In den Großstädten setzen Kapitalanleger auf Mietwohnungen. Die steigenden Preise treiben Eigennutzer ins Umland.
Die größte Dynamik beim Wohnungsbau findet im Geschosswohnungssegment statt. Das fand LBS Research bei einer Auswertung der amtlichen Bautätigkeitsstatistik heraus.
Die Analyse der Baugenehmigungszahlen zeigt: Der Geschosswohnungsbau in Deutschland breitet sich aus – und damit auch das Wohnen zur Miete. Gegenüber 2010, dem ersten Jahr mit wieder spürbar wachsender Bautätigkeit in Deutschland, hat sich der Neubau von Mietwohnungen (reine Mietwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) mit 106 Prozent mehr als verdoppelt, selbstgenutzte Objekte (Eigenheime und Eigentumswohnungen) hingegen legten lediglich um 31 Prozent zu (siehe Grafik). Typischerweise geht gut die Hälfte der neu entstehenden Eigentumswohnungen in die Vermietung.
Die LBS sieht Anlass zur Sorge, weil sich eine immer deutlichere Verschiebung der Bautätigkeit hin zu einem von Mietwohnungen geprägten Geschosswohnungsbau abzeichnet. Denn diese, so LBS Research, sei ein klares Zeichen, dass es den Städten bisher nicht in ausreichendem Maße gelingt, bezahlbare Angebote für Selbstnutzer zu schaffen. Vielmehr führe die Flucht ins „Betongold“ durch hiesige, aber auch durch internationale Kapitalanleger dazu, dass vorwiegend der Bestand an Mietwohnungen ausgedehnt wird. Unterstellt man auf Basis der jüngsten Mikrozensus-Erhebung, dass gut 40 Prozent der genehmigten Eigentumswohnungen für Selbstnutzer gebaut werden, so entstehen im Geschosswohnungsbau derzeit zu 80 Prozent Mietwohnungen und nur zu 20 Prozent Wohnungen für Selbstnutzer.
Das übergeordnete Ziel, die Wohneigentumsquote gerade auch in den Städten zu verbessern, wird damit nicht erreicht werden, konstatieren die Immobilienexperten von LBS Research. Eine Verfestigung oder gar eine noch stärkere Ausprägung der aktuellen Struktur der Bautätigkeit werde vielmehr dazu führen, dass der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden wohnt, weiter niedrig bleibt.
Als Hauptgrund für die nicht vorankommende Wohneigentumsbildung in den Brennpunkten der Wohnungsnachfrage nennen die Immobilienexperten LBS Research das Engagement der Kapitalanleger im gegebenen Nullzinsumfeld. Die Suche nach Anlagemöglichkeiten im als sicher geltenden Hafen „Immobilienmarkt Deutschland“ habe insbesondere beim Neubau von Eigentumswohnungen zu stark gestiegenen Preisen geführt. Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen, die als Selbstnutzer in Betracht kämen, können sich diese Wohnungen häufig nicht mehr leisten – trotz der derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen. Sie müssten deshalb, wenn sie in der Stadt bleiben wollen, auf eine meist teure Mietwohnung ausweichen oder werden ins Umland getrieben. Bei den Käufern der neu entstehenden Eigentumswohnungen handelt es sich dagegen oft um Bezieher höherer Einkommen.