Ein halbes Jahr Corona: Bilanz für die deutschen Investmentmärkte von Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE.
Dass sich der Lockdown und der damit verbundene wirtschaftliche Stillstand auch in Form von geringeren Transaktionsvolumina auf den Immobilienmärkten niederschlagen würde, überrascht nicht. Auf die Frage, wie stark die Einbrüche allerdings tatsächlich verliefen, gibt es allerdings je nach Betrachtungszeitraum mehrere und teilweise unterschiedliche Lesarten: Betrachtet man lediglich die Entwicklungen vom ersten zum zweiten Quartal 2020, wirken die Einschnitte geradezu brutal: Mit einem Betrag von etwa 13,6 Milliarden Euro ist das Transaktionsvolumen um ganze 52 Prozent gesunken. Besonders deutlich ist der Rückgang gerade im Wohnimmobiliensegment mit minus 68 Prozent. Angesichts der dramatischen gesellschaftlichen und konjunkturellen Verwerfungen sowie der eingeschränkten Handlungsspielräume in Folge von Covid-19 ist dies jedoch noch immer ein respektables Ergebnis. Zum Vergleich: das gesamte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien im Krisenjahr 2009 betrug knapp 10,5 Milliarden Euro.
Vergleicht man hingegen das erste Halbjahr 2020 mit dem ersten Halbjahr 2019, zeigt sich sogar ein deutliches Wachstum von 34 Prozent: In Summe wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 41,8 Milliarden Euro angelegt. Dies liegt unter anderem auch an den zwei großen Plattform-Transaktionen mit zusammen 10 Milliarden Euro Volumen, die im ersten Quartal getätigt wurden. Doch auch ohne diese Verkäufe wäre dies ein beachtenswertes Ergebnis.
Eine Frage der Assetklasse
Die Frage, wie kritisch die Entwicklung auf den Immobilientransaktionsmärkten tatsächlich verlaufen ist, hängt aber bei Weitem nicht nur vom Betrachtungszeitraum beziehungsweise den Vergleichspunkten ab. Auch die einzelnen Assetklassen haben sich im ersten Halbjahr, speziell im zweiten Quartal, sehr unterschiedlich entwickelt. Aufgrund der Covid-19-Krise sind vor allem defensive und konjunkturunabhängige Assetklassen wie Wohnen, aber auch Gesundheitsimmobilien und Data Center, weiterhin stark nachgefragt. Mit 12,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr blieben Büroimmobilien dennoch die am stärksten gehandelte Assetklasse – knapp vor Wohnimmobilien mit 12,5 Milliarden Euro. Die Rückgänge vom ersten zum zweiten Quartal 2020 können also nicht über den langfristigen Trend hinwegtäuschen: Das Wohnimmobiliensegment festigt – was das Transaktionsvolumen betrifft – seine Position auf Platz zwei, und überholt damit die „klassischen“ Segmente Retail und Hotel im institutionellen Geschäft.
Ebenfalls wird der Mix aus Wohnen und Gewerbe immer relevanter: Mit einem deutlichen Plus von 85 Prozent auf 3,3 Milliarden Euro unterstreichen zudem Grundstückstransaktionen das Potential für zukünftige gemischt-genutzte Quartiersentwicklungen, innerstädtisches Wohnen sowie Gewerbeansiedlungen.
Speziell Logistikimmobilien zeichnen sich zudem als Gewinner der aktuellen Entwicklungen ab. Gründe dafür sind eine zu erwartende, zukünftig noch stärkere Neuausrichtung der globalen Lieferketten, lokale Warenbevorratung und ein weiterwachsender Onlinehandel. Die in dieser Assetklasse allokierten 3,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr bedeuten im Jahresvergleich ein Plus von ganzen 43 Prozent. Nach wie vor wird der Vermietungs-, aber auch der Investmentmarkt für Logistikimmobilien zudem von einer anhaltenden Produktknappheit getrieben, die sich unter anderem auf das Fehlen von strategisch günstig gelegenen Immobilien beziehungsweise Bauflächen gründet, die immer stärker an den Rändern unserer wachsenden Großstädte nachgefragt werden.
