Zeichnung eines Hausumrisses mit zwei Senioren im Innern
Service-Wohnen für Senioren bietet laut Terragon ein enormes Investmentpotential. (Bild: Pixabay) (Quelle: Pixabay)

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02. July 2021 | Teilen auf:

Gesundheitsimmobilienmarkt aus dem Gleichgewicht

Der Pflegeimmobilienmarkt ist mit Investoren übersättigt, bei Service-Wohnen wird die Angebotslücke immer größer und Investmentpotenziale liegen brach. Ein Beitrag von Dr. Michael Held.

Gesundheitsimmobilien boomen. Das Segment verzeichnet einen dynamisch steigenden Bedarf, ist konjunkturunabhängig und hat während der Corona-Pandemie seine Krisenfestigkeit erneut unter Beweis gestellt. Kein Wunder also, dass die Nachfrage von Investoren nach dieser Anlageform weiter zunimmt. Gesundheitsimmobilien waren CBRE zufolge sogar die einzige Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt mit einem steigenden Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Was aber oftmals übersehen wird, ist das immer größer werdende Ungleichgewicht in diesem Markt.

Während das streng regulierte Segment der Pflegeimmobilien von Investoren mittlerweile regelrecht überlaufen ist, wird das vorhandene Investmentpotenzial bei betreutem Wohnen beziehungsweise Service-Wohnen für Senioren von Investoren und auch von Projektentwicklern unzureichend genutzt. Aber gerade bei seniorengerechten Wohnformen mit Service sind die Rahmenbedingungen deutlich attraktiver als im Pflegebereich, da die gesetzlichen Vorgaben flexibler sind und die Rendite-Risiko-Relation deutlich besser ist. Auch wenn immer mehr Investoren die Assetklasse Service-Wohnen als lohnendes Investment für sich entdecken, existiert in diesem Bereich noch ein großer Aufholbedarf.

Bedeutung von betreutem Wohnen beziehungsweise Service-Wohnen steigt

Seit Jahren erlebt der streng regulierte Pflegeimmobilienmarkt einen regen Zuwachs an Investoren – nicht nur von nationalen, sondern zum großen Teil auch von internationalen Institutionellen. Die Konsequenz ist, dass die Investorendichte relativ hoch ist. Die momentan noch starke Fokussierung von Investoren und Projektentwicklern auf den regulierten Pflegeimmobilienmarkt lässt aber den generell stark steigenden Bedarf an alternativen Versorgungsformen zur stationären Pflege außer Acht. Pflegeimmobilien machen noch den größten Anteil am gesamten Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt aus – gemäß CBRE 57 Prozent im ersten Quartal 2021. Allerdings steigt der Marktanteil von betreutem Wohnen kontinuierlich und lag im Auftaktquartal bei 32 Prozent und somit 22 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Das zu geringe Angebot infolge unzureichender Neubauaktivität stellt dabei nach wie vor die größte Herausforderung sowohl für die wohnungssuchenden Senioren als auch für die anlagesuchenden Investoren dar. Die Nachfrage nach alternativen Wohnformen erlebt eine starke Dynamik, die „neuen“ Alten haben im Vergleich zu Vorgängergenerationen einen deutlich stärkeren Wunsch nach einem selbstbestimmten und aktiven Leben bis ins hohe Alter.

Hohes Investment- und Renditepotenzial beim Service-Wohnen

Beim Service-Wohnen beispielsweise steht momentan ein Bestand von derzeit rund 300.000 Wohnungen einem Bedarf von 550.000 Einheiten gegenüber, davon 90.000 im Premium-Segment. Wie ein Whitepaper der Terragon AG aufzeigen konnte, ergibt sich aus dieser Angebotslücke ein enormes Investmentpotenzial von rund 64 Milliarden Euro, bezogen auf Wohnungen, die von Senioren bereits aus dem laufenden Einkommen leistbar sind. Wird weiteres Vermögen der Senioren, das für die Finanzierung der Wohnkosten herangezogen werden könnte, ebenfalls einberechnet, steigt das Potenzial sogar auf bis zu 100 Milliarden Euro. Der Bedarf dürfte zudem bis zum Jahr 2035 um zusätzliche 200.000 Service-Wohnungen steigen, davon 33.000 in Premium-Qualität.

Der Run der Investoren auf Gesundheitsimmobilien hat generell zu rückläufigen Renditen geführt. Die Einkaufsfaktoren bei Pflegeimmobilien vom 24-Fachen und mehr widerspiegeln aber nicht mehr die Anlagerisiken dieser Assetklasse. Hier steht das Service-Wohnen deutlich besser da, das Wohnen als wirtschaftliche Basis und einkommensstabile Mieter ergeben deutlich niedrigere Risikofaktoren. Auch der Betrieb ist weit weniger anfällig: Es gibt keine vorgeschriebenen Fachkraftquoten und folglich keine Abhängigkeit vom Pflegekraftmangel – die eigentliche Wachstumsbremse für die Assetklasse Pflegeimmobilien. Das Service-Wohnen braucht deutlich weniger Personal und zeichnet sich durch Qualifikationsanforderungen aus, die mit denen für Hotelmitarbeiter vergleichbar sind.

Fazit: Marktchancen beim Service-Wohnen bleiben größtenteils noch ungenutzt

Wohnen mit Service ist ein robuster Wachstumsmarkt mit großem Potenzial, der lediglich durch den Produktmangel begrenzt wird. Insbesondere für den diversifizierenden und langfristig orientierten Investor ist Service-Wohnen für Senioren eine der interessantesten Anlageformen durch das attraktive Risiko-Rendite-Profil. Opportunitäten sind eindeutig vorhanden, müssen allerdings auch vor allem von Projektentwicklern sowie Investoren erkannt und ergriffen werden.

Ein Gastbeitrag von Dr. Michael Held, CEO der Terragon AG.

zuletzt editiert am 05.08.2021