Nach der kurzfristigen Absage im vergangenen Jahr freut sich die Branche auf die 2021-er Ausgabe der Immobilien-Leitmesse in München, gilt sie doch als eines der wichtigsten Trendbarometer für Deutschland und Europa. Philip La Pierre, Europachef von LaSalle Investment Management, schaut voraus, welche Themen in München diskutiert werden und gibt eine Einschätzung zu den Auswirkungen der Pandemie sowie den strukturellen Veränderungen in den europäischen Immobiliensektoren.
Zentrales Thema für alle Akteure an den internationalen Immobilienmärkten dürfte die Lage nach Corona sein. Einerseits lockern mit steigender Impfquote viele Länder in Europa vorsichtig die Einschränkungen, bislang – trotz Delta-Variante – weitgehend ohne problematische Entwicklungen, was die Zahl der Corona-Fälle angeht. Andererseits ist die Lage weiterhin unübersichtlich, und einige Fachleute warnen mit Sorgenfalten auf der Stirn vor den Wintermonaten.
Der Immobilienmarkt hat darüber hinaus noch mit einigen spezifischen Herausforderungen zu kämpfen. So beobachten wir nach wie vor große Unsicherheit darüber, wie sich die Polarisierung der Kapitalmärkte auswirkt. Was meinen wir damit? Der Bereich Real Estate spaltet sich derzeit auf in favorisierte Sektoren, darunter Logistik und Wohnen, und weniger bevorzugte Teilmärkte, derzeit insbesondere Einzelhandel, Office und, mit Einschränkungen, Hotellerie. Zwar gab es auch in der Vergangenheit ähnliche, wechselnde Tendenzen, was das investierbare Universum angeht, allerdings ist die über ganz Europa hinweg starke Polarisierung durchaus herausfordernd. Denn weite Teile des Kapitals befinden sich in wenigen, eng begrenzten Sektoren auf der Jagd nach Vermögenswerten.
Wir verfolgen aufmerksam, wie der durch die Pandemie beschleunigte Strukturwandel die Zukunft der europäischen Immobiliensektoren, insbesondere des Büro- und Einzelhandelssektors, gestaltet und wie er sich in den einzelnen Regionen unterscheidet. Mit steigenden Impfquoten und weiteren Lockerungen kehren Beschäftigte wieder zurück in die Büros; gleichzeitig wurden vereinzelt bereits Flächen reduziert. Die Frage, wie das Büro der Zukunft angesichts von zunehmender Telearbeit und sich wandelnden Bedürfnissen der Arbeitnehmer aussieht, ist noch unbeantwortet. Eine Vielzahl von Branchenumfragen stützt die Bedeutung des physischen Büroraums für die Identität eines Unternehmens. Zugleich wird die Flexibilität von Raum und Mietbedingungen von Mietern wie Vermietern begrüßt. ESG und auch Wellness stehen ganz oben auf der Liste der Prioritäten. Wie sich all diese Wünsche vereinen lassen – auf diese Frage wird die Branche Antworten finden müssen.
Zu den klaren Pandemiegewinnern gehört der Logistikmarkt, der vom anziehenden E-Commerce und den teilweisen Schließungen des stationären Handels profitierte. Die Nachfrage der Nutzer ist nach wie vor stark, obwohl wir davon ausgehen, dass die Wiedereröffnung des physischen Einzelhandels in der zweiten Jahreshälfte zu einer entsprechenden Abschwächung der Logistikvermietungsaktivitäten führen könnte. Dafür gibt es bereits einige Anzeichen, wie ein Vergleich des Online-Umsatzes in Großbritannien zeigt: Erreichte dieser im Januar 2021 noch einen Spitzenwert von 36 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes, ist er bis Mai auf 27 Prozent zurückgegangen.
Dennoch rechnen wir damit, dass ein Teil der während der Pandemie beobachteten Verschiebung Richtung Online bestehen bleibt. Das genaue Ausmaß wird von Land zu Land unterschiedlich sein. Aus unserer Sicht machen die robusten Fundamentaldaten und die Aussichten auf ein starkes und anhaltendes Mietwachstum europäische Logistik-Immobilien zu attraktiven Anlagezielen für Investoren.
Optimistisch blicken wir auch auf den Wohnungsmarkt, sowohl in den dauerhaft gefragten Städten wie beispielsweise München und Berlin, als auch in Metropolen, die vor Covid-19 schwächer abschnitten, etwa Stockholm, Helsinki und London. Zwar standen einige Untersegmente, wie Pflegeheime oder Studentenwohnungen, vor Herausforderungen, kamen aber glimpflicher davon, als zunächst befürchtet. Wir erwarten, dass sich die starke Performance der europäischen Wohnimmobilien fortsetzen wird und die Anlagemandate auf Sekundärmärkte und neu entstehende Unterkategorien ausgeweitet werden.
Alles in allem hat sich der Immobilienmarkt bislang als durchaus pandemie-krisenfest erwiesen. Dazu beigetragen haben auch bereits vor Corona gültige Rahmenfaktoren wie Sorgen vor Inflation sowie Negativzinsen. Investoren suchen weiter risikoarme, aber renditebringende Anlagemöglichkeiten. Unter Berücksichtigung der aktuellen Markt- und Zinslage bietet der europäische Immobilienmarkt weiter solide Opportunitäten. Insgesamt erwarten wir, dass die Transaktionssaison von September bis Dezember äußerst aktiv sein wird und deutlich mehr Immobilien gehandelt werden dürften als im Vorjahr.
Ein Gastbeitrag von Philip La Pierre, Europachef von LaSalle Investment Management.