Logistikimmobilien in Berlin sind gefragt und rar. Damit teilt die Hauptstadtregion das Schicksal anderer Top-Standorte. In einigen Dingen unterscheidet sich der Berliner Logistikmarkt allerdings von München, Hamburg & Co.
Ende 2016 könnte auf dem Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien die Schwelle von 400.000 Quadratmetern überschritten werden. „Aufgrund der unverändert guten Nachfrage deutet sich auch ein leichter Anstieg der Durchschnittsmieten an“, vermutet Christopher Raabe, Head of Industrial Letting von BNP Paribas Real Estate.
Damit entwickelt sich der Vermietungsmarkt recht dynamisch, während die Eigennutzer in der Hauptstadt 2016 weniger aktiv waren. Sie haben am Gesamtumsatz nur noch einen Anteil von sechs Prozent, was laut Raabe auch im langjährigen Vergleich ein recht geringer Wert ist.
Besonders Logistikdienstleister und Handelsunternehmen sind in Berlin als Nutzer von Lagerhallen zu beobachten. Seltener sind Verlader aus der Industrie. Dies liegt vor allem daran, dass die Stadt ein Dienstleistungs- und weniger ein Industriestandort ist. Der riesige regionale Absatzmarkt zieht insbesondere die Handelslogistik an, und auch Internethändler siedeln sich zunehmend in der direkten Nähe des Ballungsraumes an.
Berlin ist kein Hub
"Die Logistik in der Region zielt primär auf die Versorgung der Metropolregion ab und bezieht sich rein auf den Verbrauchermarkt. Wir erwarten aufgrund der wachsenden Einwohnerzahl in Berlin eine kontinuierlich wachsende Nachfrage, auch durch die Entwicklung des E-Commerce, jedoch keinen massiven Anstieg", sagt Christof Prange, Head of Business Development des Logistikimmobilien-Entwicklerrs Goodman in Deutschland und ergänzt: "In Berlin entstehen keine größeren Warenströme in andere Teile von Europa, die eine Hubfunktion sinnvoll machen. Ein Großteil der Waren wandert an Berlin vorbei. Die Region fungiert nicht als Zwischenstation für Waren, die beispielsweise aus oder nach Polen geliefert werden."
Wer in diesem Jahr Logistikflächen gemietet hat, der tat das meist in der äußeren Peripherie sowie in den Sondergebieten Schönefeld und am Autobahnkreuz Charlottenburg: Bis zum Ende des dritten Quartals generierten diese Gebiete rund 37 Prozent des Umsatzes – im Vorjahr waren es nur 14 Prozent gewesen.
Zu den Vermietern in Berlin gehört die VGP Gruppe, die 2015 bereits kurz nach Fertigstellung ihrer ersten Halle die knapp 22.000 Quadratmeter komplett vermietet hatte. Grund genug, eine zweite Halle spekulativ zu errichten, die doppelt so groß werden soll. Der VGP Park in Berlin hätte damit bei Fertigstellung mit vier Hallen eine Gesamtmietfläche von 103.300 Quadratmetern. Der Park befindet sich südlich der Hauptstadt, knapp 36 Kilometer vom Stadtzentrum und 30 Kilometer vom Flughafen Schönefeld entfernt.
Auch Goodman ist in und um Berlin sehr aktiv. Am östlichen Berliner Ring im GVZ Freienbrink realisiert der Entwickler gerade eine Neuentwicklung nachdem bereits in Brieselang und Ludwigsfelde investiert wurde.
Die südliche Lage ist gefragt, hier herrscht Nachfrageüberhang, wie auch entlang der Stadtautobahn. Anders sieht es im nördlichen und östlichen Umland aus. Hier finden Mietinteressenten noch ausreichend Flächen. Grundsätzlich stehen in Berlin allerdings überall weniger Flächen zur Miete zur Verfügung. Das liegt nicht zuletzt daran, dass nahezu alle spekulativ errichteten Gebäude aufgrund der starken Nachfrage zügig vermietet werden konnten.
Vor allem der Handel mietet Logistikflächen
In der Struktur der mietenden Unternehmen unterscheidet sich der Berliner Logistikimmobilienmarkt von den anderen Top-Regionen im Land. Aufgrund der Wirtschaftsstruktur dominiert ganz klar der Handel, während die produzierende
Industrie in der Hauptstadtregion weniger stark ist. Und so kann der Handel seine Spitzenposition mit rund 40 Prozent Anteil am Vermietungsumsatz verteidigen. Es folgen Logistikdienstleister (37 Prozent), die vor allem im dritten Quartal laut BNP Paribas Real Estate mieteten.
Auf diese Gruppe entfielen auch die beiden größten Mietvertragsabschlüsse bis Mitte Oktober: die Rieck Logistik-Gruppe über 19.600 Qua-dratmeter im Stadtgebiet und GLX Logistik über 17.300 Quadratmeter in Grünheide (Mark). Darüber hinaus sorgten Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion für gut 15 Prozent des Flächenumsatzes. Alle übrigen Branchen kamen auf gut acht Prozent.
Zu den in Berlin aktiven Projektentwicklern zählt Alcaro Invest. Das Unternehmen realisiert mit dem „Log Plaza Brandenburg“ im GVZ Berlin Süd in Großbeeren bereits sein sechstes Projekt in der Hauptstadtregion. Bei Gesamtausbau mit acht Objekten bietet „Log Plaza“ insgesamt 85.100 Quadratmeter Logistikfläche. Das Investmentvolumen liegt dann bei rund 80 Millionen Euro.
Wenig Deals, weil wenig Neubau
Kleine Brötchen wurden auf dem Berliner Investmentmarkt für Logistikimmobilien gebacken. Im ersten Dreivierteljahr 2016 machten sie lediglich drei Prozent des Gesamtumsatzes von 3,7 Milliarden Euro in der Hauptstadt aus.
Damit teilt Berlin das Schicksal anderer Top-Standorte wie Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig oder München. Hier blieben die Investmentumsätze der ersten drei Quartale des Jahres in der Summe um ein Drittel hinter
dem Vorjahreswert zurück. Das heißt allerdings nicht, dass Investoren in Berlin keine Logistikimmobilien kaufen möchten – es mangelt schlicht am Angebot.
Wenig Angebot bedeutet: Es gibt nur wenig Neubau. Das bescheinigt auch die aktuelle Logistikstudie 2016 von Berlin Hyp & Bulwiengesa. Darin heißt es zwar, dass die Logistikregion Berlin sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt
hat. Dennoch habe Berlin im diesjährigen Ranking etwas an Dynamik verloren und deshalb Platz zwei im Deutschlandranking an München abgegeben. Ursache hierfür sei eine im Vergleich zu den anderen Logistikregionen geringere Baudynamik sowie Flächen- und Investmentnachfrage.
Autor: Markus Gerharz
Dieser Artikel ist zuerst in der gedruckten Edition Berlin im Nomvember 2016 erschienen.