Der Immobilienfinanzierer Berlin Hyp hat für das abgelaufene Jahr 2017 seine Geschäfszahlen vorgelegt. Immobilienmanager sprach darüber mit dem Vorstandsvorsitzenden Sascha Klaus.
Das Ergebnis vor Risikovorsorge ist 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 17,7 Prozent gesunken. Nach Risikovorsorge steht hingegen ein sehr deutliches Plus von 53,5 Prozent. Was steckt dahinter?
Sascha Klaus : Unser Ergebnis vor Risikovorsorge ist trotz gestiegenem Zins- und Provisionsüberschuss gesunken, weil wir unter anderem rund 25 Millionen Euro für die strategische Ressourcenplanung im Rahmen der digitalen Transformation zurückgestellt haben.
Die Digitalisierung wird unser Geschäftsmodell und unsere Geschäftsprozesse maßgeblich verändern
. Auf der anderen Seite hat das Bewertungsergebnis unseres Kreditgeschäfts von den guten konjunkturellen Rahmenbedingungen profitiert, auch gab es keine nennenswerten Ausfälle. Hinzu kommt das positive Ergebnis aus unserem Wertpapierportfolio. Das Risikoergebnis betrug etwa 56 Millionen Euro.
Am stärksten sticht im Geschäftsjahresbericht wohl die Steigerung des Neugeschäfts von sechs Milliarden auf 8,1 Milliarden Euro – inklusive Prolongationen - hervor. Was sind die Ursachen?
Sascha Klaus : Wir konnten unsere Marktdurchdringung stärken, wir verstehen, was die Kunden wollen und wir sind zuverlässig – einmal gemachte Finanzierungszusagen halten wir ein. Transaktionssicherheit ist ein hohes Gut in allen Märkten. Wir haben unter anderem zahlreiche großvolumige und komplexe Landmark Transaktionen finanziert. Auch das Volumen langfristiger Prolongationen konnten wir mehr als verdoppeln. Besonders stolz sind wir auf diese deutliche Ausweitung des Neugeschäfts auch deshalb, weil sie uns bei gleichbleibender Risikopolitik und in einem intensiven Wettbewerbsumfeld gelungen ist.
Wie verteilt sich das Neugeschäft?
Sascha Klaus : Rund 70 Prozent entfallen auf den deutschen Markt. 44 Prozent entfallen auf das Segment Office, 20 Prozent auf das Segment Wohnen, 25 Prozent auf das Segment Einzelhandel und fünf Prozent auf die Logistik. Damit sind wir in etwa kongruent zu den Trends im Markt.
Ist die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien wegen des zunehmenden E-Commerce nicht zu riskant?
Sascha Klaus : Nicht wenn man genau hinschaut. Standorte und Konzepte müssen langfristig zukunftsfähig sein.
Wie hoch ist der Anteil der
Projektentwicklungen
am Neugeschäft?
Sascha Klaus : Wenn wir Developer und Bauträger zusammenzählen, sind es 21 Prozent.
In der Entwicklung sind die Risiken deutlich höher als im Bestand. Sind diese Risiken beherrschbar?
Sascha Klaus : Wir finanzieren nur Entwicklungen in sehr guten Lagen und Entwickler mit langfristiger Erfahrung. Zudem achten wir darauf, nicht allzu lange Projektlaufzeiten einzugehen.
Setzt das hohe Neugeschäftsvolumen den Maßstab für das laufende Jahr?
Sascha Klaus : Nein, auch wenn wir wieder ein starkes Investmentjahr erwarten. Dafür sprechen die Daten aus dem ersten Quartal. Das Neugeschäftsvolumen von 2017 müssen wir deshalb aber nicht zwangsläufig wieder erreichen. Qualität hat Vorrang.
Das Berlin-Hyp-Jahr 2017 in Zahlen
Die Immobilienkonjunktur brummt nun schon seit Jahren. Die Renditen sind im Keller, und nach wie vor ist beispielsweise die Emission von Pfandbriefen kurzer Laufzeit mit negativen Renditen möglich. Wagen Sie einen Marktausblick?
Sascha Klaus : Das allgemeine Sentiment ist von Vorsicht geprägt, deshalb könnte die positive Entwicklung weitergehen, wenn auch weniger aggressiv.
Wie entwickelt sich das Umfeld in der
Immobilienfinanzierung
?
Sascha Klaus : Im Markt spüren wir einen Trend zu höheren LTVs und zur Aufweichung von Covenants. Die Margen sind sehr niedrig, haben aber wohl den Boden erreicht.
Die Refinanzierung der Berlin Hyp ist unter anderem von Green Bonds und neuerdings auch von einer grünen unbesicherten Anleihe geprägt. Wie groß ist die Nachfrage nach nachhaltigen Anlageprodukten?
Sascha Klaus : Von einem im Verhältnis zum Gesamtmarkt aus gesehen niedrigen Niveau steigt diese Nachfrage exponentiell an. Unsere grünen Pfandbriefe sind extrem erfolgreich, fast die Hälfte der Kunden kommt aus dem Ausland, denn immer mehr Investoren sehen den Wert nachhaltiger Anlagen. Ein schöner Nebeneffekt unseres Engagements für grüne Finanzierungsprodukte ist die Verbreiterung unserer Investorenbasis. Wir haben uns zum Ziel gesetzt, dass 20 Prozent unseres Gesamtportfolios bis 2020 aus Grünen Finanzierungen besteht.