Edwin Wilches und Gabriel Rivera sind Portfolio Manager bei PGIM Fixed Income. (Bilder: PGIM)

Finanzierung

31. January 2022 | Teilen auf:

Dynamik im Immobilienmarkt beeinflusst CLO-Emissionen

Der Markt für Collateral Loan Obligations (CLO) hat eine solide Emissionstätigkeit und Nachfrage gesehen, was hauptsächlich auf Refinanzierungs- und Rücksetzungsemissionen zurückzuführen ist, wohingegen das Nettowachstum eher moderat ausgefallen ist. Emissionsvolumen und Nachfrage bleiben stabil. Interessanter ist ein Blick auf den Immobilienmarkt, der die Grundlage für besicherte Wertpapiere darstellt. Hier gibt es deutliche Unterschiede innerhalb der Sektoren und Sub-Assetklassen. Von Gabriel Rivera und Edwin Wilches 

Das große Angebot an Neuemissionen in Höhe von rund 450 Milliarden US-Dollar in den USA und etwa 100 Milliarden Euro in Europa hat dafür gesorgt, dass sich die Spreads in einem geringen Schwankungsbereich bewegen. Die US-Geldhäuser beteiligen sich aktiv an Anleihen, da sie weiterhin liquide Mittel aus ihren Einlagen abschöpfen.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Spreads weiterhin in einer bestimmten Bandbreite bewegen werden. Das Tapering der US-Notenbank – die allmähliche Abkehr von der Nullzinspolitik – könnte zwar zu einer Ausweitung der Spreads führen, doch dürfte ein solches Szenario mit einer geringeren Emissionstätigkeit einhergehen. Die Ausweitung sollte sich also in Grenzen halten.

Was die Ausfälle bei fremdfinanzierten Krediten betrifft, so könnte 2021 das Jahr mit den wenigsten Ausfällen in diesem Jahrzehnt werden. Dennoch bleiben wir in Hinblick auf Rückzahlungsquoten vorsichtig, für den Fall, dass Ausfälle doch zunehmen sollten. Die strukturellen Schutzmechanismen der AAA- und AA-CLO-Tranchen dürften diese gut vor potenziellen Verlusten schützen.

Wertsteigerung im Logistiksektor, Verluste im Hotel-, Büro und Retailsektor

Die Wertsteigerung von Commercial Mortgage-Backed-Securities-(CMBS)-Immobilien seit Anfang 2020 war für die Immobilienklassen Industrie (unterstützt durch Last-Mile-Logistik) und Selfstorage, die beide um mehr als 40 Prozent zugelegt haben, schlichtweg erstaunlich. Der Wertzuwachs bei Mehrfamilienhäusern und Einkaufszentren war mit 13 Prozent und sechs Prozent solide, während Beherbergungsbetriebe (minus vier Prozent), Bürogebäude (minus sechs Prozent) und Einkaufszentren (minus 13 Prozent) an Wert verloren haben.

Obwohl die Ausfallraten im Hotel- und im Einzelhandelssektor nach wie vor hoch sind, verbessern sie sich im Quartalsvergleich zunehmend. Wir beobachten weiterhin den Bürosektor im Hinblick auf eine grundsätzliche Verschiebung der Flächennutzung aufgrund der langwierigen Homeoffice-Verlagerungen. Wegen der für den Sektor typischen langen Mietvertragslaufzeiten ist dies jedoch ein Problem auf lange Sicht.

Die Kapitalisierungsspreads liegen insgesamt über den Durchschnittswerten der letzten vier Jahre (mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern und Industrieimmobilien, die auf ihrem Durchschnittsniveau liegen). Dies verschafft den Bewertungen einen gewissen Puffer, falls die Nettobetriebserträge von nun an sinken sollten.

Wir gehen davon aus, dass sich die Spreads für AAA-Papiere und Einzelkreditnehmer weiterhin innerhalb der Bandbreite bewegen und dem Beispiel der Investment-Grade-Unternehmensanleihen folgen werden. Was Residential Mortgage Backed Securities (Kreditpapiere auf Hypotheken-Verbriefungen) betrifft, so haben sich Wohnimmobilien von heiß zu heißer entwickelt. Der S&P Corelogic Case Shiller-Index zeigt bis Juni einen Anstieg der Hauspreise um 18,6 Prozent im Jahresvergleich.

Fazit: Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind vielfältig. Sie wirken sich einerseits durch die Zentralbankpolitik auf die Spreads von besicherten Krediten aus. Andererseits ist Bewegung in den Immobilienmarkt selbst gekommen, dessen Objekte als Besicherung der Kredite dienen. Die Pandemie hat bereits davor bestehende Trends noch einmal deutlich verstärkt und damit für Verwerfungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt gesorgt. Der steile Anstieg von E-Commerce hat die Nachfrage nach Logistik und Lagerimmobilien stark erhöht, während klassische Retail-Immobilien und Warenhäuser in Schwierigkeiten sind. Der Bürosektor ist unter Druck geraten, da die langfristigen Auswirkungen von Homeoffice auf die Zukunft der Arbeitswelt unklar sind.

Gabriel Rivera und Edwin Wilches sind Portfolio Manager bei PGIM Fixed Income.

zuletzt editiert am 31.01.2022