Seit 2010 wächst der Umsatz im deutschen Einzelhandel immer weiter. Auf dem dazugehörigen Immobilienmarkt scheint der stete Anstieg von Mieten und Umsätzen jedoch sein Ende zu erreichen. Vier wichtigste Kennzahlen vom Markt für Einzelhandelsimmobilien.
501 Milliarden Euro wurden 2017 im deutschen Einzelhandel umgesetzt, ein Plus von drei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die positiven Rahmenbedingungen treiben den Branchenumsatz seit nunmehr zehn Jahren in Folge in die Höhe. Langsam scheint allerdings das Ende der Fahnenstange erreicht – zumindest wenn man den Immobilienmarkt für Einzelhandelsflächen als Indikator heranzieht. Vier wichtige Kennzahlen und was dahinter steckt:
- Stagnierende Spitzenmieten: Nach Analysen des Maklernetzwerkes DIP – Deutsche Immobilien-Partner haben sich in den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart eingependelt. 310 Euro pro Quadratemeter und Monat weist DIP für die Big Seven aus. Lediglich in Köln kletterte die Spitzenmiete im vergangenen Jahr nocheinmal, von 275 Euro auf 280 Euro. Insgesamt reicht die Spanne innerhalb der Top-Städte von 280 Euro in Hamburg, Köln und Stuttgart bis zu 380 Euro in München.
- B- und C-Renditen nähern sich an : Nationale und internationale Kapitalanleger sind nach wie vor stark an Einzelhandelsinvestments in besten City-Lagen vor allem der Metropolen interessiert: Einzelhandelsobjekte rangierten 2017 am gewerblichen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von 12,8 Milliarden Euro (2016: 11,9 Milliarden Euro) erneut auf Platz zwei hinter Büroinvestments. Parallel gaben die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser im Mittel auf 3,9 Prozent – in den Top-Lagen reicht die Spanne von 2,6 Prozent (München) bis 3,6 Prozent (Düsseldorf). Gleichzeitig nähern sich die Spitzenrenditen für Top-Objekte in attraktiven B-Städten wie Nürnberg und Leipzig (jeweils 4, Prozent), Hannover (4,2 Prozent) sowie Karlsruhe (4,3 Prozent) zunehmend dem Niveau der Metropolen an.
- Mietwachstum in A-Lagen besonders stark: Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten. Seit 2007 kletterte die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel 224 Euro um rund 38 Prozent (aktuell 310 Euro). Standorte der zweiten Reihe, wie Bremen, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg oder Nürnberg weisen ebenfalls Steigerungsraten aus. Allerdings fiel im genannten Zeitraum (2007 bis 2017) das Plus mit 20 Prozent deutlich moderater aus. Das Mittel der erzielten Spitzenmiete liegt mit 133 Euro rund 57 Prozent unter dem Mittelwert der “Big Seven“.
- Gute Perspektiven: Nach einem BIP-Wachstum von 2,2 Prozent im letzten Jahr, geht die aktuelle Prognose des Sachverständigenrates für 2018 von einem BIP-Wachstum von 2,6 Prozent aus. Deutschland bleibt damit der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa. Das seit Jahren rege Interesse von Einzelhandelsmietern insbesondere an Top-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen setzt sich auf hohem Niveau fort. Entsprechend ist laut DIP an den favorisierten Standorten weiterhin von zumindest einer Stabilisierung des Spitzenmietniveaus auszugehen. Angesichts des anhaltenden und noch zunehmenden Interesses der Investoren auch an B- und C-Standorten haben die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser teils deutlich nachgegeben. Auch dieser Trend setzt sich 2018 fort, so dass sich die Spitzenrenditen weiter dem Niveau in den Big Seven annähern.
