Der dritte NEO Office Impact Report betrachtet die Verbrauchsdaten von über 800 Bürogebäuden mit rund 15 Millionen Quadratmeter Brutto-Geschossfläche. Über 50 Unternehmen haben ihre Energieverbrauchsdaten preisgegeben. Wir sprachen mit Andreas Kühne, Geschäftsführer der Bauakademie Performance Management und Herausgeber des Reports.
Was sind die wichtigsten Erkenntnisse?
Neben der mittlerweile üblichen Verteuerung der umlagefähigen Betriebskosten um weitere 9 Prozent sind das für mich persönlich zwei Themen: Erstens. Energiesparen ist möglich – das haben die angeordneten Maßnahmen in der Energiemangellage im letzten Winter eindrucksvoll gezeigt – 30 Prozent weniger Verbrauch. Viele Maßnahmen waren nicht schön aber auf dieses Wissen können wir nun zurückgreifen, wenn ein paar Gebäude bald dringend sparen müssen, um nicht zu „stranden“. Zweitens. Eine neue Veränderungsanalyse hat gezeigt, dass die Vermieter ganz unterschiedlich auf die Kostensteigerungen reagieren. Obwohl die Inflation für alle gleich ist, haben einige Vermieter sogar gesunkene Kosten gemeldet und andere Steigerungen die deutlich über der Inflation liegen.
Die Branche spricht über neue Arbeitswelten, weg von Einzelbüros und „Käfighaltung“, hin zu neuen Kommunikationsflächen und Begegnungsstätten. Jetzt haben Sie herausgearbeitet, dass 60 Prozent der Selbstnutzer Zellenbüros haben. Woher kommt also der Trend?
Was wir gemessen haben, ist der „Status quo“ und diese Daten stammen von den sogenannten Selbstnutzern, also der Industrie und der öffentlichen Hand. Die Datenlage bei den Vermietern ist so dürftig, dass wir keine repräsentativen Aussagen treffen können. Aber generell würde ich sagen, wenn traditionelle Bürogebäude mit Zellenbüros umgebaut werden, verschwinden viele Wände und es entstehen moderne Arbeitswelten – der Prozess dauert eben nur entsprechend lang im Bestand.
In unserem Live-Podcast von der Expo Real 2023 sprachen wir übrigens mit Andreas Kühne:
Welche Rolle spielt bei der Miete die Betriebskosten?
Diese Frage untersuchen wir inzwischen regelmäßig zusammen mit Bulwiengesa und die Ergebnisse finden sich u.a. im Frühjahrsgutachten des ZIA. Seit der Pandemie hat sich die Dynamik von den Mieten zu den Betriebskosten verschoben, d.h. sie sind deutlich stärker angestiegen und das Verhältnis wird seitdem kontinuierlich kleiner. In Spitzenlagen können bei 40 Euro Miete die Betriebskosten gut 10 Euro kosten. Noch krasser trifft es manchmal die Durchschnittsobjekte – dann können auf 18 Euro Miete auch mal 8 Euro BK anfallen.
Was sind hier die Kostentreiber?
Bis vor kurzen waren es vor allem die Energiekosten, wobei einige Vermieter mit alten Festpreisverträgen glimpflich davongekommen sind. Mittlerweile ziehen vor allem die Personalkosten an und diese machen grob die Hälfte der Betriebskosten aus, zum Beispiel für Wartung, Reinigung, Sicherheit und Hausmeisterdienste. Angesichts der hohen Streikbereitschaft und der folglich höheren Tarifabschlüsse haben wir hier bei den Facility Services bestimmt auch noch was zu erwarten im laufenden Jahr.
In ihrer Studie sprechen Sie von unterschiedlich starken Kostensteigerungen bzw. sogar Kostenreduktion? Wissen Sie mittlerweile mehr über die Hintergründe?
Noch nicht genug, um für die breite Masse sprechen zu können. Aber es zeichnet sich mehr und mehr ab, dass es am Management der Objekte liegt. Der nächste NEO Office Impact Report wird deshalb auch eine qualitative Studie zu den Gründen beinhalten. Festpreisverträge, Servicelevel und Investitionen in Gebäudesteuerung erwarte ich ganz vorn in den Antworten.
Jüngere Gebäude (ab 2000) verbrauchen wieder mehr Energie als Objekte mit einem Baujahr vor 2000. Woran liegt das?
Was anzieht sind die Verbräuche von Strom und Kälte, die Wärme bleibt konstant. Wir führen das auf eine höhere Technisierung der Gebäude und einen höheren Komfort zurück insbesondere auf mehr klimatisierte bzw. gekühlte Räume.
Selbstnutzer und Investoren legen beim Energiesparen deutlich zu. Sie führen das zurück auf die bedingte Energiemangellage in der letzten Heizperiode. Hat sich beim Verhalten der Nutzer nachhaltig also nichts verändert in der Erkenntnis, Energie sparen zu müssen? Sehen wir im nächsten Winter also einen gegenteiligen Effekt?
Es wird positive Ausnahmen geben aber ich erwarte, dass die Verbrauchswerte wieder ansteigen werden. Man sieht es bereits an den beleuchteten Gebäuden in den Innenstädten und auch in die Innenraumtemperatur beträgt keine 19°C mehr.
Sie beobachteten einen Anstieg bei der Verdichtung der Arbeitsplätze. Worauf führen Sie zurück, dass Desksharing offensichtlich kein probates Mittel für viele ist?
Wir haben festgestellt, dass der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter als auch pro Schreibtisch gleichermaßen gesunken ist. Bei echtem Desksharing hätte sich auch die Anzahl der Schreibtische reduzieren müssen. Wir führen den Flächenrückgang daher zunächst auf einen Abbau von Flächenüberhängen zurück. Dieser Form von Effizienzsteigerung sind natürlich Grenzen gesetzt, sodass im nächsten Schritt Desksharing kommen müsste.
Für 2024 rechnen einige Marktteilnehmer mit Firesales besonders im Bürosegment. Wie sehen Sie das noch junge Jahr?
Liquidität geht nun mal vor Rentabilität. Ich persönlich finde Firesales übertrieben und „survive till 25“ zu wenig ambitioniert. Mich stört, dass zu wenig über Kostenoptimierung nachgedacht wird, sondern gleich an – unrentable - Verkäufe. Offensichtlich kann man damit besser Geld verdienen. Eine gute Kostenoptimierung generiert auch Liquidität für den Schuldendienst.
