Mehr als 70 Prozent des Verkaufsvolumens entfallen laut JLL auf freiwillige Transaktionen. Finanzierungsdruck bleibt dennoch ein Faktor.
Mehr als 70 Prozent der Immobilienverkäufe in Deutschland erfolgen weiterhin freiwillig. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von JLL zum Transaktionsgeschehen zwischen Anfang 2024 und Mitte 2026. Untersucht wurde ein Volumen von knapp 87 Milliarden Euro. Für mehr als drei Viertel davon konnte JLL die Verkaufsmotive identifizieren.
Demnach entfielen 17 Prozent des untersuchten Transaktionsvolumens auf Verkäufe unter finanziellem Druck, weitere zehn Prozent auf Veräußerungen im Zuge von Insolvenzverfahren. Der überwiegende Teil der Transaktionen wurde dagegen freiwillig angestoßen.
„Auch wenn der Investmentmarkt seit 2022 von zögerndem Verhalten und herausfordernden Verkaufsprozessen geprägt ist, handeln die meisten Verkäufer nach wie vor strategisch und aus freien Stücken – wenn auch vielfach mit eingetrübten Gewinnerwartungen", sagt Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets.
Businesspläne häufigster Verkaufsgrund
Bei den freiwilligen Verkäufen steht mit einem Anteil von 41 Prozent die Erfüllung des jeweiligen Businessplans an erster Stelle. Dazu zählen etwa der planmäßige Verkauf einer fertiggestellten Projektentwicklung oder die Veräußerung einer Immobilie zum Laufzeitende eines geschlossenen Fonds.
Weitere 30 Prozent der freiwilligen Verkäufe gehen auf eine Anpassung der Anlagestrategie zurück, 27 Prozent auf individuelle Opportunitäten. Das Heben stiller Reserven macht lediglich zwei Prozent aus. „Gerade bei Corporates kann das allerdings eine wichtige Motivation sein, um betriebs- oder nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien zu veräußern“, erklärt Kortmann.
Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen den Assetklassen. Bei Logistikimmobilien wurden 87 Prozent des Verkaufsvolumens freiwillig veräußert, bei Büroimmobilien waren es 76 Prozent. Im Wohnsegment lag der Anteil bei 70 Prozent und im Einzelhandel bei 66 Prozent. Gleichzeitig verzeichnete Wohnen mit knapp 30 Prozent den höchsten Anteil an Verkäufen unter finanziellem Druck. Beim Einzelhandel entfielen 26 Prozent auf Insolvenzverkäufe, insbesondere infolge der Signa-Insolvenz.
Offene Immobilienfonds unter Verkaufsdruck
Auch zwischen den Verkäufergruppen zeigen sich deutliche Unterschiede. Bei Asset- und Fondsmanagern, Projektentwicklern, Corporates und privaten Investoren entfielen jeweils mehr als 80 Prozent des Verkaufsvolumens auf freiwillige Veräußerungen. Anders stellt sich die Situation bei offenen Immobilienpublikumsfonds dar: Hier wurden laut JLL 93 Prozent des Verkaufsvolumens unter finanziellem Druck veräußert.
„Seit 2024 ist das Mittelaufkommen bei den offenen Immobilienfonds negativ, in der Folge sind die Fonds gezwungen, durch Immobilienverkäufe Liquidität zu generieren“, sagt Kortmann. Aufgrund der anhaltenden Mittelabflüsse rechnet JLL mit weiteren Verkäufen.
Zusätzlicher Druck entsteht durch die Finanzierung. Elf Prozent des registrierten Verkaufsvolumens zwischen 2024 und Ende Juni 2026 wurden laut Analyse vor dem Hintergrund finanziellen Drucks durch Fremdkapitalgeber veräußert. Gründe können fehlendes Fremdkapital bei Refinanzierungen oder gestiegene Finanzierungskosten sein.
JLL erwartet weitere forcierte Verkäufe
Für den Büromarkt hat JLL für 2026 eine Refinanzierungslücke von rund vier Milliarden Euro berechnet. Diese dürfte sich nach Einschätzung des Unternehmens in den kommenden Jahren verringern. „Diese wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich schließen und ab 2028 sollte ausreichend Fremdkapital zur Verfügung stehen, sodass von dieser Seite aus kein zusätzlicher Verkaufsdruck entstehen sollte“, prognostiziert Matthias Barthauer, Lead Director Research JLL Germany.
Für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet Barthauer mehr forcierte Verkäufe als in den ersten sechs Monaten. „Allerdings werden viele dieser Transaktionen im Rahmen strukturierter Abverkaufsprozesse und nicht unter zeitlichem Druck stattfinden.“
Auch 2027 dürften forcierte Verkäufe Teil des Marktgeschehens bleiben. Bei wieder einsetzendem Wirtschaftswachstum und positiven Effekten der Investitionen aus dem Sondervermögen Infrastruktur erwartet JLL jedoch eine Belebung des Investmentmarkts und einen sinkenden Anteil forcierter Verkäufe.
