JLL veröffentlicht den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi) nach einer Pause im ersten Quartal nun wieder. Zwar bleibt die Stimmung mies, verbessert sich jedoch gegenüber Ende 2022.
Finanzierungen sind der Treibstoff für das Immobilienvehikel. Da der Immobilienmotor die letzten Monate so gut wie stillstand, gab es nur wenig Treibstoffbedarf. Das registriert auch JLL in seinem Finanzierungsindex Difi. Im zweiten Quartal lag dieser bei minus 38,3 Punkten. Das klingt zunächst viel. Allerdings lag er Ende 2022 bei satten minus 69,7 Punkten auf einem Rekordtief. Der Difi bildet den Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung aus einer Befragung von 32 Expertinnen und Experten ab. Vor allem die Finanzierungserwartungen (-25,3P Punkte) hellen sich im zweiten Quartal deutlich auf, während die Situation weiterhin deutlich negativer ist (-51,2 Punkte). Als Grund sieht Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany vor allem die sich stabilisierende Zinslandschaft in Verbindung mit einem möglichen Ende des Zinserhöhungskurses der EZB.
Beim Blick auf die Nutzungsarten zeigt sich indes ein sehr unterschiedliches Bild. Auch, wenn alle Assetklassen im negativen Bereich liegen, hellt sich die Stimmung bei Logistik am meisten auf (-22,9 Punkte). Dahinter folgen Hotels (-32,6 Punkte) und Einzelhandelsimmobilien (-40,8 Punkte). Wohnen liegt mit minus 44,5 Punkten vor dem neuen Schlusslicht Büro mit minus 55,5 Punkten. Büro ist und bleibt erstmal das Sorgenkind der Branche. Die Auswirkungen von Homeoffice haben Unternehmen gezeigt, wieviel Büroflächen sie eigentlich benötigen. Das dürfte bei vielen deutlich weniger sein als in der Vergangenheit oftmals angemietet wurde. Eine Entmietungswelle dürfte längst rollen. Das mache auch Bewertungen für diese Assetklasse schwierig, meint Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die die Studie für JLL begleitet haben.
LTVs sinken deutlich
Für bemerkenswert hält JLL das Abrutschen der LTVs in allen fünf untersuchten Nutzungsarten sowohl im Core- als auch im Value-add-Segment. Am kräftigsten sind die LTVs seit Ende 2022 für Logistikimmobilien auf 43,4 Prozent (- 23,4 Prozentpunkte) gesunken. Aktuell bewegen sich die LTVs laut JLL in einer Spanne zwischen 39,8 Prozent für Hotels und 51 Prozent für Wohngebäude.
Im Value-add-Segment fallen sowohl die Tiefststände als auch die Rückgänge noch intensiver aus. Die LTVs schrumpfen zwischen 22,6 (Einzelhandel) und 26,2 Basispunkten (Wohnen) und erreichen Werte von 34 (Hotel) und 39,8 Prozent (Büro). Beim Vergleich zwischen den LTVs der einzelnen Nutzungsarten im Core- und Value-add-Segment ergibt sich die geringste Differenz mit 3,8 Basispunkten für die Nutzungsart Einzelhandel. Am größten ist der Unterschied mit 11,7 Basispunkten beim Wohnsegment.
Banken verdienen weniger
Das lässt auch die Kreditmargen nicht kalt. Für Hotelfinanzierungen im Core-Segment sinken diese um 85 Basispunkte auf 140,3 Basispunkte und damit auf den niedrigsten Wert für diese Nutzungsart seit dem zweiten Quartal 2019. Bei Einzelhandelskrediten fällt der Rückgang mit 77,3 Basispunkten auf 119,4 Basispunkte ebenfalls stark aus, bei Bürogebäuden (minus 40,2 Basispunkte auf 116,9 Basispunkte) und Wohnimmobilien (minus 25,1 Basispunkte auf 92,7 Basispunkte) sind die Margeneinbußen weniger stark ausgeprägt.
Noch deutlicher wird der Margendruck im Value-add-Segment, insbesondere bei Hotels. Dort betragen die Margen mit 141,9 Basispunkten nur noch etwas mehr als ein Drittel des Werts des vierten Quartals 2022 (331,3 Basispunkte). Mehr als halbiert haben sich die Margen für die Nutzungsart Einzelhandel (von 265,7 auf 123,4 Basispunkte), bei Büros sinken die aufgerufenen Margen um ein gutes Drittel auf 136,3 Basispunkte, während Logistik und Wohnen etwa ein Viertel ihrer vorherigen Basispunkte verlieren und bei 131,5 beziehungsweise 108,1 Basispunkten landen. Die Margen im Value-Add-Segment liegen zwar weiterhin in allen Nutzungsarten über denen des Core-Segments, die Abstände sind durch die höheren Rückgänge jedoch zusammengeschmolzen. Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL meint, dass damit die Bodenbildung erreicht sein dürfte.
