Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt ist gegenüber dem Vorjahr um rund 40 Prozent gesunken.
Im ersten Quartal des laufenden Jahres wurde ein Transaktionsvolumen von 661 Millionen Euro auf dem deutschen Hotelmarkt verzeichnet. Dieses Ergebnis liegt 41 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes. Das geringere Volumen ist primär auf die Größe der Deals und den Fokus auf Sekundärstandorte zurückzuführen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Im ersten Quartal 2017 wurden noch 53 Prozent des Transaktionsvolumens in den Top-5-Städten getätigt – im ersten Quartal 2018 waren es mit knapp 175 Millionen Euro nur noch 26 Prozent. Dabei handelte es sich ausnahmslos um Einzeltransaktionen
Schwerpunkt liegt weiterhin auf Einzeltransaktionen
Das Transaktionsvolumen des ersten Quartals wurde insgesamt durch 32 Transaktionen erreicht, wovon 27 Einzel- und fünf Portfoliotransaktionen waren. Einzeltransaktionen machten somit circa 84 Prozent aus (571 Millionen Euro), während es im Vorjahreszeitraum noch 64 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens waren. Die größte Einzeltransaktion aus dem ersten Quartal ist der Verkauf des 454-Zimmer Hotels Maritim in Köln, welches aus dem geschlossenen CFB-Fonds 111 von Commerz Real an die Art-Invest veräußert wurde.
Während im ersten Quartal 2017 noch 13 Portfoliotransaktionen getätigt wurden, waren es 2018 nur noch fünf. Zu den größten Portfoliotransaktionen zählen der Verkauf des Dorint Hotel Main Taunus Zentrum in Sulzbach und der des Dorint Parkhotel in Bad Neuenahr-Ahrweiler, welche die HR Group von Ebertz & Partner erworben hat. Der Kauf erfolgte zeitgleich mit der Akquisition drei weiterer Hotels durch die HR Group – dem Arcadia Hotel Hannover, dem Best Western Hotel des Nordens und dem Arcadia Hotel Bottrop – und umfasste so insgesamt 865 Zimmer.
Mit einem Anteil von rund 66 Prozent am Transaktionsvolumen im ersten Quartal gelten Hotels der 4-Sterne Kategorie weiterhin als besonders attraktiv, gefolgt von Hotels der Drei-Sterne Kategorie, auf die circa 20 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen.
Sekundärstandorte gewinnen an Bedeutung
Einhergehend mit der höheren Anzahl an Einzeltransaktionen ist ebenfalls das durchschnittliche Investmentvolumen pro Transaktion geringer als noch im Vorjahr. Während dies im ersten Quartal 2017 noch bei 28 Millionen Euro lag, verringerte es sich im ersten Quartal 2018 auf knapp 21 Millionen Euro, was einer Differenz von etwa 25 Prozent entspricht. Ausschlaggebend hierfür war das erhöhte Investment in Sekundärstandorten, welche in der Regel ein geringeres durchschnittliches Transaktionsvolumen als Primärstandorte haben. Die Kölner Finanzholding Honestis hat die Mehrheit an der Besitzgesellschaft des 147-Zimmer First-Class-Hotels Herrenkrug in Magdeburg übernommen. Der zu Honestis gehörende Betreiber Dorint wurde in diesem Zuge ebenfalls Betreiber der Immobilie.
Köln und Hamburg im Fokus
Das höchste Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2018 wurde mit insgesamt knapp 147 Millionen Euro (plus 195 Prozent im Vorjahresvergleich) in Köln verzeichnet. Der Verkauf des Maritim Hotel war maßgeblich für dieses Ergebnis verantwortlich. Ebenfalls wurde das Hotel im Wasserturm von der Vicus Group AG erworben, welches über 88 Zimmer verfügt und von einer österreichischen Beteiligungsgesellschaft veräußert wurde. Gefolgt wurde Köln von Hamburg mit einem Transaktionsvolumen von 104 Millionen Euro, was einen Rückgang von 54 Prozent im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Neben dem Verkauf der Premier Inn Projektentwicklungen wurde ein früheres Verwaltungsgebäude der Deutschen Telekom am Kronsaalweg verkauft. Dieses soll in Zukunft 347 Longstay Apartments umfassen und wurde von dem Hamburger Projektentwickler Sicon an Catella Residential Investment Management für 43,5 Millionen Euro verkauft.
Geschlossene Immobilienfonds wichtigste Verkäufergruppe
Auf Verkäuferseite dominieren mit 38 Prozent die geschlossenen Immobilienfonds, wie die bereits erwähnte Commerz Real mit dem Verkauf des Maritim Köln oder die Balandis Real Estate AG mit dem Verkauf des SI-Centrums in Stuttgart. Einen weiteren Hotelverkauf durch einen geschlossenen Fonds stellte das Castra-Regina-Center Center mit dem dazugehörigen Star Inn Hotel Regensburg Zentrum mit 153 Zimmern dar, das durch einen offenen Fonds der Swiss Life von der Doba Grund erworben wurde. Mit 44 Prozent am Transaktionsvolumen waren offene und Spezialfonds die größte Käufergruppe.
Inländische Investoren dominieren
Während im Vorjahreszeitraum 50 Prozent der Verkäufer deutsche Akteure waren, so waren es im ersten Quartal dieses Jahres 91 Prozent. Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft hat beispielsweise das Tryp Hotel in Wolfsburg an Aermont Capital und das Pentahotel in Trier an die IFA Gesellschaft für Immobilien veräußert.
Auf Käuferseite zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. Im ersten Quartal 2017 waren 43 Prozent der Käufer aus dem Ausland, während es 2018 nur noch 22 Prozent waren. Wie erwähnt zeigte sich die HR Group als besonders aktiv. Auch hat die Art-Invest mit seinem Core Budget Hotel-Fonds zwei kürzlich eröffnete B&B Hotels in Rosenheim und Neu-Ulm mit insgesamt 98 Zimmern in Form eines Sale-and-lease-back von B&B Hotels erworben. Somit wurden 78 Prozent und insgesamt circa 515 Millionen Euro von nationalen Investoren akquiriert. Auf internationaler Käuferseite zeigten sich die Kanadier Brookfield mit dem Kauf des SI-Centrums am aktivsten.
Ausblick: Mit größeren Portfolios werden auch internationale Investoren aktiver werden
„Im ersten Quartal des Jahres war zu beobachten, dass inländische Investoren ganz klar im Fokus des Geschehens lagen, was mit der hohen Anzahl an Einzeltransaktionen zusammenhängt. Bis wieder größere Portfolios auf den Markt kommen, werden inländische Käufer den Markt weiterhin dominieren“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE.