Die Immobilienbranche setzt stärker auf alternative Finanzierungsinstrumente. Das zeigt eine Umfrage der BF.direkt AG. Mehr als ein Drittel der Befragten brauchen 2017 mehr als 100 Millionen Euro Kapital.
Das wichtigste Finanzierungsinstrument für Projektentwickler und Bestandshalter ist neben der klassischen Hypothekenkreditfinanzierung das Nachrangdarlehen. Auch Versicherungen und Versorgungswerke spielen als alternative Darlehensgeber eine wichtigere Rolle. Das zeigt eine Umfrage der BF.direkt AG zum Thema „alternative Finanzierungsinstrumente“.
Die befragten Unternehmen haben 2017 umfassenden Kapitalbedarf (Eigenkapital und Fremdkapital): Allein 42 Prozent der Projektentwickler planen für 2017 ein Projektvolumen von mehr als 100 Millionen Euro. Insgesamt beziffern rund 38 Prozent der Befragten ihren Kapitalbedarf für 2017 auf mehr als 100 Millionen Euro.
Ein Großteil der Bestandshalter nutzt alternative Finanzierungen nur als Beimischung
Francesco Fedele von der BF.direkt AG kommentiert: „Die Mehrheit der Befragten – sowohl bei den Projektentwicklern als auch bei den Bestandshaltern – plant, ihre alternativen Finanzierungsinstrumente auszubauen. Unter den Bestandshaltern planen 53 Prozent eine Ausweitung, unter den Projektentwicklern sind es sogar fast 60 Prozent.“ Bei den Bestandshaltern sind die wichtigsten verwendeten Strukturen Nachrangdarlehen (bei 40 Prozent der Bestandshalter), Schuldscheindarlehen (28 Prozent), Unternehmensanleihen (28 Prozent), Darlehen von Versicherungen (28 Prozent) und – bei börsennotierten Gesellschaften –Kapitalerhöhungen (28 Prozent).
Der größte Teil der befragten Bestandshalter (45 Prozent) bewegt sich in einem LTV-Korridor zwischen 50 und 70 Prozent. Die alternativen Finanzierungsinstrumente spielen bei einem größeren Teil (56 Prozent) nur eine untergeordnete Rolle beziehungsweise werden lediglich als Beimischung im Finanzierungsmix genutzt (0 bis fünf Prozent in Bezug auf die gesamte Finanzierungsstruktur). Allerdings gaben auch 34 Prozent der Bestandshalter an, dass die Alternativen einen Anteil zwischen elf und 30 Prozent an der gesamten Finanzierungsstruktur haben.
Projektentwickler: Nachrangdarlehen sind das wichtigste alternative Finanzinstrument
Bei den befragten Projektentwicklern bringt das Gros der Befragten (71 Prozent) zwischen elf und 20 Prozent Eigenkapital in seine Developments ein. Ein kleinerer Teil (24 Prozent) bringt mit null bis zehn Prozent nur sehr wenig Eigenkapital mit.
Francesco Fedele erläutert: „Bei den Developern gibt es klare Präferenzen bei der Nutzung der Alternativen: Rund zwei Drittel (59 Prozent) haben Nachrangdarlehen in ihrer Finanzstruktur. Danach folgen Eigenkapitalfinanzierungen, teils über Equity-Joint-Ventures (26 Prozent) oder sonstige Formen der Beteiligungsfinanzierung (33 Prozent). Dahinter folgen Darlehen von Versicherern und Versorgungswerken (26 Prozent).“
Die Developer haben umfassenden Kapitalbedarf (Eigenkapital plus Fremdkapital) für das Jahr 2017: Rund 44 Prozent benötigen bis zu 50 Millionen Euro, 15 Prozent zwischen 50 und 100 Millionen Euro und weitere 15 Prozent zwischen 100 und 200 Millionen Euro.
Iim September 2016 hatte die Buwog AG eine Wandelschuldverschreibung im Volumen von 300 Millionen Euro begeben. Andreas Segal, CFO der Buwog, dazu: „Ein Vorteil bei der Nutzung von alternativen Finanzierungsinstrumenten ist, dass wir dadurch Zugang zu ganz unterschiedlichen Zielgruppen von Kapitalgebern erhalten. Auf der Fremdkapitalseite gehören dazu neben klassischen Immobilienfinanzierern auch institutionelle Investoren, die über Wandelschuldverschreibungen oder Anleihen am Immobilienmarkt investieren wollen." Segal ergänzt: „Es geht dabei jedoch nicht um ein Entweder-Oder, sondern um einen optimalen Mix unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente. Für die Zukunft planen wir auch ein Rating, um uns einen guten Zugang zum Anleihemarkt und damit zu einer weiteren Finanzierungsalternative zu erschließen."
Eingriffsrechte für Kapitalgeber
Die steigende Bedeutung bei alternativen Finanzierungsinstrumenten hebt auch Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG und Experte für Mezzanine-Kapital-Instrumente, hervor: „Mezzanine-Kapital-Investitionen sind für institutionelle und erfahrene private Investoren gleichermaßen interessant, wenn sie richtig strukturiert sind. Zu einer guten Strukturierung gehört, dass die Interessen zwischen dem Mezzanine-Kapitalgeber und dem Projektentwickler gleich gerichtet sind. Wichtig sind des Weiteren Eingriffsrechte der Kapitalgeber bei Problemen, wie beispielsweise Verzögerungen im Baufortschritt.“