über 500 bis 600 Millionen Euro abbilden zu können.
Aus der Krise gelernt
Die Scheu der Pfandbriefbanken vor größeren Immobilienvolumina ist etwas gesunken. Nicht jedes Objekt werde finanziert, heißt es oft, aber man merkt, die Flexibilität der Finanzierer hat wieder zugenommen. Vor der Krise war ein Finanzierungsvolumen von 300 Millionen Euro nicht ungewöhnlich. Es folgten Jahre, in denen die Volumina von 50 bis maximal 100 Millionen Euro nicht überschritten wurden. Nun sind durchaus wieder größere Tickets zu sehen.
Durchaus wird auch wieder eine 200 Millionen Euro Finanzierung von einer Bank alleine getragen. Gehen die Beträge aber darüber hinaus, legen die Hypothekenbanken größeren Wert auf die Syndizierung der Kredite gemeinsam mit zwei oder drei anderen Banken, um die größeren Risiken zu teilen.
Mehr Nischenanbieter
Der Hypothekenmarkt ist in der deutschen Finanzierungslandschaft inzwischen gut positioniert. „Eine weitere signifikante Konzentration der Hypothekenbanken sehen wir nicht“, sagt Markus Kreuter, National Director Debt Advisory bei Jones Lang LaSalle in Frankfurt am Main. Es werde weiterhin die großen Player geben wie die DG Hyp, die Aarealbank und die Töchter der Landesbanken. Daneben hätten sich aber auch kleinere Institute als Nischenanbieter etabliert, die in ausgewählten Segmenten und mit stärkerem Bezug auf eine intensive Kundenbindung tätig sind.
Die Bedeutung der Kundenbeziehungen in dem wettbewerbsintensiven Umfeld ist wichtiger als bisher. Es gilt, ihre Geschäftsmodelle genau zu verstehen. Während bei Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen die Kosteneffizienz eine große Rolle spielt, haben kapitalmarktorientierte Investoren spezifische Anforderungen in Bezug auf die Höhe und Komplexität der Finanzierungen.
Autor: Beatrix Boutonnet