Die sächsische Landeshauptstadt hat einen großen Wohnungsbedarf, den nicht nur Großprojekte zu decken versuchen - im dritten Teil der Themenwoche "Unser Osten" werfen wir einen Blick auf Elbflorenz.
In Dresden drehen sich die Kräne. Mit dabei: Erik Sassenscheidt . Gemeinsam mit der Townscape-Gruppe seines Bruders Henrik entwickelt das Joint-Venture nicht nur zwei Projekte in Leipzig (mehr dazu lesen Sie am Freitag im 5. Teil unserer Themenwoche), sondern auch das „Mika-Quartier“ am Elbepark in Dresden – ein Neubau-Quartier mit 900 Wohnungen. „Vor fast sechs Jahren haben wir das Gelände entdeckt. Die Stadt hatte es in den 1990er Jahren aufwendig mit Straßen und Straßenbahntrasse erschlossen, doch dann passierte nichts.“ Denn im schrumpfenden Dresden war kein Bedarf für ein neues Viertel mit Wohnungen und Gewerbe.
Bis die Brüder Sassenscheidt kamen, vier Hektar erwarben und 2015 anfingen, es zu entwickeln. „In diesem Frühjahr konnten wir die ersten 180 Wohnungen an den Endinvestor übergeben“, freut sich Erik Sassenscheidt. Mittlerweile sind der zweite und dritte Abschnitt im Bau beziehungsweise in Planung. Neben Miet- und Eigentumswohnungen entstehen Reihenhäuser und Sozialwohnungen. Und das nächste Projekt ist auch schon im Bau, wieder in Dresden. In der Neustadt entsteht ein Quartier mit 104 Mietwohnungen
„Unglaubliche Entwicklung“
„Die Entwicklung, die Dresden genommen hat, ist schon unglaublich“, sagt Uwe Schatz , Geschäftsführer des Maklerhauses „Der Immo Tip“ in Dresden, Dave-Partner und Repräsentanzleiter des Immobilienverbandes IVD Mitte-Ost. Seit über 30 Jahren beobachtet Schatz die Entwicklung seiner Stadt. Die totale Zerstörung der Innenstadt durch die Bomben der Alliierten im Zweien Weltkrieg, den mühsamen Wideraufbau, die riesigen Plattenbausiedlungen, die in Vierteln wie Prohlis, Gorbitz und Johannesstadt tausenden von DDR-Bürgern ein Zuhause geben. Dazu Altbauten aus der Gründerzeit, die mehr und mehr verfielen.
Wie es nach der Wende weitergehen würde, war Schatz zunächst nicht klar. „Traditionelle Märkte wie Russland waren komplett weggebrochen, die alten Berufe zählten nichts mehr.“ Wie so viele Menschen aus der ehemaligen DDR sattelte auch der gelernte Baukalkulator um, studierte Immobilienwirtschaft und begleitete den Neustart seiner Stadt.
Wie in Leipzig sank die Bevölkerung. 490.000 Menschen wurden 1990 gezählt, der Leerstand betrug zeitweise 20 Prozent. Mit den ersten Unternehmen kamen die Menschen. Firmen aus den Bereichen Mikroelektronik, Nanotechnologie, aus der Informations- und Kommunikationstechnologie siedelten sich an. Schnell ist die Rede vom „Silicon Saxony“.
Elbflorenz: Magnet für neue Bürger und Touristen
2018 wird Dresden Teil des europäischen „Horizon 2020 Projektes Matchup“. Ziel ist es, das Projektquartier Johannstadt bis 2022 zu einer Smart City zu entwickeln. Gleichzeitig ist Dresden Modellregion für zukünftige Energiesysteme und baut mit der Telekom die 5G-Infrastruktur aus. Mit neuen Aufgaben wachsen die Technische Universität und die Hochschule für Technik und Wirtschaft, heimsen Lorbeeren und Preise ein, ziehen Forscher aus dem In- und Ausland an, machen Dresden zu einem international anerkannten Bildungsstandort.
Nicht nur die wiederaufgebaute Frauenkirche, die Semperoper oder die zahlreichen Museen, die längst alle in neuem Glanz erstrahlen, ziehen Neubürger und Touristen an. 2019 liegt die Zahl der Dresdener bei 560.000.
Doch wohin mit ihnen? Zahlreiche Alt- und Plattenbauten wurden abgerissen. Von den 48.000 eigenen Wohnungen hat sich die Stadt 2006 mit einem Paukenschlag getrennt, verkaufte sie für 800 Millionen Euro an einen US-Investor. Heute wird der Verkauf von vielen bedauert. Eine neue, 2018 gegründete kommunale Wohnungsbaugesellschaft, die „Wohnen in Dresden – WID“, tut sich schwer, bezahlbare Grundstücke zu finden, um günstigen Wohnraum anbieten zu können. Erstes Ziel sind 800 neue Wohnungen bis 2022.
Gute Renditen in der Landeshauptstadt
2019 lagen die Mieten im Bestand zwischen 6,30 und 11,20 Euro. Bei Neuvermietung klettern sie bis 15 Euro. Rund eine halbe Milliarde Euro Umsatz wurde 2019 laut Aengevelt Research mit dem Verkauf von Wohneigentum erzielt. 4.521 Euro pro Quadratmeter zahlten Käufer im Schnitt laut Gutachterausschuss für eine sanierte Altbauwohnung im Erstverkauf. Für Neubauten lag der Preis bei 4.112 Euro, für Bestandswohnungen bei 2.000 Euro, in sehr guten Lagen laut Dave zwischen 3.500 und 4.000 Euro.
