In den vergangenen Jahren hat der Verkauf von Projektentwicklungen vor Abschluss der Baumaßnahmen erheblich zugenommen. Die sogenannten Forward Deals sind jedoch komplex und bedürfen einer sorgfältigen Vertragsgestaltung.
Alternative im umkämpften Markt
Der Wettbewerb um Core-Immobilien ist mittlerweile so stark, dass die Erfolgschancen eines Anlegers in einem Bieterverfahren nur gering sind und zwischen gefordertem Kaufpreis und Renditeerwartung des Anlegers eine große Lücke klafft.
Bei einem Forward Deal kann sich der Käufer frühzeitig eine Anlagemöglichkeit sichern, trägt aber größere Risiken , was meist zu einem entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis führt. Für den Verkäufer bietet der Forward Deal dagegen die Möglichkeit, sich die aktuell hohen Kaufpreise zu sichern, die Finanzierung des Bauvorhabens zu erleichtern und den Käufer an den Risiken der Projektentwicklung zu beteiligen.
Der Forward Deal unterscheidet sich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie einerseits dadurch, dass neben dem Grundstückserwerb auch die Baumaßnahme und gegebenenfalls die Vermietung geregelt werden müssen. Andererseits ist aber auch der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Zahlung des Kaufpreises mit Lasten-Nutzenwechsel erheblich länger. Die Verträge über Forward Deals sind entsprechend komplex und erfordern eine sorgfältige Ausarbeitung.
Verpflichtung zur Bauausführung
Im Forward Deal verpflichtet sich der Verkäufer, ein schlüsselfertiges Gebäude zum vereinbarten Kaufpreis zu errichten. Er übernimmt die Bauleistungen, die Planungsleistungen und die Koordinierung einschließlich der entsprechenden Kosten und sonstigen Risiken. Der Verkäufer ist Bauunternehmer und Eigentümer zugleich. Er trägt somit nicht nur die Risiken der Bauerrichtung, sondern auch die Eigentümerrisiken wie etwa Baugrund- und Altlastenrisiken.
Forward Deals werden zunehmend in einem immer früheren Stadium des Bauprojekts abgeschlossen, teilweise zu Zeitpunkten, zu denen noch nicht eindeutig feststeht, was bauplanungsrechtlich möglich ist oder welche Nutzer das Gebäude einmal beziehen sollen. In diesen Fällen reicht es nicht, die in Bauverträgen üblichen Klauseln zu Änderungsrechten und Preisanpassungen vorzusehen. Die Parteien müssen vielmehr ein Prozedere vereinbaren, das es ermöglicht, die geschuldete Bauleistung im weiteren Fortgang genauer zu bestimmen, und das gleichzeitig die Auswirkungen auf den Kaufpreis regelt. Zudem ist bei größeren Abweichungen auch an Rücktrittsrechte zu denken.
Gewährleistung und Ansprüche
Der Verkäufer erbringt im Verhältnis zum Käufer mit der Errichtung des Gebäudes eine Werkleistung, für die er nach dem Gesetz grundsätzlich eine fünfjährige – bei Geltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vierjährige – Gewährleistung übernehmen würde. Meist erbringt der Verkäufer die Bauleistungen jedoch nicht selbst, sondern beauftragt seinerseits einen oder mehrere Bauunternehmer. Insbesondere wenn der Verkäufer einen Generalunternehmer hinzuzieht, wird er versuchen, eine eigene Haftung für die Bauleistungen auszuschließen und den Käufer auf die Ansprüche gegen den Generalunternehmer zu verweisen.
Der Käufer muss dabei beachten, dass er in diesem Fall keine eigenen Gewährleistungsansprüche hat, sondern nur die vom Verkäufer abgetretenen Ansprüche gegen den Generalunternehmer. Der Käufer muss sich somit den Einwendungen des Generalunternehmers gegen den Verkäufer, wie etwa Bedenkenhinweise oder ausstehende Vergütungsforderungen, entgegenhalten lassen.
Vereinbaren die Parteien dagegen eine eigene Haftung des Verkäufers für die Bauleistungen, sollte dieser darauf achten, dass seine Verpflichtungen gegenüber dem Käufer vor Ablauf der mit den Drittunternehmen vereinbarten Gewährleistungsfristen verjähren. So kann er im Falle einer Inanspruchnahme durch den Käufer bei den eigentlichen Bauunternehmen Regress nehmen.
Der Käufer sollte in solchen Fällen die Ansprüche gegen die Bauunternehmen zur Sicherheit abgetreten bekommen, um bei einer Insolvenz des Verkäufers auf die Gewährleistungsansprüche gegen die Bauunternehmer direkt zugreifen zu können.
Insolvenzabsicherung bei Abschlagszahlungen
Statt einer Kaufpreiszahlung nach Fertigstellung können die Parteien auch vereinbaren, dass der Käufer bereits während der Baumaßnahme Abschlagszahlungen leistet. Solche Abschlagszahlungen erleichtern dem Verkäufer die Finanzierung der Baumaßnahme. Sie führen jedoch dazu, dass sich der Käufer gegen eine Insolvenz des Verkäufers während der Baumaßnahme absichern muss.
Autoren: Dr. Florian Rösch ist Partner, Dr. Daniel Benighaus LL .M. ist Senior Associate bei der Kanzlei Greenberg Traurig Germany, LLP.