Das Transaktionsvolumen mit deutschen Einzelhandelsimmobilien stieg im vergangenen Jahr laut CBRE um gut zehn Prozent und liegt weit über dem zehnjährigen Durchschnitt von 9,7 Milliarden Euro.
Im Verlauf des Jahres 2017 wurden nach Analysen des globalen Immobiliendienstleisters CBRE rund 14,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Im Vergleich zum Ergebnis des Jahres 2016 mit knapp 12,8 Milliarden Euro stieg das Investitionsvolumen um gut zehn Prozent und liegt weit über dem zehnjährigen Durchschnitt von 9,7 Milliarden Euro. Neben einem starken Auftakt zu Jahresbeginn hat insbesondere ein sehr dynamisches Schlussquartal zu diesem Gesamtergebnis beigetragen.
Nachfrage übersteigt Angebot deutlich
Der größte Anteil der Einzelhandelsinvestments entfiel wie im Vorjahr auf das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, in die im Jahr 2017 insgesamt rund 6,2 Milliarden Euro oder 44 Prozent des Gesamtvolumens investiert wurden. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von über 900 Millionen Euro oder 17 Prozent.
Deutlich zulegen konnte im Vergleich mit dem Vorjahr der Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern. Insgesamt wurden mit knapp vier Milliarden Euro rund 28 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens in diese Anlageklasse investiert. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das investierte Volumen damit erheblich um 1,6 Milliarden Euro oder 71 Prozent erhöht. Ein großer Teil des Investitionsvolumens entfiel hier auf Transaktionen von Warenhäusern wie bei dem durch die RFR Holding erworbenen Paket von 13 Karstadt-Warenhäusern oder dem im Rahmen eines Portfolio-Deals durch die Signa Holding erworbenen Anteil an dem Karstadtobjekt am Münchner Hauptbahnhof. Mit knapp 1,5 Milliarden Euro trugen innerstädtische Geschäftshäuser zu nahezu der Hälfte (49 Prozent) des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens von drei Milliarden Euro in den Investmentzentren bei.
Hingegen ist das in Shopping-Center bundesweit investierte Volumen mit 2,8 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahreswert (3,9 Milliarden Euro) deutlich gesunken. Insgesamt entfallen 20 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf Einkaufszentren, die damit den dritten Platz unter den deutschen Einzelhandelsassets belegen. Mit knapp 2,4 Milliarden Euro ist der überwiegende Teil in Einkaufszentren außerhalb der deutschen Topstandorte geflossen, wie in das nahe Leipzig gelegene Nova Eventis, das Rheinruhrzentrum in Mülheim an der Ruhr oder das Luisenforum in Wiesbaden.
Die stärkste Käufergruppe im Jahr 2017 waren offene Immobilien- und Spezialfonds mit einem Investmentvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro. Damit zeigte sich diese Gruppe für rund 25 Prozent des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei folgen Asset- und Fondsmanager, die rund 3,3 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investierten, was einem Anteil von 23 Prozent entspricht. Auch auf Verkäuferseite zeigten sich die Asset- und Fondsmanager im vergangenen Jahr sehr aktiv. Sie verkauften Einzelhandelsobjekte im Wert von rund 4,1 Milliarden Euro oder einem Anteil von 29 Prozent. An zweiter Stelle folgt auf Verkäuferseite die Gruppe der Privatinvestoren, die sich von Objekten in Höhe von 2,8 Milliarden Euro trennte, was einem Anteil von 20 Prozent entspricht.
Spitzenrenditen weiter rückläufig – Fachmarktsegment verstärkt unter Druck
Die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien hinterlässt inzwischen Spuren mit merklichen Renditerückgängen insbesondere im Fachmarktsegment sowie in der High Street. Bei sich verknappendem Angebot sank die Nettoanfangsrendite für Fachmarktzentren zum Jahresende auf 4,6 Prozent (minus 15 Basispunkte) und bei Fachmärkten (Non-Food) auf 5,4 Prozent (minus 10 Basispunkte).