Einheitlich berichten die Marktbeobachter über gute Renditen in der sächsischen Landeshauptstadt: 4,1 Prozent betragen sie für Büroimmobilien, 3,8 Prozent für Wohn- und 5,5 für Logistikimmobilien. Unter Investoren und Projektentwicklern hat sich dies herumgesprochen. „Es sind viele Investoren aus dem Westen unterwegs, darunter eine Reihe von Aufteilern“, berichtet Schatz. Sie fänden Immobilien mit guter und sehr guter Substanz, die in den letzten 20 Jahren gebaut oder saniert worden seien.
Einer der größten Entwickler in Dresden ist die Consus RE AG, besser bekannt unter ihrem einstigen Namen CG-Gruppe nach ihrem Gründer Christoph Gröner, der im April in den Aufsichtsrat wechselte. Sie investiert derzeit rund 400 Millionen Euro in den Bau von 1.200 Wohnungen in Dresden. Am Neumarkt entsteht bis Ende 2021 das „Quartier Hoym“ mit 13 Gebäuden und 257 Wohnungen, die teilweise historische Fassaden bekommen. Dazu kommen Büros, Praxen und Geschäfte.
Handel, Gastronomie und Wohnen
Noch bis Ende 2020 werden die Arbeiten in der früheren Brandversicherungsanstalt am Palaisplatz, mitten im Barockviertel der Dresdener Neustadt, dauern. Das denkmalgeschützte Bürogebäude mit seiner neobarocken Sandsteinfassade und den Jugendstilelemente gilt als eines der schönsten erhaltenen Gebäude des Neoklassizismus in Dresden, stand aber seit Jahren leer. Statt Büros wird es in Kürze 52 Luxus-Eigentumswohnungen beherbergen. Käufer sollen unter anderem Briten gewesen sein, die vor dem Brexit ihr Geld noch sicher anlegen wollten.
Gleich neben dem Palais ist die Baugrube für die Königshöfe ausgeschachtet – vier Neubauten, in denen bis 2022 190 Mietwohnungen geplant sind. „Die Fassaden orientieren sich stilistisch an den historischen Gestaltungselementen des Barock“, verspricht Consus.
Deutlich moderner geht es im Carré Löbtau in Dresden-Friedrichstadt zu. In einem Fünfgeschosser entstanden gerade 148 Mietwohnungen für junge Familien. Der Clou: Über einen Studentenwettbewerb in Zusammenarbeit mit der Hochschule für Bildende Künste Dresden wird dem Neubau auch optisch die Krone aufgesetzt.
Im Güntzareal in der Johannstadt-Nord in Elbnähe hat die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe gerade ihr Neubauprojekt „Quartier der Generationen“ abgeschlossen – eine Projektentwicklung auf 12.500 Quadratmetern mit Handel, Gastronomie, 211 familien- und seniorengerechten Wohnungen sowie 137 Studentenapartments.
„Dresden ist eine Touristenstadt“
Nicht nur Büro- und Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren aus dem Boden geschossen, sondern auch Hotels. „Dresden ist eine Touristenstadt“, sagt Schatz. Seit der Pandemie gehe die Zahl der Touristen extrem zurück, die Übernachtungen sind im Sinkflug. Trotzdem werden neue Hotels gebaut. Zu Recht findet Schatz. „Hotels, die vor 20 oder 30 Jahren gebaut wurden, entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und Standards.“ Einer der Neubauten wird gerade in Dresdens Hafencity neben dem Kultviertel Neustadt mit Kreativzentrum, Wohngebäuden und Yachthafen fertiggestellt: das Arcotel mit 183 Zimmern und Suiten. Corona-bedingt wurde die Eröffnung von November auf Februar 2021 verlegt.
Mit der Hotellerie leidet der Einzelhandel. „Touristen aus Russland und Tschechien machen normalerweise einen großen Teil der Gäste aus. Jetzt fallen sie komplett weg“, sagt Leif Krägenau , Büroleiter bei der Handelsberatung BBE. Der abgesagte Weihnachtsmarkt werde die Zahl der Gäste weiter reduzieren und viele Händler vor Probleme stellen. Während die Frequenz in A-Lagen gesichert sei, würden B- und C-Lagen den Publikumsrückgang deutlich spüren. Mit Insolvenzen und der Aufgabe von Geschäften sei zu rechnen.
Die Katastrophe für die einen – vielleicht eine Chance für die Stadt. Dresdens Baubürgermeister Stephan Kühn (Grüne, MdB) ist der Autoverkehr in der Innenstadt ein Greuel, zu gerne würde er ihn aus der Stadt verbannen. Die Macht dazu hat er seit seinem Amtsantritt am 19. Oktober. Zuständig ist er für das Stadtplanungsamt, das Amt für Geodaten und Kataster, das Bauaufsichtsamt, das Amt für Hochbau und Immobilienverwaltung und das Straßen- und Tiefbauamt.
Autorin: Ines Rákóczy