Friesen Quartier, früheres Gerling Areal, in Köln Quelle: HG Esch
Das Friesen Quartier – ein Teil des früheren Gerling-Areals – wurde von Proximus und Quantum an Hines verkauft. Der Kaufpreis lag bei rund 100 Millionen Euro. Quelle: HG Esch

Standorte & Märkte

06. September 2021 | Teilen auf:

Köln: Hunger nach Core ist schwer zu stillen

Nach einem schwachen Start legt der Investmentmarkt zur Jahresmitte wieder zu. Dazu trugen mehrere große Abschlüsse bei.

Safety first – der im Zuge der Corona-Krise deutschlandweit zu beobachtende Wiedereinzug dieser Parole bei Investoren macht auch vor dem Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien nicht halt. „Unseres Erachtens wurde das Bedürfnis nach Sicherheit in Zeiten der Pandemie wieder großgeschrieben“, sagt Julia Duenne, Associate Director Transaction Management der Momeni Group, fügt allerdings hinzu: „Man muss auch bedenken, dass wir uns zuvor in einem Marktumfeld bewegt haben, in dem Unsicherheit, wie Leerstand und kleinere notwendige Baumaßnahmen, quasi gar nicht mehr bei der Kaufpreisbemessung als Risiko berücksichtigt wurden.“ Dies habe sich während der Corona-Krise geändert.

Doppelter Corona-Effekt

In der Folge haben sich die Präferenzen verschoben. „Gesucht werden – aus Corona und Konjunktur heraus – Sicherheit und damit Core-Immobilien beziehungsweise langfristige Mietverträge, im Bürobereich bevorzugt mit öffentlichen Nutzern“, beschreibt Andri Eglitis, Head of Research bei Swiss Life Asset Managers Germany, die Lage in der Domstadt. Damit beeinträchtigte die Viruskrise das örtliche Investmentgeschehen in zweifacher Hinsicht. Neben den negativen Effekten, die Einschränkungen, Lockdowns und die daraus folgende Unsicherheit mit sich brachten, verschärfte Corona durch die engere Fokussierung auf Core-Objekte den ohnehin in der Stadt bestehenden Angebotsmangel.

Dennoch gelang es, im ersten Halbjahr 2021 den Vorjahreswert zu übertreffen. Immobilien im Wert von 750 Millionen Euro wechselten den Eigentümer. Das Volumen lag damit um acht Prozent höher als im ersten Halbjahr 2020, resümiert das Beraterhaus Colliers. 

Dabei hatte das Jahr ruhig begonnen. Im ersten Quartal waren insgesamt nur 110 Millionen Euro umgesetzt worden, so die Angaben von Greif & Contzen. Der größte Deal wurde Ende Juni verkündet: Der Verkauf der Gebäude The Corner und The Spikes im Friesen Quartier, der sich auf rund 100 Millionen Euro belief. Rund 71 Millionen Euro gab DIC Asset im Technologiepark Braunsfeld aus für den Erwerb des Mercedes-Benz-Centers. Ebenfalls im Technologiepark kaufte Shir, der Investmentarm des israelischen Konzerns Shlomo, das Areal Firmwerk Ost. Auf der anderen Rheinseite, in Mülheim, erwarb Jamestown das Otto-Langen-Quartier für rund 21 Millionen Euro. Sinkende Inzidenzen und aufgehobene Beschränkungen in Verbindung mit dem unverändert bestehenden Anlagedruck auf Investorenseite wirken.

„Die Marktschwäche wird ausgesessen“

Allerdings erstreckt sich der Immobilien-Appetit nicht auf alle Asset-Klassen gleichermaßen. Wie auch an anderen großen deutschen Standorten hat die Krise dem Einzelhandel zugesetzt. „Geschäftshäuser in 1-A-Lage wurden deutlich kritischer betrachtet, sobald sie einen erhöhten Einzelhandelsanteil aufwiesen, da hier die Auswirkungen aufgrund der Corona-Krise stark als Risiko wahrgenommen wurden“, beobachtet Duenne.

Und Eglitis führt aus, dass im Handelssegment wenig Nachfrage bestehe, solange Unsicherheit herrsche, auf welchem Miet- und damit auch Preisniveau sich der Markt neu einpendeln wird. Für den Kölner Markt bleibt der Research-Leiter aber gelassen: „Da das Gros dieser Immobilien alteingesessenen Eigentümer gehört, besteht kaum Verkaufsdruck, und die Marktschwäche wird ausgesessen.“

Auch vor diesem Hintergrund dürfte der Spitzenplatz bei der Verteilung des Transaktionsvolumens in diesem Jahr wie gehabt an die Asset-Klasse Büro gehen. Colliers sieht Büros im ersten Halbjahr bei einem Anteil von 36 Prozent. Daran dürfte auf kurze und mittlere Sicht auch die Debatte um Homeoffice nichts ändern. Die Schätzungen, wieviel Fläche Unternehmen durch Homeoffice einsparen werden, sind im Laufe des ersten Corona-Jahrs spürbar gesunken.

Aktuell geht man bei Colliers von einem Minderbedarf von zehn bis 15 Prozent aus. „Je länger der Lockdown dauerte, desto geringer wurde die Zahl derjenigen, die im Homeoffice bleiben wollen“, so Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers. Hinzu kommen die steigenden Anforderungen an die Flächen. „Wir glauben ganz generell, dass das Büro in Zukunft deutlich attraktiver werden muss, um für die Mitarbeiter eines Unternehmens eine ansprechende Alternative zum Homeoffice darstellen zu können“, sagt Duenne.

Preisabschläge kaum zu erwarten

Büros sind beliebt, das Angebot knapp – da scheint kurzfristig eine Renditekompression nicht abwegig. Aktuell liegt die Spitzenrendite für Büros im Kölner Central Business District bei 3,30 Prozent, in Top B-Lagen bei 3,60 Prozent. Die Wahrscheinlichkeit von Preisabschlägen sieht Sauer zumindest in A- und B-Lagen nicht, wenn überhaupt, dann in C- und D-Lagen. Selbst im Handelssektor dürften nicht die „Schnäppchen“ möglich sein, die sich manch Anleger wünschen würde, sagt Eglitis.

Aber der Angebotsmangel könnte sich mildern. So dürfte laut Sauer im Sommer und Herbst dieses Jahres mehr Produkt auf den Markt kommen, auch Duenne rechnet zum Jahresende hin mit einer deutlichen Zunahme des Transaktionsgeschehens. Und mittelfristig ist ohnehin von einer Steigerung des Nachschubs auszugehen: Im vergangenen Jahr stellten Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 37 Prozent am Transaktionsvolumen die größte Käufergruppe. „Entwickler haben einen anderen Horizont“, sagt Sauer, die Produkte kämen 2024/25 auf den Markt, dann wahrscheinlich passend zum Marktzyklus.

Wieder ändern dürfte sich auch der starke Fokus auf Sicherheit. So meint Sauer, dass die Rückkehr von Value-Add-Strategien eine Frage der Zeit sei. Und Eglitis sagt: „Die Situation dürfte sich mittelfristig wieder entspannen, wenn die Märkte ihre Balance zurückgewinnen und aus fundamentaler Sicht Mietsteigerungspotenzial erkennbar wird. Einige Investoren setzen auch heute schon mehr auf einen Value-Add-Ansatz, aber der größere Teil des Marktes wartet zunächst ab.“

Dieser Beitrag stammt aus der immobilienmanager-Ausgabe #08-2021 (Autor: Matthias Autenrieth).