Ökologische, soziale und ethische Faktoren - kurz ESG - sind beim Bau, Betrieb und Management von Einzelhandelsimmobilien künftig zu berücksichtigen. Wie das gelingt, zeigt der "GRR Basic Retail Report" der GRR Group in Kooperation mit Savills.
Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich in der Corona-Pandemie als Stabilitätsanker erwiesen. Die Nahversorger haben Verbraucher trotz schwieriger Umstände mit Lebensmitteln beliefert, Investoren erzielten mit an Supermärkte und Fachmarktzentren vermieteten Immobilien stabile Renditen. Doch die Anforderungen an den Einzelhandel sind gewachsen: Nahversorger müssen nachhaltiger werden und künftig ESG-Kriterien berücksichtigen.
ESG-Wende als Chance für Basic Retail
„Der GRR-Report zeigt die Chancen einer ESG-basierten Anlagestrategie für institutionelle Investoren auf. Denn Nahversorger im Lebensmitteleinzelhandel sind als Anlage dann besonders wertstabil, wenn sie nachhaltig ausgerichtet sind“, erklärt Martin Führlein , Vorstand der GRR Group.
Der Immobilienbranche kommt eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele zu. Bei Einzelhandelsimmobilien spielen die energetische Sanierung und der Neubau nach Green-Building-Standards dabei eine wichtige Rolle. Im Fokus stehen die Senkung des Energiebedarfs, Effizienzsteigerungen sowie der Einsatz erneuerbarer Energien. Entsprechend steigt die Nachfrage nach ESG-konformen Objekten, die langfristig eine höhere Rentabilität versprechen.
Nahversorger immer stärker im Fokus des Investmentmarktes
„Im Zuge der Pandemie haben die Nahversorger bewiesen, dass sie auch in Krisenzeiten stabile Mietzahlungen liefern. Sie sind nicht nur ein Teil der Grundversorgung, sondern bieten üblicherweise langfristige Mietverträge. Damit treffen sie genau den Geschmack vieler Investoren, was sich in sinkenden Renditen und einem steigenden Bieterwettstreit widerspiegelt. Kurzum: Supermärkte haben sich zum Core-Produkt des Investmentmarktes für Einzelhandelsimmobilien entwickelt. Um dem langfristig gerecht zu werden, wird auch die ESG-Thematik zunehmend an Bedeutung gewinnen müssen. Denn während Nahversorger mehr und mehr in den Blick großer Kapitalsammelstellen rücken, ist das Thema Nachhaltigkeit dort schon längst angekommen“, betont Karsten Nemecek , Managing Director bei Savills.
Befragung: Einzelhändler erwarten starkes Wachstum bei Filialen und Flächen
Für den Report hat die GRR Group Anfang 2021 Handelsexperten befragt und ein Stimmungsbild zur Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ermittelt. Fast alle Umfrageteilnehmer (97 %) wollen in den kommenden fünf Jahren neue Filialen eröffnen, 82 Prozent sehen dabei auch vor, die Gesamtfilialanzahl zu steigern. Auch die Flächennachfrage in den kommenden fünf Jahren dürfte deutlich zunehmen. 69 Prozent der Befragten aus dem Lebensmittel-Segment rechnen mit einem Flächenwachstum, im Non-Food-Bereich erwarten knapp die Hälfte (44 %) eine Zunahme.
Besonders wachstumsfreudig zeigen sich Discounter. In Bezug auf die Verkaufsflächengröße einer Standardfiliale in circa fünf Jahren ergibt sich bei einer Fläche von etwa 1.130 Quadratmetern bei einer derzeitigen durchschnittlichen Verkaufsfläche der Discounter von 800 Quadratmetern eine Steigerung von gut 40 Prozent.
Erneuerbare Energien als Nachhaltigkeitstreiber
Während die Digitalisierung und der zunehmende Online-Vertrieb in anderen Segmenten des Einzelhandels eine zentrale Rolle spielen, erscheint aus Perspektive bewusster Konsumenten der ökologische Aspekt vom Online-Lebensmittelhandel wie Transport und Verpackung wenig sinnvoll – vom mangelnden Einkaufserlebnis ganz abgesehen. Daher stehen in Sachen Nachhaltigkeit Investitionen in erneuerbare Energien und ökologische Projekte im Vordergrund.
Für die von der GRR befragten Handelsexperten haben ESG-Kriterien eine hohe Relevanz für die Anlageentscheidung. 78 Prozent der Investoren messen dem Umweltaspekt große Bedeutung bei ihrer künftigen Anlagestrategie zu. Die Relevanz des sozialen Aspekts liegt knapp dahinter mit 72 Prozent. Die Berücksichtigung von Governance-Kriterien hat für 67 Prozent der Investoren erhebliche Bedeutung.
Bei der Umsetzung der ESG-Kriterien kommt der Gebäudezertifizierung eine wichtige Rolle zu. Galt die Zertifizierung manchen Investoren bislang eher als Kostentreiber, ist nun eine Trendwende zu beobachten: Hatten Gebäudezertifizierungen bisher nur für 55 Prozent der Befragten eine Relevanz im Ankaufsprozess, werden sie künftig für 83 Prozent bei Ankäufen von Bedeutung sein. Dabei verbinden 67 Prozent der Befragten mit einem zertifizierten Objekt vornehmlich eine Senkung der Betriebskosten. Weitere Vorteile werden in geringen Instandhaltungskosten (50 %) und einer gesteigerten Mieterzufriedenheit (44 %) gesehen.