Das Transaktionsvolumen beträgt 7,2 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen. Fachmarktobjekte am gefragtesten mit über 2,7 Milliarden Euro.
In den ersten drei Quartalen 2019 wurden auf dem deutschen Investmentmarkt 7,2 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum verringerte sich das Transaktionsvolumen um zehn Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt hat verschiedene Treiber. Einerseits ist die Verfügbarkeit der stark nachgefragten qualitativ guten bis sehr guten Fachmärkte und Fachmarktzentren begrenzt, andererseits sind einige Investoren angesichts der Herausforderungen durch den Onlinehandel zurückhaltender“, sagt Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Da Investoren mögliche Einzelhandelsobjekte hinsichtlich Bauqualität, Entwicklungsperspektive und Vermietungskonzept sehr genau prüfen, ist die Dauer der Ankaufsprozesse zuletzt spürbar angestiegen. Diese genaue Prüfung führt dazu, dass praktisch allen stattfindenden Investitionen besonders ausgearbeitete Strategien zugrunde liegen.“
„Grundsätzlich sind vor allem jene Immobilien auch bei Investoren begehrt, deren Mieter gegenüber dem Onlinehandel besonders resilient sind und die expandieren – dies gilt vor allem für Lebensmittelkonzepte, Textil-Discounter und Drogeriemärkte“, erklärt Dr. Jan Linsin , Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Fachmarktobjekte wieder auf Platz eins vor innerstädtischen Geschäftshäusern
Nachdem im ersten Halbjahr 2019 der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf innerstädtische Geschäftshäuser entfiel – maßgeblich beeinflusst durch die Übernahme der Kaufhof-Immobilien durch Signa – lagen nach dem dritten Quartal Fachmärkte und Fachmarktzentren erneut auf dem ersten Platz der am häufigsten veräußerten Handelsimmobilien. Insgesamt wurden über 2,7 Milliarden Euro oder 38 Prozent in Fachmarktobjekte investiert. Geschäftshäuser in den Haupteinkaufsstraßen folgen auf Platz zwei mit knapp 2,6 Milliarden Euro, was einem Anteil von 35 Prozent entspricht. „Zwar erscheint es so, als sei das Interesse an Geschäftshäusern zurückgegangen, tatsächlich gab es im ersten Halbjahr neben der Kaufhof-Transaktionen aber kaum entsprechende Marktaktivitäten, während zuletzt hingegen wieder eine erhöhte Anzahl an Transaktion zu beobachten war. Das Interesse an Geschäftshäusern in 1A-Lagen ist somit ungebrochen“, erläutert Schönherr .
Kaum Bewegung bei den Renditen
„Während die Renditen für Prime-Shopping-Center im ersten Halbjahr gestiegen sind, stagnierten sie im dritten Quartal. Maßgeblich dafür war der Mangel an Transaktionen, sodass keine neue Entwicklung festgestellt werden kann“, sagt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services. Entsprechend verblieb die Spitzenrendite bei 4,00 Prozent. Für Shopping-Center an B-Standorten stieg die Spitzenrendite dagegen im dritten Quartal weiter an: um 15 Basispunkte auf nun 5,00 Prozent. Im Vorjahresvergleich hat sich die Rendite damit um 50 Basispunkte erhöht. Fachmarktzentren verzeichneten zuletzt eine stabile Spitzenrendite von 4,15 Prozent – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch einen Rückgang um 35 Basispunkte. „Wir werden vermutlich nur noch geringe Rückgänge der Spitzenrenditen für Fachmarktzentren sehen“, so Gimpel.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Da wir mit einem regen Jahresendgeschäft rechnen, gehen wir davon aus, dass im Gesamtjahr 2019 der Zehn-Jahres-Durchschnitt von rund zehn Milliarden Euro erneut erreicht werden kann,“ sagt Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE. „Neben der weiterhin stabilen Nachfrage von deutschen Investoren ist es möglich, dass wir zukünftig einige Transaktionen mit Investoren aus dem Vereinigten Königreich beobachten können. Diese haben, unter anderem auch Brexit-bedingt, zuletzt wieder ein vermehrtes Interesse an deutschen Handelsimmobilien gezeigt – speziell an Value-Add-Objekten. Für diese potenziellen Käufer ist die trotz der konjunkturellen Abschwächung noch immer stabile wirtschaftliche und politische Situation in Deutschland jetzt besonders attraktiv.“