Auch Zuwächse im Einzelhandelssegment
Die von dem Lockdown stärker betroffenen Einzelhandelsimmobilien konnten zwar einen Anstieg des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr um 38 Prozent auf 6,9 Milliarden Euro verzeichnen, davon entfielen jedoch 4,6 Milliarden Euro auf das erste Quartal. Vor allem Handelsimmobilien mit Mietern aus dem Lebensmittelhandel und Fachmarkzentren werden aktuell noch stärker angefragt. Hotelimmobilien verzeichneten als einzige Assetklasse im ersten Halbjahr eine rückläufige Entwicklung des Transaktionsvolumens – um minus 27 Prozent im Vorjahresvergleich auf 1,2 Milliarden Euro.
Die Zurückhaltung vieler Investoren im zweiten Quartal hinsichtlich Hotelimmobilien ist angesichts der großen Auswirkungen der Pandemie auf das Hotelgeschäft kaum überraschend. Für die meisten klassischen institutionellen Investoren ist es derzeit schwer, ihre Gremien von Hotelankäufen zu überzeugen. Ausnahmen bilden Hotels im Core-Segment, die wegen ihrer Krisenresistenz weiterhin zu hohen Preisen gehandelt werden. In den ersten beiden Quartalen 2020 entfielen 89 Prozent der Investitionen auf Core- beziehungsweise Core-Plus-Immobilien. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Anstieg um 13 Prozentpunkte.
Ernst, aber keinesfalls hoffnungslos
Keine Apokalypse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt – so lässt sich das zurückliegende „Covid-19-Quartal“ gut zusammenfassen. Keine Frage: Investoren waren vorsichtiger und einige Assetklassen wie Hotels waren stärker betroffen. Positive Impulse zeigen aber nicht nur das Investitionsvolumen, sondern auch die Preisentwicklung. Einen coronabedingten Abschlag wie von manchen Marktakteuren befürchtet gab es nicht und die aktuellen konjunkturellen Entwicklungen sowie das weiterhin sehr gute Investmentsentiment geben keinen Grund für Preisminderungen. Die Spitzenrenditen blieben entsprechend in fast allen Sektoren stabil auf dem Vorquartalsniveau. Einzig im Hotelsegment und auch teilweise im Retailsektor stiegen die Renditen aufgrund der strukturellen und konjunkturellen Veränderungen. Jedoch zeigt sich auch, dass gerade im Lebensmittel-Einzelhandelssegment die Renditen noch weiter nachgeben könnten.
Allerdings entwickeln sich viele Nutzermärkte deutlich langsamer als die entsprechenden Transaktionsmärkte. Vor allem im Bürosegment ist dies spürbar, der Flächenumsatz lag im ersten Halbjahr 2020 gut 37 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Jedoch sind die Bürovermietungsmärkte von einer robusten Nachfragesituation, vor allem nach modernen und hochwertigen Flächen, gekennzeichnet. Dabei sorgen sowohl die niedrigen Leerstände als auch die hohe Vorvermietungsquote bei den Neubauprojekten für eine relative Stabilität – und die Durchschnittsmieten wuchsen in den deutschen Top-Städten sogar. Wie sich diese Entwicklung langfristig fortschreiben wird und wie sich die Nutzungspräferenzen im Bürosegment – aber auch bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien – in den kommenden Jahren ändern werden, bleibt indes abzuwarten.
Aufwind im zweiten Halbjahr?
Die Investitionsdynamik dürfte allerdings in der zweiten Jahreshälfte angesichts der im Markt reichlich vorhandenen Liquidität wieder zunehmen. Dabei dürfte der Investorenfokus noch stärker auf Long-Income-Investments in attraktiven Lagen liegen und der Liquiditätsüberhang für stabile Rendite gerade bei Prime-Objekten sorgen. Wir rechnen bis zum Jahresende mit insgesamt über 50 Milliarden Euro bei Gewerbeimmobilien und gut 20 Milliarden Euro im Wohnsegment – zumindest ohne eine zweite Pandemie-Welle. Dieses Ergebnis läge rund zehn Prozent niedriger als die Resultate von 2019, aber weiterhin deutlich über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Grundsätzlich spräche ein solches Ergebnis für die Resilienz der meisten Immobilienarten gegenüber anderen Sachwert-Anlagen sowie liquiden Assets.
Ein Gastbeitrag von Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany, CBRE.