Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,2 Prozent. Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des zweiten Quartals 2021 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgeschwächt. Ursache waren die deutlich reduzierten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
„Das Eigentumssegment dämpfte erstmals nach vielen Jahren die Entwicklung des Gesamt-Indexes, während die Mieten überdurchschnittlich anzogen“, erklärt F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Ob diese bemerkenswerte Entwicklung eine Trendumkehr darstellt, kann aktuell noch nicht sicher beurteilt werden. Deutlich wird aber auf jeden Fall, dass der deutsche Wohnungsmarkt in Bewegung ist, so Leutner.
Nach einer kurzen Aufholphase im ersten Quartal 2021 hat sich Preisdynamik im Eigentumssegment im Vergleich zu Neuvertrags- und Bestandsmieten also deutlich abgeschwächt. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q1/2021. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise nur noch um 0,4 Prozent. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2020 lagen die Eigentumswohnungen mit 4,5 Prozent deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,6 Prozent verteuerten.
Anzeigen für Wohneigentum gehen zurück
Bei der Interpretation dieser Entwicklung sollte die Entwicklung der Anzeigenvolumina berücksichtigt werden. So sind die Anzeigen im Wohneigentum-Segment (ETW und EZFH) von Q2 zu Q1/2021 um 23 Prozent zurückgegangen. Ein Teil dieses Rückganges ist nach Ansicht von F+B auf ein Mehr an Direktvermarktung unter Umgehung der Online-Portale zurückzuführen.
Verschiebungen bei den Anteilen der einzelnen Preissegmente beeinflussen dann aber auch die indexierte Darstellung der Preisentwicklung. „Kaufimmobilien werden immer schneller abver-kauft, der sogenannte ‚time on market‘ sinkt. Für das obere Preissegment trifft dies in besonderem Maße zu, so dass insgesamt weniger Wohnungen aus diesem Segment gleichzeitig öffentlich angeboten werden“, sagt Leutner.
Erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen
Die nunmehr zweieinhalbjährige Stagnationsphase bei den Neuvertragsmieten ist offenbar beendet. So sind diese im Vergleich der Quartale Q2/2021 zu Q1/2021 um 1,1 Prozent und damit wieder deutlich gestiegen. Im Jahresvergleich mit dem zweiten Quartal 2020 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten noch bei 0,5 Prozent.
Auch die Betrachtung der Top-50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für diese Trendumkehr nahe. So waren im Vergleich zum Vorquartal nur noch in zwölf der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten bei der Neuvermietung gesunken, während das im davor liegenden Dreimonatszeitraum noch für 17 Städte zutraf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2020 gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte (im davor liegenden Quartalsvergleich Q1/2021 zu Q1/2020 traf dies auf 25 Städte zu).
Dr. Leutner: „Die zwischenzeitliche Entspannung bei der Corona-Pandemie im zweiten Quartal dieses Jahres führte offenbar zu einer erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen, die auf ein um 23 Prozent reduziertes Anzeigenvolumen traf. Durch diesen Gap zwischen Angebot und Nachfrage entstand die ungewöhnlich hohe Steigerungsrate bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt.“
Bestandmieten mit leicht anziehender Tendenz
Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit mit 0,4 Prozent im Vergleich von Q2/2021 zum Vorquartal deutlich weniger stark, allerdings mit leicht anziehender Tendenz. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B einen Anstieg von 1,4 Prozent - auch hier zeigt der Trend eine leichte Aufwärtsbewegung. Anders ausgedrückt: Auf Jahressicht wuchsen im Bundesdurchschnitt die Bestandsmieten immer noch deutlich stärker als die Neuvertragsmieten.
Sollte die „Aufholjagd“ der Angebotsmieten aber so weitergehen wie im Berichtsquartal, dürften auf mittlere Sicht die Neuvertragsmieten wieder – wie im langjährigen Mittel - die Führung bei den Wachstumsraten übernehmen. Der Verbraucherpreisindex (VPI) erhöhte sich im Zeitraum von Juni 2020 bis Juni 2021 um 2,3 Prozent. Damit zeigt sich, dass sich insbesondere die Angebotsmieten im gleichen Jahreszeitraum um 1,8 Prozentpunkte unterhalb des Verbraucherpreisindexes bewegten.
Neuvertragsmieten und Bestandsmieten veränderten sich mit 0,5 beziehungsweise 1,4 Prozent im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor nennenswert unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,2 Prozent. Die relativen Abstände zum Gesamt-Index sind zwar deutlich erkennbar, nehmen aber ab. Wohnungsmieten und Preise von Wohneigentum entwickeln sich im Bundesdurchschnitt aktuell synchron.
Die Entwicklung im Langfristvergleich
Der Index der Preise für die Nutzungsart Einfamilienhäuser (EFH) stieg im Vergleich von Q2/2021 zu Q2/2016, also in den letzten fünf Jahren, um 35,1 Prozent an. Im Zehn-Jahresvergleich wurden 63,4 Prozent gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 31,6 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 77,9 Prozent. Deutlich wird hierbei, dass die Eigentumswohnung im Langfristvergleich die Objektart mit der höchsten Preissteigerung gewesen ist, also Kapitalanleger bei dieser Objektart mit der höchsten Wertänderungsrendite rechnen konnten.
„Eigenheime konnten allerdings in den letzten fünf Jahren deutlich an Preisdynamik zulegen, die vermutlich tendenziell eher Bauträgern und Verkäufern von Bestandsobjekten zu Gute kam“, interpretiert der F+B-Chef. Bauträger müssten allerdings deutlich gestiegene Bau- und Grundstückskosten kompensieren, bei der Realisierung von steuerfreien Wertsteigerungen sind die Effekte auf die Vermögensverteilung zu beachten.
Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 8,1 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren um 18,0 Prozent. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 6,5 Prozent (Q2/2021 zu Q2/2016) beziehungsweise 11,1 Prozent (Q2/2021 zu Q2/2011). In der Langfristbetrachtung verringert sich damit der Abstand in der Wachstumsdynamik zwischen Angebots- und Bestandsmieten immer weiter. Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene deutschlandweite F+B-Wohn-Index über alle Arten bei Wohnimmobilien (Eigentums- und Miet-wohnungen) stieg im Fünf-Jahresvergleich der zweiten Quartale um 26,7 Prozent und binnen zehn Jahren um 52,6 Prozent.