Das Management von Immobilien wird zunehmend internationaler und digitaler. Martin Schenk, Vorsitzender der Geschäftsführung der Strabag PFS, über mögliche Übernahmen, den Trend zum Insourcing und Umsatzeinbußen.
Im Geschäftsjahr 2015 überstieg die Gesamtleistung der Strabag PFS erstmals die Milliardengrenze. Diesen Wachstumsschub verdankt Ihr Unternehmen vor allem der Konsolidierung der DIW. Ist dieser Vorgang typisch für einen Markt, der schon lange nicht mehr wächst und Zuwächse nur durch die Umverteilung von Marktanteilen oder durch Akquisitionen erlaubt?
Martin Schenk: Das ist derzeit der Fall. Da auf absehbare Zeit bei großen Unternehmen keine weitere Outsourcing-Welle in Sicht ist, wird sich daran vorerst auch wenig ändern. Teilweise beobachten wir sogar Insourcing-Prozesse.
Bilfinger Real Estate steht in Schaufenster, global agierende Immobiliendienstleister wie JLL und CBRE runden ihr Portfolio durch Akquisitionen ab. Wird der Markt gerade neu verteilt?
Martin Schenk: Das Gebäudemanagement wird zunehmend als internationales Geschäftsfeld entdeckt.
Deutschland zählt weltweit zu den Top-Immobilienstandorten
. Deshalb stoßen neue Player in unsere Märkte vor und bringen ihre Dienstleister oder die für sie gewohnten Erwartungen an Dienstleister mit. Das treibt die Konsolidierung des deutschen Marktes voran und stellt uns vor die Herausforderung, in unserer eigenen Entwicklung an Geschwindigkeit zuzulegen. Denn der angelsächsische Ansatz unterscheidet sich vom üblichen deutschen Modell deutlich. Die Vergabe erfolgt nicht kleinteilig nach Gewerken, vergeben wird vielmehr das vollständige Management von Objekten, mit Festpreis. Anderswo funktioniert dieses Modell bereits seit zehn Jahren, warum also nicht auch hier bei uns?
Eine solche Vergabepraxis stellt Dienstleister vor komplexe Aufgaben und erhöht das Kalkulationsrisiko. Lässt sich das so einfach umsetzen?
Martin Schenk: Grundvoraussetzung ist der strategische Umgang mit „Big Data“. Eine leistungsfähige IT ist deshalb für uns ein Muss. Wir verfügen über unglaublich umfangreiche Gebäudedaten, die bislang allerdings häufig in sehr heterogener Form vorliegen. Ziel muss es sein, diese Daten im Sinne einer „predictable maintainance“ nutzbar zu machen. Dann können wir die Kosten der Bewirtschaftung über zehn Jahre hinweg präzise prognostizieren und daraus ein belastbares Preismodell entwickeln. Der Vorteil für den Eigentümer ist, dass er genau weiß, worauf er sich einlässt.
Liebäugeln Sie mit weiteren Übernahmen?
Martin Schenk: Wir sondieren permanent den Markt und werden auch weiterhin investieren. Allerdings achten wir sehr darauf, dass potenziell zu übernehmende Unternehmen zu uns passen, entweder als Markt- oder als Leistungsergänzung. Und sie müssen profitabel sein. Sanierungsfälle interessieren uns nicht.
In jüngster Zeit konnte die Strabag neue Aufträge insbesondere in technisch geprägten Industrien gewinnen. Spiegelt das die künftige Entwicklungsrichtung wider?
Martin Schenk: Eindeutig, weil technische Aspekte und wie bereits geschildert die Verwandlung von Big Data in Smart Data immer größeren Einfluss auf unser Geschäft gewinnt. Die physische Präsenz vor Ort wird sich im Zuge dieser Entwicklung ein Stück weit vom Know-how abkoppeln – unsere Leute werden vor Ort wissen, was zu tun ist, weil sie zentral informiert und gesteuert werden. Die eigentliche Wartung findet aber zunehmend aus der Ferne statt. Über kurz oder lang erwarte ich in der Gebäudetechnik zudem das, was für Autowerkstätten bereits seit Langem Alltag ist: Komponenten werden nicht mehr gewartet, sondern ausgetauscht. Uns hilft bei dieser Entwicklung unser Know-how als technisch versierter Dienstleister. Beispielsweise garantieren wir für von uns betreute Rechenzentren eine Höchstverfügbarkeit von 99,98 Prozent. Derartige Fähigkeiten sind unabdingbar, weil das Gebäudemanagement in der Telekommunikationsindustrie und anderen hoch technisierten Branchen sehr eng mit dem Kerngeschäft der Auftraggeber verzahnt ist.
Die Deutsche Telekom ist nach wie vor Ihr wichtigster Kunde. Wie geht es dort weiter?
Martin Schenk: Unser Vertrag mit der Deutschen Telekom läuft bekanntlich bis zum 31. Dezember 2018. Das damit verbundene Auftragsvolumen sinkt allerdings planmäßig, weil wir die Telekom bei der Reduzierung der vom Konzern genutzten Flächen unterstützen.
Ist das auch der Grund dafür, dass die Strabag PFS 2015 in den Geschäftsfeldern Real Estate Management und Technisches Facility Management im Vergleich zu 2014 Umsatzeinbußen verzeichnet?
Martin Schenk: Richtig, das ist der Grund. Wir sind zwar sehr erfolgreich in der Akquise neuer Aufträge und konnten unter anderem Vodafone und Telefónica gewinnen, aber die geschilderte planmäßige Reduzierung des Telekom-Auftragsvolumens lässt sich dadurch nicht immer ganz kompensieren.
Dienstleistungen gelten generell als Wirtschaftssektoren mit geringer Innovations-Intensität. Trifft das im Gebäudemanagement noch zu?
Martin Schenk: Nein. Die Auftragssteuerung und die Disposition können wir durch den Einsatz von Software deutlich schlanker und effizienter gestalten. Generell entwickeln wir uns dynamisch in die Richtung „zentrale Steuerung, dezentrale Leistungserbringung“. Unsere Mitarbeiter vor Ort werden mehr Zeit haben, als Key Accounts enger mit den Kunden zusammenzuarbeiten.
Wird es im Zuge dieser Entwicklung zu Freisetzungen kommen?
Martin Schenk: Auf längere Sicht werden repetitive und automatisierte Aufgaben entfallen. Dafür entstehen neue Arbeitsplätze – und mehr Zeit, sich im Objekt um die Menschen dort zu kümmern.
Interview: Christof Hardebusch