Zur Ausgangslage: In den 1980er und 1990er Jahren stellte der Staat den Bau geförderter Wohnungen nahezu ein. Diese galten als überflüssig, die damals propagierten Konzepte als überholt. Weil die Sozialbindung vieler Wohnungen nach und nach auslief, sank der Bestand: Im Zeitraum von 2003 bis 2020 halbierte sich die Zahl geförderter Wohnungen annähernd: von 2,23 auf 1,13 Millionen Einheiten. In Relation zum Gesamtbestand an Wohnungen gab es sogar fast eine Drittelung, von 7,4 auf 2,6 Prozent. Gleichzeitig beschleunigten sich in dieser Phase die Mietsteigerungen. Mitte der 2010er Jahre war bereits erkennbar, dass in fast allen Regionen Deutschlands eine wachsende Gruppe der Gesellschaft es schwer hatte, passende und bezahlbare Wohnungen zu finden.

Die 2001 gegründete GBI Unternehmensgruppe war Mitte der 2010er Jahre mit ihren Projektentwicklungen zu mehr als 80 Prozent im Bereich Beherbergungsimmobilien vertreten. Eine deutlichere Diversifizierung wurde angestrebt, um nicht zu stark von einer Assetklasse abhängig zu sein. Das Unternehmen entwickelte sich Schritt für Schritt von Hotels über die Serviced Apartments, das studentische Wohnen und die Mikroapartments in Richtung des klassischen, freifinanzierten Mietwohnungsbaus. Die Konkurrenz war in diesem Markt für einen Newcomer hoch, so bot sich als Nische der soziale Wohnungsbau an. Viele Wohnbau-Entwickler mussten die „Zwangsquote“ gefördertes Wohnen erfüllen und waren froh, das „ungeliebte Kind“ abgegeben zu können. Komplizierte Förderbedingungen und Auflagen ließen das Produkt als unattraktiv erscheinen, und die niedrigen Renditen schreckten die Investoren ab...