2018 war die Rendite bei Fachmarktzentren laut Savills erstmals niedriger als bei Shoppingcentern. Die wichtigsten Zahlen zum Handelsinvestmentmarkt Deutschland.
Das Transaktionsvolumen auf dem Handelsinvestmentmarkt belief sich im Gesamtjahr 2018 laut Savills trotz einiger Megadeals auf knapp 13 Milliarden Euro und lag damit zehn Prozent unter dem Vorjahreswert. Zwar konnte die Assetklasse hierzulande mit einem Marktanteil von rund 21,5 Prozent am Gesamtgewerbetransaktionsvolumen ihren zweiten Platz hinter den Büroimmobiliensegment verteidigen, jedoch handelt es sich hierbei auch um den niedrigsten prozentualen Anteil im aktuellen Zyklus. Durchschnittlich lag dieser in den vergangenen fünf Jahren bei 26 Prozent. Zurückzuführen ist dies auf die gesunkene Transaktionsanzahl und eine stärkere Zurückhaltung der Investoren.
„Erwartungsgemäß konnte 2018 nicht an die Dynamik des Vorjahres anknüpfen, trotzdem konnten auf der Preisebene Rekordergebnisse erzielt werden, wenn die Einzelhandelsimmobilien präzise auf das Anlageprofil des jeweiligen Investors zugeschnitten waren. Hierunter fallen Kriterien wie Berlin als Standort, langfristig gesicherte Lebensmittelmittelanker sowie geringere Textilanteile im Branchenmix“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. „Die anhaltende Diskussion um disruptive Veränderungen im Einzelhandel hat dazu geführt, dass Investoren deutlich mehr Zeit für die Ankaufsprüfung aufwenden und detailliertere Analysen im Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit der Einzelstandorte erstellen“, ergänzt Jennifer Güleryüz, Consultant Research bei Savills.
Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 41 Prozent am Handelsimmobilientransaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment. Aufgrund der Fusion von Karstadt und Kaufhof, das einen Umsatz von 1,84 Milliarden Euro ausmachte, rangierten Kauf-/Warenhäuser mit 17,5 Prozent auf dem zweiten Platz, gefolgt von Fachmarktzentren (16 Prozent) und Shoppingcentern (elf Prozent). Abgesehen von Kauf-/Warenhäusern (+ 88 Prozent) waren Geschäftshäuser mit 5,33 Milliarden Euro zudem das einzige Teilsegment, welches gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte (+ drei Prozent).
Premiere bei den Renditen
In den letzten drei Monaten ist die Spitzenrendite für Shopping-Center jedoch um 30 Basispunkte auf 4,2 Prozent angestiegen. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren gab hingegen um 20 Basispunkte nach und liegt mit 4,0 Prozent nun erstmals unter der für Shoppingcenter. Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben im gleichen Zeitraum um zehn Basispunkte auf 3,0 Prozent nach.
Mit einem Anteil von knapp 29 Prozent am Einzelhandelstransaktionsvolumen waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit über 25 Prozent und sonstigen Asset-Managern mit 14 Prozent. Waren es in der Vergangenheit insbesondere internationale Investoren, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt aktiv waren, überwogen 2018 heimische Investoren. Insgesamt stammt mit 65 Prozent der Großteil der Käufer aus Deutschland (Fünf-Jahres-Durchschnitt: 54 Prozent).
Immobilien AGs/REITs und Offene Spezialfonds gehörten mit jeweils 16 Prozent bzw. 12 Prozent ebenso zu den wichtigsten Verkäufergruppen, daneben spielten Projektentwickler (14 Prozent) und Sonstige Asset-Manager (21 Prozent) eine bedeutende Rolle. Mit 46 Prozent zeichneten auch auf Verkäuferseite nationale Anleger für den Großteil der Abschlüsse verantwortlich, Investoren aus Nordamerika rangieren mit 33 Prozent dicht dahinter, was jedoch der Warenhausfusion geschuldet ist.
„Wir gehen jedoch davon aus, dass 2019 mehr internationales Kapital nach Deutschland fließen wird. Die damit einhergehenden Renditeanforderungen werden zu einem zunehmenden Interesse an Immobilien mit Wertsteigerungspotential führen“, prognostiziert Krechky abschließend.