Deutschland ist derzeit der attraktivste Investmentstandort Europas. Besonders aktiv sind die Investoren am Bürostandort Frankfurt am Main.
In dem äußerst erfolgreichen Transaktionsjahr 2015 wurde in Frankfurt am Main inklusive Eschborn mit einem Investitionsvolumen von 5,6 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis seit Beginn der Datenerfassung im Jahre 2002 (weit über dem Durchschnitt von circa 3,3 Milliarden Euro) erzielt. Nur das Jahr 2007 hatte mit 8,4 Milliarden Euro ein höheres Transaktionsvolumen.
Damit entfielen 2015 zehn Prozent aller in Deutschland getätigten Gewerbeimmobilien-Investments auf Frankfurt. Knapp 85 Prozent des in der Mainmetropole investierten Kapitals (4,7 Milliarden Euro) entfielen dabei auf das Bürosegment, gefolgt von den Bereichen Einzelhandel, Hotel und Grundstücke mit je fünf Prozent.
Seit 2008 ist die Spitzenrendite in Frankfurt allerdings aufgrund des großen Anlagedrucks kontinuierlich gesunken und liegt aktuell für Premium-Büroprodukte im CBD-Bereich bei 4,4 Prozent, ein Rückgang um 20 Basispunkte gegenüber 2014. Noch im Boomjahr 2007 lagen die Renditen mit fünf Prozent deutlich höher.
Vor allem die Flucht in Sicherheit führt zu einer weiteren Renditekompression, die sich angesichts der historisch niedrigen Benchmarkrendite zehnjähriger Bundesanleihen von aktuell nur 0,1 Prozent (Ende 2008 noch 4,4 Prozent) weiter verschärfen wird. Dies betrifft nicht nur die Spitzenrenditen für Highstreet-Retail-Produkte (4,2 Prozent) und Büroimmobilien in CBD-Lagen, sondern auch die Renditeentwicklung für citynahe Bürolagen im Frankfurter Westen (Europaviertel, City-West), in Frankfurt-Ost und für den Büromarkt am Flughafen. Hier liegen die Renditen bei aktuell etwa 5,1 Prozent und werden voraussichtlich im Laufe des Jahres ebenfalls weiter unter Druck geraten.
Weniger Pakete, mehr Einzeldeals
Bemerkenswert im Vergleich zu 2007 ist der deutlich höhere Anteil der Einzeltransaktionen am gesamten Transaktionsvolumen. Lag dieser 2007 bei 58 Prozent, erhöhte er sich 2015 auf 83 Prozent. Im Gegensatz zum Standort Berlin, der sich durch hohes Wachstum und Mietsteigerungspotenziale auszeichnet, setzen die überwiegend eigenkapitalstarken Investoren am etablierten Frankfurter Standort vor allem auf großvolumige Transaktionen.
Im letzten Jahr wurden 16 Transaktionen mit Einzelwerten über 100 Millionen Euro (Gesamtvolumen: 3,2 Milliarden Euro, das sind knapp 60 Prozent des Gesamtumsatzes) erfasst – mehr als an jedem anderen deutschen Investitionsstandort. 15 dieser Großtransaktionen entfallen auf das Bürosegment.
Besonders internationale Investoren schätzen es, mittels weniger Ankäufe zum Teil dreistellige Millionenbeträge anlegen zu können und so schnell von den zuletzt gestiegenen hohen Mieten zu profitieren. Dazu weist Frankfurt im bundesweiten Vergleich einzigartige Standortqualitäten auf. Flughafen und Hauptbahnhof zählen zu den wichtigsten europäischen Verkehrsknotenpunkten. Neben der erstklassigen Infrastruktur verfügt Frankfurt über ein hohes Wohlstandsniveau und einen starken Arbeitsmarkt.
Der Hauptfokus der Investoren liegt weiter auf Immobilien, die einen sicheren, langfristigen Cashflow generieren, insbesondere in den Core-Lagen des CBD. Jedoch lässt sich ein wachsendes Interesse an Immobilien in zentralen Lagen mit Entwicklungspotenzial, deren Wert sich durch intensive Managementmaßnahmen (wie Neupositionierung, Modernisierung, Leerstandsabbau) optimieren lässt, beobachten.
So wurde das komplett leerstehende Bestandsobjekt VAU an der Mainzer Landstraße, ehemaliger Firmensitz der HVB-Bank, kürzlich an die Gerch Group verkauft. Der Verkauf lässt auf neue Umnutzungs- und Sanierungskonzepte schließen.
Die Peripherie profitiert vom knappen Angebot
Auch Lagen wie der Teilmarkt City West, der Frankfurter Osten – hauptsächlich im unmittelbaren Umfeld zur EZB –, der Flughafen als Zukunftsstandort mit bester Erreichbarkeit oder Niederrad, dessen Infrastruktur durch die Standortinitiative „Lyoner Viertel“ deutlich verbessert wurde, haben sich wieder zu potenziellen Investitions-standorten entwickelt. Denn das Angebot an Top-Immobilien in den Frankfurter Innenstadtlagen ist knapp, weshalb das Interesse an peripheren Teilmärkten wächst.
Dabei wird größter Wert auf eine sehr gute Mikrolage und Gebäudequalität gelegt. Bei innerstädtischen Produkten in bester Lage und mit hoher Gebäudequalität werden deutlich höhere Abstriche hingenommen, etwa Leerstände oder kurz laufende Mietgarantien.
Beispielsweise hat Tristan Capital Partners Ende 2015 das Hochhaus Garden Tower mit einem Leerstand von 20 Prozent in bester Bankenlage gekauft. Auch Investitionen während der Projektentwicklungsphase werden immer häufiger Gegenstand der Anlagestrategie. Dabei werden gemischt-genutzte Immobilien immer attraktiver. Beispielhaft sind die Büro- und Einzelhandelsimmobilie Ma’Ro, die von Invesco Real Estate erworben wurde, oder das Turm Carrée, das als gemischt-genutzte Immobilie in den Bestand der Hamburgischen Immobilien Handlung wechselte.
Die Nachfrage vor allem nach Core- und Core-Plus-Objekten seitens der Investoren, insbesondere aus dem Ausland, ist ungebrochen hoch und steigt stetig. Stünden mehr Immobilieninvestmentprodukte zur Verfügung, wäre ein neues Rekordjahr durchaus möglich.
Autor: Peer N. Neiser ist Head of Investment Frankfurt bei CBRE.