Ohne das Geld der Immobilienfinanzierer können Investoren keine Immobilien kaufen und Projektentwickler keine neuen bauen. Was man über Hypothekenbanken wissen muss.
Auf der Straße liegt das Geld nicht – aber Immobilienunternehmen, die auf der Suche nach einer Hypothekenbank sind, haben mittlerweile die freie Auswahl. Selbst (zeitweilige) Privatkundenspezialisten wie die Düsseldorfer Industriekreditbank IKB und die ING Diba geben Immobilienunternehmen Geld. Die IKB, die ihr Geschäftssegment Immobilienfinanzierung bis zum Geschäftsjahr 2012/13 komplett abgewickelt hatte, war bereits 2015 wieder mit mehreren hundert Millionen Euro Kreditvolumen dabei.
Der verstärkte Wettbewerb der Hypothekenbanken um gewerbliche Immobilienkunden und die Konkurrenz durch Versicherungen und alternative Finanzierer bleibt nicht ohne Folgen für Beleihungsausläufe, Margen und Vertragsklauseln (Covenants). Mitte 2016 konnte etwa die Vorvermietungsquote auch bei null liegen, was zwei Jahren zuvor noch undenkbar war.
Hypothekenbanken gehen mehr Risiko
Lockerer geworden sind auch die Bedingungen beim Zinsdeckungsgrad (Interest Service Cover Ratio ISCR) und beim Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Coverage Ratio DCR), bei denen Zinsen, Schulden und Einnahmen gegenübergestellt werden. Lag der ISCR in den schwierigsten Jahren noch bei zwei bis 2,5 Prozent, muss er in Boomphasen gar nicht mehr vorhanden sein. Das zeigt eine erhöhte Risikobereitschaft der Hypothekenbanken. Auch Bearbeitungskosten und andere Gebühren gehen in solchen Phasen deutlich zurück.
Neugeschäft von Hypothekenbanken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
An ein höheres Risiko scheinen sich Hypothekenbanken bei Projektentwicklungen zu wagen. So ist von Developern zu hören, dass sie sich zu 100 Prozent fremdfinanzieren können. Bei Bestandsfinanzierungen dagegen sind die Geldhäuser zurückhaltender. Was Banken ihren Kunden aber angesichts der niedrigen Zinsen und der hohen Preise empfehlen, sind höhere Tilgungen. Vor etwa zehn Jahren lag die Tilgung bei einem bis anderthalb Prozent. Heute legen die Banken ihren Darlehensnehmern drei Prozent und mehr nahe.
Der Wettbewerb der Hypothekenbanken hat 2016/2017 ein ganz klares Limit: Unter einer Kreditsumme von 50 Millionen Euro geht es nur noch mit lokalen Kreditinstituten – Sparkassen, Raiffeisen und Volksbanken. Außerhalb der Top-Standorte gibt es keinen Wettbewerb.
Dunkle Wolken für Hypothekenbanken durch Regulierung
Das Regelwerk von Basel III wird zurzeit überarbeitet – und mündet in ein „Basel IV“. Dabei ist unter anderem ein neuer Standardansatz für risikogewichtete Aktiva (RWA) geplant. Dies wird sich auf die erforderliche Eigenkapitalquote auswirken und die Geldinstitute dazu zwingen, ihre Kreditvergabe einzuschränken und – zumindest bei langfristigen Finanzierungen – die Margen zu steigern.
Auch der Rechnungslegungsstandard IFRS 9, der ab 2018 angewendet werden muss, macht die langfristige Kreditvergabe für Banken unattraktiver und wird diese tendenziell verteuern oder einschränken. Doch genau diese langfristigen Gelder benötigt die Immobilienbranche.
Hier schlägt die Stunde der Versicherer und Versorgungswerke . Sie könnten den Rückgang der Finanzierungsbereitschaft der Hypothekenbanken ausgleichen beispielsweise durch eine verstärkte Kooperation mit ihnen, die so aussehen könnte: Die Hypothekenbanken liefern Strukturierungs- und Administrierungsplattformen, die Versicherer, Versorgungswerke oder Pensionskassen steuern ihr Balance Sheet bei.
Aktuelle Entwicklung der Hypothekenzinsen
Quelle: Baufi24.de