Der Highstreet Report von Columbia Threadneedle Investments und Bulwiengesa untersucht die Einkaufsstraßen von 141 Städten und 145 innerstädtische Shoppingcenter. Unter der Titel „Next Chapter, Highstreet?“ erfasst er im Ein- und Fünfjahresvergleich die Gesamtzahl der Läden, den Anteil internationaler und nationaler Filialisten und der Warengruppen der unterschiedlichsten deutschen Shoppingdestinationen.
Seit 2020 ist demnach die Gesamtzahl der Läden kontinuierlich zurückgegangen. Im ersten Report wurden noch 20.194 Ladengeschäfte gezählt. In der neuesten Ausgabe sind es nur noch 19.071 und damit 5,6 Prozent weniger. Auch im Jahresvergleich zum Vorjahr sank die Anzahl der Läden um 2 Prozent (372). Betroffen davon sind hauptsächlich Shoppingcenter, die 14 Prozent weniger Geschäft vorweisen als noch vor fünf Jahren. Einkaufsstraßen konnten dagegen um ein Prozent zulegen beziehungsweise haben sich stabil entwickelt. Zurückgezogen haben sich hauptsächlich Filialisten in Shoppingcentern, die einen Rückgang von 19,5 Prozent bei internationalen und 16 Prozent bei nationalen Händlern. In den Highstreetlagen haben sich internationale Filialisten um 19,5 Prozent und nationale um 16 Prozent zurückgezogen. Regionale Händler hingegen sind auf dem Vormarsch. Sie legen in den Innenstädten um 17,6 Prozent zu in den letzten fünf Jahren.
„In den Einkaufszentren beobachten wir häufig auch die Zusammenlegung mehrerer Flächen zu größeren Einheiten oder die Umnutzung von Flächen zu Office oder Leisure. Man muss auch in Kauf nehmen, dass einige Läden geringere Renditen erwirtschaften und dafür die guten Lagen relativ stabil sind. Das ist zumindest eine Erklärung für den Rückgang der Anzahl der Läden in den Einkaufszentren“, argumentiert Iris Schöberl, Managing Director Germany & Head of Institutional Clients bei Columbia Threadneedle Investments am Standort München.
Ein weiterer Punkt ist für Schöberl der demografische Wandel, der sich auch auf die Innenstädte auswirken wird. „In den nächsten fünf Jahren gehen 17 Millionen Menschen in Pension, von denen viele auch über Vermögen verfügen. Die wollen ein Eventleben in der Innenstadt“, so Schöberl. „Das heißt nicht, dass wir mit einer Überalterung der Innenstädte rechnen müssen, aber es zeigt, wohin sich die Innenstädte entwickeln müssen, um für alle Bevölkerungsschichten attraktiv zu bleiben. Wir brauchen auch eine viel stärkere Durchmischung der Innenstädte in Bezug auf die verschiedenen Asset-Klassen“, betont Schöberl. Wohnen, Büro, Einkaufen sollten viel stärker in Einklang gebracht werden. „Wobei zu beachten ist, dass jeder, der in die Innenstadt zieht, sich auch darüber im Klaren sein muss, dass es dort auch mal länger laut sein kann.“
Zurück zur Studie: In Schwierigkeiten steckt vor allem der Modebereich. In den vergangenen fünf Jahren sank die Anzahl der Läden hier um 17,9 Prozent. Geschuldet dem Umstand zahlreicher Insolvenzen in diesem Bereich. Diese Entwicklung beobachtete die Studie nicht in der Gruppe der sogenannten „Top Performer-Städte“ wie Berlin oder Köln.
Die meisten Filialen eröffnet hat in den untersuchten 141 Standorten in den letzten fünf Jahren der Optiker Eyes + More mit 105 Ladenlokalen und einer Steigerung von 33 Geschäften gefolgt von Mister Spex, ebenfalls Optiker mit einem Plus von 31 Geschäften auf 43. Zu den Verlierern gehören hier bekannte Namen wie Reno, Colloseum, Hussel, H&M und Sidestep.
Laut Studie haben die Einkaufsstraßen vor allem auch mit dem Ende der Ära der großen Warenhäuser zu kämpfen gepaart mit der Zunahme des Onlinehandels. Es sei keine Seltenheit mehr, dass Ladenlokale auch in guten Lagen zum Teil leer stehen würden. Insbesondere großflächige Immobilien würde es schwer fallen, neue Mieter mit neuen Konzepten zu finden. Allerdings: Was auf den ersten Blick wie ein Verlust erscheinen mag, birgt gleichzeitig enormes Potenzial für Investoren, Städte und Kommunen die freigewordenen Flächen neuen Nutzungsarten und -mix zuzuführen.
Die Studie resümiert, dass die Zukunft der Innenstädte in einem Mix aus Wohnen, Arbeiten und Shoppen liegt gepaart mit hoher Aufenthaltsqualität. Eingebettet in moderne Stadtentwicklung ginge es nicht darum, alte Konzepte wiederzubeleben, sondern neue Wege zu finden, den sich verändernden Bedürfnissen gerecht zu werden.
