Kein anderes Thema beherrscht die Branche wie ESG. Doch wenn die Branche ihre Anstrengungen nicht bündelt, droht sie am Ende an sich selbst zu scheitern. Von André Eberhard
Nachhaltigkeit ist nichts Neues. Schon seit den 1980er Jahren spricht der Bericht „Unsere gemeinsame Zukunft“ der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung von einer anzustrebenden nachhaltigen Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.
Dabei hat vor allem die Pandemie dafür gesorgt, dass das Umweltbewusstsein in der Bevölkerung erneut zugenommen hat. Laut Bundesumweltamt war für 70 Prozent der Bevölkerung besonders Klimaschutz ein weiterhin wichtiges Thema im Lockdown. Für 16 Prozent hat das Thema sogar an Bedeutung zugelegt. Das gleiche dürfte für die Immobilienbranche gelten. Das zeigte auch die Mipim, die Mitte März im südfranzösischen Cannes stattfand. ESG war das beherrschende Thema in nahezu allen Gesprächen. „Die Energiewende ist für Deutschland eine ähnlich große Herausforderung wie die deutsche Wiedervereinigung“, fasst Michael Denk, Geschäftsführer von Quadoro Investment zusammen.
Die Branche steht vor noch größeren Herausforderungen
Der Vergleich mit der Wiedervereinigung, die bis heute, vor allem kulturell, nicht abgeschlossen scheint, zeigt, welche Dimension das Thema in der Branche hat. Nachhaltigkeit ist nicht nur ein immerwährender Prozess, der alle Bereiche der Immobilienwelt betrifft. Mit Social und Governance sind auch noch zwei zusätzliche Komponenten hinzugekommen, die weitere Herausforderungen für viele Unternehmen darstellen. Das ICG versucht hier mit seiner Initiative Social Impact Investing erstmals Benchmarks zu setzen und so auch die Messbarkeit von Social zu ermöglichen.
Eines wurde auf der Mipim auch deutlich: Die Branche steht vor noch größeren Herausforderungen in der Zukunft, denn neben gestiegenen Zinsen verursachen vor allem die zunehmende Inflation und die enormen Steigerungen bei den Baukosten Bauchschmerzen. Während die Immobilie noch vor nicht allzu langer Zeit punkten konnte mit dem Argument des Inflationsausgleichs, ist dies mittlerweile obsolet. Investoren können maximal noch werben mit dem Argument, dass der Wertverlust gestoppt werden kann. Hinzu kommt, dass auch der Investmenthorizont immer enger wird. Der Markt der Bestandsimmobilien, die den ESG-Kriterien entsprechen, wird zunehmend enger. Gleichzeitig werden Neubauten, die sowieso schon umkämpft sind, dank massiv gestiegener Baukosten immer schwieriger zu realisieren. Experten gehen aktuell nicht davon aus, dass sich das in naher Zukunft ändern wird.
Im Blindflug ist die Branche jedoch keineswegs. Man erkennt die Situation sehr wohl, obwohl die Handlungsalternativen natürlich begrenzt sind. „Bei uns ist das Thema Nachhaltigkeit auf drei Ebenen verankert,“ so Tilman Gartmeier, Gründer und Vorsitzender der Geschäftsführung bei Cube Real Estate. Bis 2026 will das Unternehmen CO2-Neutralität erreichen. Dafür hat man die Tochtergesellschaft Cube Wood gegründet, welche die gesamte Nachhaltigkeitsstrategie gruppenübergreifend umsetzt und in eigene Aufforstungsprojekte investiert. Bei Union Investment ist das ganz ähnlich. Hier arbeitet man mit der Manage-to-Green-Strategie an der Klimaneutralität des Portfolios bis 2050. „An diesem Ziel halten wir auch unter den sich zum Teil dramatisch verändernden Rahmenbedingungen fest, die den Ausstieg aus dem fossilen Zeitalter noch dringlicher machen“, so Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei Union Investment Real Estate.
Viel Arbeit für Artikel-9-Fonds
Die Immobilienwirtschaft muss aufpassen, dass sie ihre hart gesetzten Ziele am Ende nicht verfehlt. Das gilt auch für die Initiativen auf der Produktseite. „Warum gibt es in Deutschland erst so wenige Artikel-9-Fonds?“, fragt Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal. Dabei liegt die Antwort vor allem in der mangelnden Praxis seitens der Genehmigungsbehörden und den Reporting-Anforderungen für solche Fonds. Dazu kommt: „Man muss richtig etwas machen an den Immobilien, sie mit Photovoltaik oder anderen innovativen Technologien ausstatten oder geförderten Wohnraum schaffen. Unterm Strich sind solche Immobilien fast eher wie Betreiberimmobilien“, so Schneider weiter. Außerdem muss jeder Fonds von der Bafin genehmigt werden. Die Verwaltungspraxis der Behörde sei oft noch unklar, da die Bafin selbst bei vielen Fragen noch in der Findung sei. Das mache es für Fondsanbieter schwer kalkulierbar.
Gleichzeitig seien vor allem institutionelle Investoren oftmals noch in einer abwartenden Haltung, meint Goesta Ritschewald, geschäftsführender Gesellschafter der Assiduus Vermögensverwaltung. Er glaubt sogar, dass Artikel-8-Fonds bei offenen Immobilien-Spezialfonds und offenen Immobilien-Publikumsfonds nicht als neuer Standard gelten werden. Die meisten Anleger würden bereits heute erkennen, dass die Vorgaben bei Artikel-8-Fonds weder nachhaltig genug seien, um einen wirksamen Beitrag zur Dekarbonisierung zu leisten, noch geeignet seien, um einen zukünftigen Taxonomie-Stresstest zu bestehen.
Vor allem die Politik ist gefordert, die Bemühungen der Branche zu unterstützen. Der Wille ist zweifellos vorhanden, das wurde auf der Mipim in Gesprächen mit den Bürgermeistern und Vertretern von Wirtschaftsförderungen deutlich. Wie in der Praxis beispielsweise deutlich beschleunigte Genehmigungsverfahren oder der Nachweis von ESG-Konformität bei Neuansiedlungen aussehen werden, bleibt allerdings noch abzuwarten.
